Как создать ТСН: почему собственникам выгодно объединиться
Создать товарищество собственников недвижимости, или ТСН, можно без юристов, но с ними надежнее и быстрее.
ТСН — это юрлицо, которое создают собственники, чтобы управлять общим имуществом. Формы товариществ зависят от объектов. Жильцы многоквартирного дома создают ТСЖ, владельцы садовых и огородных участков — СНТ или ОНТ . А для собственников нежилых зданий и разного рода инфраструктуры подходит базовая модель — ТСН. Именно о такой форме товарищества пойдет речь в статье.
Что такое ТСН
Это некоммерческая корпоративная организация. Ее создают владельцы недвижимости, чтобы вместе управлять имуществом, которое находится в общей собственности или общем пользовании . Через ТСН проще собирать деньги с владельцев, утверждать сметы, выбирать подрядчиков и заключать договоры.
Базовое ТСН подойдет владельцам офисов и торговых помещений в нежилом здании, собственникам машино-мест или нескольких зданий с общими сетями, дорогой и территорией.
Например, помещения в нежилом здании принадлежат разным людям или компаниям. Но коридоры, крыша, лифты, пожарная сигнализация, вентиляция и охрана нужны всем. Если каждый собственник действует сам по себе, появляются споры: кто оплачивает ремонт, кто выбирает подрядчика, кто хранит документы и почему один владелец участвует в расходах, а другой нет.
Тогда ТСН помогает перевести управление из разовых договоренностей в понятную систему. Собственники создают юрлицо, утверждают правила, выбирают ответственных и совместно решают, как содержать общее имущество.
ТСН не становится собственником помещений, участков или машино-мест. Но товарищество может владеть имуществом: деньгами на счете, техникой, оборудованием, которое приобрело за счет взносов или получило на другом основании .
После регистрации у ТСН появляются устав, председатель, правление, расчетный счет, договоры, бухгалтерия и отчетность. До регистрации инициативная группа может готовить документы и договариваться с собственниками, но действовать от имени товарищества сможет, когда внесена запись в ЕГРЮЛ.
Чем ТСН отличается от ТСЖ, СНТ и ОНТ
Если хозяева квартир хотят управлять многоквартирным домом (МКД) через товарищество, им нужно ТСЖ. Это вид ТСН для управления общим имуществом в МКД или коттеджном поселке . О нем мы подробно рассказали в статье «ТСЖ: что это, как создать и зачем, плюсы и минусы».
Для садовых и огородных участков работают правила о СНТ и ОНТ. Это тоже ТСН, но их регулирует отдельный закон . Об этом можно прочитать в статье про устройство СНТ.
ТСЖ, СНТ и ОНТ — специальные формы для конкретных ситуаций. Базовое ТСН применяют в остальных ситуациях. Например, у собственников есть офисное здание, паркинг, общие сети или дорога.
Как выбрать форму ТСН
| Форма управления | Для чего подходит |
|---|---|
| ТСЖ | Многоквартирный дом (или несколько) либо коттеджный поселок |
| СНТ | Садовые участки |
| ОНТ | Огородные участки |
| ТСН по базовой модели | Нежилое здание (или несколько), паркинг, комплекс помещений, общие сети или территория |
Когда нужно ТСН
ТСН нужно, если у нескольких собственников есть общее имущество, которое требует постоянного обслуживания. Например, инженерные сети, крыша, лифты, пожарная сигнализация, парковка, ворота, дорога, освещение или ливневка.
Тогда разовых сборов денег уже не хватает: одному нужен срочный ремонт, другой не согласен с подрядчиком, третий не платит, четвертый требует отчет. ТСН помогает установить четкие правила: что обслуживаем, сколько это стоит, кто собирает деньги, кто заключает договоры и как собственники проверяют расходы.
Товарищество нужно, чтобы:
- собирать деньги на содержание общего имущества;
- утверждать смету;
- нанимать подрядчиков;
- заключать договоры на охрану, уборку, обслуживание сетей, вывоз мусора, ремонт, освещение и благоустройство;
- представлять собственников перед подрядчиками, ресурсоснабжающими организациями, властями и судом;
- вести учет платежей и расходов;
- регулярно отчитываться перед собственниками.
Какие правила применяют для ТСН
Для базового ТСН нет специального закона, как для ТСЖ или СНТ. Поэтому главные источники правил — ГК РФ, устав и решения собственников. Чем точнее они прописаны, тем проще товариществу работать.
Устав — главная инструкция по управлению ТСН. В нем должны быть название, место нахождения товарищества, цели, органы управления, их компетенция и порядок принятия решений .
Не нужно копировать устав ТСЖ или СНТ. Устав первого написан под многоквартирный дом, коммунальные услуги и жилищные правила. Устав СНТ — под садоводство, огородничество, участки и специальные взносы. Для базового ТСН такой шаблон не подойдет. В нежилом здании, паркинге или комплексе помещений имущество, расходы, голоса, договоры, смета и отчетность могут быть устроены очень своеобразно.
Поэтому устав лучше готовить под конкретный имущественный комплекс, а при сложной структуре собственности — вместе с юристом.
Общее собрание — высший орган ТСН. Оно утверждает устав, выбирает правление и председателя, принимает смету, определяет платежи и решает вопросы, которые нельзя передать правлению или председателю товарищества .
Регулярные взносы на содержание общего имущества и разовые платежи на крупные работы тоже утверждает общее собрание. Регулярный платеж обычно покрывает текущие расходы: уборку, обслуживание сетей и бухгалтерию. Для ремонта ворот, крыши или пожарной системы можно предусмотреть отдельный сбор. Председатель выставляет такие платежи только по решению собрания или в другом порядке, который прописан в уставе.
Правление — это постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган в ТСН. Он занимается текущими вопросами: готовит смету, выбирает подрядчиков, организует ремонт, согласовывает отчеты, выносит вопросы на собрание . В уставе указывают, какие решения правление принимает само, а какие передает общему собранию.
Председатель — единоличный исполнительный орган ТСН. Он подписывает договоры, общается с банком, подрядчиками и органами власти.
Его полномочия тоже подробно описывают в уставе. Например, какие договоры председатель может подписывать без отдельного решения, какую сумму вправе потратить сам, как часто отчитывается, кто заменяет его во время отпуска или болезни, какие документы он обязан передавать новому председателю после переизбрания.
Если этого не указать, любой расход может стать поводом для спора. Одни члены товарищества будут считать, что председатель действует слишком свободно, другие — что он не может решить без собрания даже мелкий вопрос.
Члены товарищества. Ими становятся собственники недвижимости, ради которой создано товарищество. Это могут быть люди или компании. Например, если помещение, машино-место или здание принадлежит ООО, членом ТСН станет ООО, а не его директор или участник. Члены товарищества голосуют на собраниях, выбирают органы управления, утверждают устав, смету, платежи и другие важные решения.
Компания действует на собрании через руководителя или представителя по доверенности. Поэтому перед собранием нужно проверить, кто вправе голосовать от ее имени, и отразить это в протоколе собрания, чтобы потом не спорить, чей голос учли и на каком основании.
Членские взносы платят только члены ТСН. Собственник, который не вступил в товарищество, взносы платить не обязан. Но он все равно должен участвовать в расходах на общее имущество — по закону, договору с ТСН или соглашению с другими собственниками.
Например, если имущество в общей долевой собственности, каждый владелец оплачивает его содержание соразмерно своей доле . Чтобы потом взыскать долг, ТСН понадобятся понятные документы: смета, договоры, акты, расчеты и решение о расходах. Из них должно быть видно, какие работы оплатили, почему они относятся к общему имуществу и как рассчитали долю конкретного собственника.
Как создать ТСН
Вот последовательность шагов.
Проверьте, подходит ли вам ТСН. Оно актуально для нежилого здания, комплекса помещений или территории.
Трезво оцените человеческие ресурсы. Один активный собственник не сможет нормально вести товарищество за всех. Если люди готовы голосовать, платить и участвовать в управлении, идея жизнеспособна — товарищество можно создавать. Если нет, ТСН быстро упрется в конфликты.
Оцените имущество. Составьте список того, чем товарищество будет управлять. Это могут быть фасад, лифты, крыша, инженерные сети, вентиляция, пожарная сигнализация, КПП , земельный участок или другая инфраструктура.
По каждому объекту нужно понять:
- кому он принадлежит;
- есть ли документы;
- используют ли его все собственники или только часть;
- можно ли определить доли;
- как сейчас оплачивается содержание;
- есть ли спор о принадлежности или использовании.
Проверьте собственников. Чтобы понять, кто владеет помещениями, участками или другими объектами, посмотрите договоры и документы на общее имущество.
Сразу соберите контакты: телефоны, электронную почту, данные представителей компаний-собственников . Если среди владельцев есть компании, выясните, кто от их имени вправе голосовать и подписывать документы.
Предварительно посчитайте голоса. Для базового ТСН нет специального порога в определенное число голосов, как для создания ТСЖ. Порядок голосования надо описать в документах первого собрания, а потом закрепить в уставе.
Посчитайте первоначальные расходы. Учреждение ТСН лучше начинать с черновой сметы. Так собственники сразу увидят, за что им предлагают платить.
В смету можно включить:
- открытие и обслуживание расчетного счета;
- бухгалтерию;
- услуги юриста или регистратора;
- вознаграждение председателя и членов правления, если оно предусмотрено;
- оплату услуг управляющего, если его планируют привлекать;
- уборку, охрану и вывоз мусора;
- обслуживание ворот, лифтов, вентиляции, пожарной сигнализации и сетей;
- ремонт;
- налоги и другие платежи;
- резерв на аварии.
Председатель, члены правления, бухгалтер, юрист и другие специалисты не обязаны работать бесплатно. Их вознаграждение или оплата услуг должны быть заложены в смету и утверждены по правилам устава.
Подготовьте проект устава и повестку собрания. К первому собранию понадобятся проект устава и повестка с вопросами:
- о создании ТСН;
- утверждении устава;
- избрании правления и председателя;
- избрании ревизора или ревизионной комиссии, если собственники хотят отдельный контроль;
- утверждении принципа платежей или подготовке сметы;
- назначении человека, который подаст документы на регистрацию.
Проведите собрание. Собственников надо заранее уведомить о нем, вручить им проект устава и повестку, объяснить цель ТСН и будущие расходы.
Итоги собрания фиксируют в протоколе. В нем указывают, кто голосовал, какие решения приняли, кого избрали и кто уполномочен действовать дальше. Решения, бюллетени, список участников, доверенности и другие документы нужно хранить аккуратно: они пригодятся при регистрации, открытии счета, спорах о платежах и смене органов управления.
Для ТСЖ и СНТ закон подробно регулирует порядок собраний. В базовом ТСН эти правила во многом придется строить самим — через устав, документы первого собрания и общие нормы о некоммерческих организациях. Поэтому заранее определите, как направляете уведомления, как считаете голоса и кто подписывает протокол: так ниже риск отказа в регистрации или спора между собственниками.
Зарегистрируйте ТСН. Для этого понадобятся :
- Заявление по форме Р11001.
- Устав.
- Протокол первого собрания собственников.
- Сведения о заявителе.
- Подтверждение адреса, если его запросит налоговая.
Документы представляют в регистрирующую налоговую, через нотариуса или через МФЦ, если он принимает документы на регистрацию юрлиц. При бумажной подаче напрямую в налоговую госпошлина — 4 000 ₽. При подаче через сайт ФНС с электронной подписью заявителя, нотариуса или МФЦ госпошлину платить не нужно .
Регистрация товарищества занимает до трех рабочих дней со дня представления документов . После чего ТСН вносят в ЕГРЮЛ.
Запустите работу. В первые месяцы товариществу предстоит:
- открыть расчетный счет;
- утвердить смету доходов и расходов на содержание общего имущества и работу ТСН;
- определить размер платежей и взносов;
- подготовить первые договоры с подрядчиками;
- назначить ответственных за ремонт, взаимодействие с подрядчиками и собственниками;
- организовать бухгалтерию;
- настроить хранение документов;
- решить, как собственники будут получать отчеты;
- утвердить порядок для взносов и разовых платежей: сроки, реквизиты, назначение платежа и последствия просрочки;
- отдельно разобрать долги и спорных собственников.
ТСН — некоммерческая организация, но оно все равно должно вести бухгалтерский учет и сдавать отчетность. Если товарищество выплачивает вознаграждение председателю, бухгалтеру, управляющему или другим работникам, оно становится налоговым агентом по НДФЛ, начисляет страховые взносы и сдает отчетность по таким выплатам .
Если собственник не вносит утвержденные платежи, ТСН может взыскивать долг через суд. Для этого нужны документы: устав, смета, решение общего собрания, расчет долга и доказательства, что расход относится к общему имуществу или услугам товарищества.
Отчеты лучше сделать простыми и регулярными: сколько денег начислено, сколько поступило, кому и за что заплатили, какие договоры заключены, какие работы сделаны и какие расходы планируются.
Плюсы и минусы ТСН
ТСН отличается от разрозненного управления тем, что помогает перейти от разовых договоренностей к понятной системе. Но такой порядок надо прописать в уставе, поддерживать решениями собраний и ежедневно вести документы.
Что становится проще с ТСН, а что нужно контролировать
| Без ТСН | Что дает ТСН | Что учесть |
|---|---|---|
| Деньги собирают разово или через одного активного собственника | Есть расчетный счет, смета и утвержденные платежи | Нужны бухгалтерия, банк и учет поступлений |
| Договор подписывает тот, кто нашел контрагента | Товарищество заключает договоры от своего имени | Договоры надо хранить, проверять по актам, контролировать сроки оплаты |
| Расходы обсуждают после того, как проблема уже появилась | Собственники заранее утверждают смету и порядок платежей | По смете будут споры, особенно при крупных расходах |
| Нет единого представителя перед подрядчиками и органами власти | ТСН может представлять всех собственников | Председатель и правление получают вознаграждение за работу |
| Сложно понять, кто отвечает за ремонт, охрану, уборку и документы | В уставе можно распределить полномочия председателя, правления и собрания | Плохой устав создаст управленческие конфликты |
| Контроль зависит от активности отдельных собственников | Можно установить регулярные отчеты и переизбрать органы управления | Конфликтный председатель или пассивное правление могут парализовать работу |
| Без ТСН | Что дает ТСН | Что учесть |
|---|---|---|
| Деньги собирают разово или через одного активного собственника | Есть расчетный счет, смета и утвержденные платежи | Нужны бухгалтерия, банк и учет поступлений |
| Договор подписывает тот, кто нашел контрагента | Товарищество заключает договоры от своего имени | Договоры надо хранить, проверять по актам, контролировать сроки оплаты |
| Расходы обсуждают после того, как проблема уже появилась | Собственники заранее утверждают смету и порядок платежей | По смете будут споры, особенно при крупных расходах |
| Нет единого представителя перед подрядчиками и органами власти | ТСН может представлять всех собственников | Председатель и правление получают вознаграждение за работу |
| Сложно понять, кто отвечает за ремонт, охрану, уборку и документы | В уставе можно распределить полномочия председателя, правления и собрания | Плохой устав создаст управленческие конфликты |
| Контроль зависит от активности отдельных собственников | Можно установить регулярные отчеты и переизбрать органы управления | Конфликтный председатель или пассивное правление могут парализовать работу |
Что учесть при создании ТСН
- Сначала проверьте, нужен ли базовый ТСН. Для многоквартирного дома используют ТСЖ, для садовых и огородных участков — СНТ или ОНТ.
- Опишите имущество, которым надо управлять: помещения, сети, парковку, дорогу, территорию, оборудование и общие зоны.
- Проверьте состав собственников и заранее оцените, кто будет заниматься ТСН. Одного активного человека для нормальной работы товарищества мало.
- До собрания договоритесь о главном: зачем создается товарищество, какие расходы будут общими, кто станет председателем, кто войдет в правление, кто займется деньгами и документами.
- Подготовьте устав под конкретное имущество. Не копируйте шаблон без адаптации.
- Проведите собрание и утвердите устав. Выберите правление и председателя, оформите протокол и назначьте заявителя для регистрации.
- Зарегистрируйте ТСН как юрлицо. После этого товарищество сможет открыть счет, заключать договоры и действовать от своего имени.
- После регистрации утвердите смету, платежи, договоры, порядок отчетности и хранения документов.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga