I N D E X

­: C I V I L   :­

SUBJECT
SPECIFIC PERFORMANCE OF CONTRACTS

Sr.  Subject Page 

No. Numbers

1. Introduction 1 

2. (A)  The Defences Available Under Law of  1 to 9
       Contract [Section 9]

3. (B)  When can Specific Performance of a  09 to 11
       Contract be Enforced  [Section 10]

4. (C)  Contracts which  Can not be Specifically  11 to 14
       Enforceable [Section 14]

5. (D)  What does Discretion and Power of Court  14 to 16
        mean [Sections 20]

6. (E)  Elements that are involved in a Suit for  16 to 21
       Specific Performance of Contract 

8. (F) Amendment (Section 21, 22)                             21 to 26

9. (G)  Limitation [Article 54 of the Indian  26 to 31
       Limitation Act]

10. Conclusion 31 to 32

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INTRODUCTION
1. Specific performance is a remedy developed by the principle 
of equity. A party to a contract who is aggrieved because the contract is 
breached   by   another   party   has   the   option   to   file   a   suit   for   specific 
performance   compelling   to   perform   his   part   of   contract.   Before   an 
equity court  will compel specific performance, however, the  contract 
must be one which can be specifically performed. . 
2.  In our country, most of the specific performance suits relate 
to sales of immoveable properties. As the law of specific performance is 
basically   founded   on   equity,   considerations   such   as   conduct   of   the 
plaintiff,   the   element  of  hardship  that  may  be  caused  to one   of the 
parties,   the   availability of adequate alternative relief and such other 
matters are taken into consideration.  It is a discretionary relief.

(A) The Defences Available Under Law of Contract 
[ Section 9 ] 

(a)  Various defences available under Law of Contract
3. Section 9 of the Specific Relief Act provides that a person 
against whom the relief is claimed may plead by way of defence any 
ground which is available to him under any law relating to contract. 
Following are the defences, available under Law of contract :­

Sr.  Subject  Sections under Contract 

No. Act
i) Incapacity of parties  10,11,12 
ii) Uncertainty of contract      29   under Section 93 
of the  Evidence Act
iii) Absence of concluded  ­­
contract 
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iv) Fraud  14,17,19

v) Misrepresentation 14,18 19
vi) Mistake 14,20,21,22
viii) Illegality or want of  23,24,26,27,28
authority to enter into 
contact

(b) Incapacity of parties
4. One of condition for a contract is that the payment should 
be made by parties competent to contract as provided by section 10 of 
the Indian Contract Act (for short 'Contract Act' ). Section 11 of the Act 
provides   that   a   person   who   is   major,   of   sound   mind   and   not 
disqualified   from   contracting   by   any   law   to   which   he   is   subject,   is 
competent of entering in to a contract.   Therefore, it is clear that a 
person not fulfilling these three conditions would not be a competent 
person   to   contract.   Such   person   would   be   termed   as   incapable   of 
entering in to a contract.   Minority, unsoundness and disqualification 
from   personal   law   are   thus   incapacities   of   parties   to   enter   in   to   a 
contract. 
        majority
          Competence                      sound mind 
                  ( Section 11 )
                                                     not disqualified.       
5. However, it is to be noted that a guardian on behalf of a 
minor can enter in to a contract if he is competent and the contract is 
for the benefit of minor or for the legal necessaries of minor.  Contract 
entered by minor and lunatic is void.
6. Section 12 of the Contract Act provides that a person is said 
to be of sound mind for the purpose of making a contract if, at the time 
of contract he is capable of understanding it and of forming a rational 
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judgment as to its effect on his interest.   Further, if a unsound mind 
person occasionally has soundness he may make a contract when he is 
of sound mind.   Similarly, a sound person may not make a contract 
when he occasionally becomes unsound . 
7.  The presence or absence of the capacity mentioned in this 
section at the time of making the contract is in all cases a question of 
fact. Where a person is usually of sound mind the burden of proving 
that he was of unsound mind at the time of execution of a document 
lies on him who challenges the validity of the contract.  Where a person 
is usually of unsound mind, the burden of proving that at the time he 
was of sound mind lies on the person who affirms it. 
(c) Uncertainty of  Contract 
8. Section   29   of   the   Contract   Act   which   is   based   on   the 
principles of English law enjoins that agreements the meaning of which 
is not certain, or capable of being made certain are void.  There shall be 
specific description of the subject matter of which the contract is to be 
executed.     Only   the   certainty   would   make   the   agreement   valid.     In 
other words, uncertainty of the contract would make it a void contract 
e.g. an agreement requiring the landlord to “ make all necessary repairs 
as   and   where   desired”   is   uncertain   because   the   pharse   “necessary 
repairs is vague and there is nothing to indicate what kind of repairs 
were regarded by the parties as necessary.  Necessity is a very relative 
concept and what is necessary according to one person may be a luxury 
according to another.
9. Section 29 of the Contract Act further contemplates that the 
meaning of the document shall be clear on the face of it. 
10.   In   the   case   of   Panchanan   Dhara   Vs.   Monmartha   Nath 
Maity,   2007   (1)   JCR,   226   (SC),   the   Hon'ble   Supreme   Court   has 
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observed :­
“If the agreement is vague and uncertain and is 
not capable of being made certain, there is really 
no agreement in law and as such the question of 
enforcing any such agreement can not arise.” 

(d) Absence of concluded contract
11. For   enforcing   a   contract   it   must   be   proved   that   it   is   a 
concluded contract.  If a contract is not a concluded contract, then the 
defendant may make his defence that as the contract is not concluded 
one it is not specifically enforceable.  Where in a auction of Tehbazari 
contract   highest   bid   of   tender   accepted   and   tenderer   making   part 
payment   of   auction   money.   Held,   concluded   contract   came   into 
existence   and  tenderer  cannot  wriggle  out  of  contract  on   ground  of 
non­execution of agreement. 
12. Abdul Salam Vs. Sheikh Mehboon, 2006 ( 2) Mh.L.J. 277. 
The acts were performed by the plaintiff were only in the nature of 
negotiations and it is not possible to conclude that there was a bona 
fide agreement of sale of the suit house by defendant No. 1 in favour of 
the   plaintiff.     Simply  because  the   plaintiff  had  purchased  the   stamp 
paper;   served   notice   and   also   published,   a   public   notice   in   the 
newspaper   are   not   sufficient   to   show   that   there   was   a   concluded 
agreement of sale between the parties. Neither the earnest amount was 
paid nor the agreement of sale was reduced into writing signed by the 
parties in accordance with the provisions of sections 10 and 25 of the 
Contract Act. Held, there was no concluded agreement to sell and could 
not be enforced.
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(e) Fraud 
13. Under   section   14   of   the   Contract   Act,   there   are   certain 
conditions on which it will be determined whether the consent to the 
contract was free or not.   For free consent a contract should not be 
caused by fraud as defined in section 17 of the Contract Act. 
14. Fraud means and includes certain acts committed by a party 
to the contract with intent to deceive another party or to induce that 
party to enter in to the contract.  Such acts are enumerated in Section 
17   of   the   Contract   Act.    Said definition  is  inclusive   definition.    The 
definition   covers   all   surprise,   trick,   cunning   and   other   unfair   ways 
whereby a person is deceived. In order to constitute fraud the person 
making   the   statement   must   have   been   aware   of   the   falsity   of   the 
settlement   and   the   party   defrauded   remains   ignorant   of   the   correct 
situation.   Fraud   is   committed   where   one   person   induces   another   to 
enter   into   some   contract   or   transaction   or   a   false   belief   by   a 
representation of fact which is not true and which he does not believe 
to be true. 
                           fraud must be committed by 
       party / agent 

                         acts must be( i) false representation
Essential conditions                   one u/s 17   ( ii) active concealment
 to prove fraud                                                     of facts
        (iii) false promise
        (iv)  act fitted to 
                    deceive 
(v ) fraudulent act or 
                                                                                omission 

       intention to deceive 

                                                     actual deception 
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                                                     deceit with party / agent. 
               

15. Fraud is to be pleaded and proved.  It must be proved that 
representation made was false to the knowledge of the party making 
such a representation or that the party could have no reasonable belief 
that it was true.  The level of proof required in such cases is extremely 
higher.  An ambiguous statement can not per se make the representor 
guilty of fraud. 
(f)  Misrepresentation 
16. Another condition for free consent is that there shall not be 
misrepresentation as defined in section 18 of the Contract Act.  Consent 
given under misrepresentation of facts can not amount to free consent, 
thereby making the contract void.
17. A misrepresentation is a false statement of fact made by one 
party to another, which, whilst not being a term of the contract, induces 
other party to enter the contract. Said definition of misrepresentation is 
inclusive  in nature, meaning there can be such other similar acts as 
defined therein which would amount to misrepresentation. It is to be 
noted   that   misrepresentation   of   law   can   not   be   a   defence   as   every 
person   is   supposed   to   know   the   law.     Therefore,   in   such   cases   the 
contract can not be held as void. Mere silence is not misrepresentation. 
18. The   onus   is   on   the   person,   who   took   plea   of 
misrepresentation to establish the same. Section 19 of the Contract Act 
states   that   legal   effect   of   coercion,   fraud   and   misrepresentation   in 
rendering   contracts   procured   by   them   one   voidable.     Under   the 
exception   to   Section   19   of   the   Contract   Act   a   person   who   had   the 
means of discovering the truth with ordinary diligence can not avoid 
the   contract   on   the   ground   of   misrepresentation.   No   relief   can   be 
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granted  when  the fraudulent or illegal object has been carried out and

both parties are in pari delicto (both parties equally at fault). Under 
section   19   of   the   Contract  Act,   a   party   whose   consent   is   caused   by 
fraud   or   misrepresentation     may   insist   that   the   contract   shall   be 
performed, and that he shall be put in the position which he would 
have been if the representation made had been true. Apart from the 
remedies   provided   in  this  section  the  aggrieved  party   may  have  the 
agreement rescinded under section 27 of the  Specific Relief Act, or he 
may   refuse   to   carry   out   the   agreement   and   defend   a   suit   brought 
against him for specific performance and/or for compensation. 
19. Both   innocent   misrepresentation   and   fraud   are   good 
grounds for successfully defending a suit for specific performance. The 
general rule is that damages can not be awarded where a contract is 
vitiated merely by innocent misrepresentation. There are however some 
exceptions such as breach of condition or warranty etc. 
(g)  Mistake
20. Mistake is of two kinds – of fact or law. Section 20 to 22 of 
the Contract Act deals with the kinds of mistake.  As far as mistake of 
fact   is   concerned,   where   both   parties   to   an   agreement   are   under   a 
mistake as to a matter of fact essential to the agreement, the agreement 
is void.   However, an erroneous opinion as to the value of the thing 
which forms subject matter of the agreement is not to be deemed a 
mistake as to a matter of fact. Section 22 of the Contract Act lays down 
that a contract is not voidable merely because it was caused by one of 
the parties to it being under a mistake as to a matter of fact.   Thus, 
mistake must be mutual and not unilateral.  Both the parties must be 
labouring under such a mistake, then only will the agreement become 
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void.  Thus, a  contract is vitiated by a bilateral mistake i.e. common 

mistakes by both parties. 
21. Mistake of law is provided under Section 21 of the Contract 
Act. It provides that a contract is not voidable because it was caused by 
a mistake as to any law in force in India.   Although a mistake of fact 
vitiates a contract, a mistake of law does not.   This is based on the 
maxim that ignorance of law is no excuse. In order to render a contract 
void on the ground of mistake three things must exist i.e. 
     common and mutual 
              mistake                        of fact and not of law
                                                   essential to the agreement 
22. As per Section 65 of the Contract Act where the contract is 
void on account of mistake, a person receiving an advantage under it, is 
bound to  restore  it or make compensation for it to the person from 
whom he received it. So also as per Section 72 of the Contract Act a 
person   to   whom   money   has   been   paid,   or   anything   delivered   by 
mistake, must repay or return it.
(h) Illegality or Want of Authority to Enter into Contract 
23. Section   11   of   the   Contract   Act   speaks   about   the   persons 
have   authority   to   enter   into   contract.   It   is   already   discussed   earlier. 
Section   20   of   the   Succession   Act   provides   that   no   person   shall   by 
marriage acquire any interest in the property of the person whom he or 
she marries, nor become incapable of doing any act in respect of his or 
her own property which he or she could have done if unmarried.  The 
effect of this was that all married women to whose marriages the Act 
applied became absolute owners of all property vested in, or acquired 
by   them,   and  their   husbands  did   not   by   their   marriage  acquire   any 
interest   in   such   property.   By   Section   10   of   the   Contract   Act   an 
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agreement is a contract (i.e. enforceable) if only it is made for a lawful 
consideration and with a lawful subject. Section 23 of the Contract Act 
declares what kinds of consideration and objects are not lawful.

forbidden by law 
Unlawful consideration           is of such nature that if permitted
or object                     it would defeat the provisions of 
any law
is fraudulent
involves/ implies injury to any
person/property of another 

the Court regards it as immoral
or opposed to public policy 
24. Such   an   agreement   is   void   and   not   enforceable.   Under 
Section   24   of   the   Contract   Act   a   divisive   agreement   of   which 
consideration or object is unlawful in part would be enforceable for the 
part   of   lawful   consideration   or   object.   Agreement   in   restraint   of 
marriage, or trade, or legal proceedings is void as per Sections 26, 27 
and 28 of the Contract Act, respectively.  Wagering contracts are void as 
per Section 30 of the Contract Act. 
25. For   considering   defences   in   such   suits,   both,   Specific 
Relief Act and the Indian Contract Act are to be conjointly read 
and interpreted.
(B) When can Specific Performance of a Contract be Enforced
[Section 10]
26. Chapter II of the  Specific Relief Act expressly provides for 
contracts which can be specifically enforced and contracts which can not 
be specifically enforced. Provisions touching these two contingencies are 
spread over Sections 10 to 14 of the Specific Relief Act.
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(a)  Contracts when can be Specifically Enforced
27. Section   10   provides   for   the   cases   in   which   specific 
performance of contract is enforceable.  The clauses (a) and (b) of the 
said section carve out the categories of contracts which are specifically 
enforceable. They are as follows  :­
(a) When   there   exists   no   standard   for   ascertaining   the 
actual damage caused by the non­performance of the act 
agreed to be done; or 
(b) When the act agreed to be done is such that compensation 
in money for its non­performance would not afford 
adequate relief.
28. What   is   unfolded   from   Section   10   is,   that,   specific 
performance   should   be   considered   in   cases   where   it   is   difficult   to 
ascertain loss in monetary terms.   As a natural corollary, when non­
performance of the agreement can be adequately compensated in terms 
of   money,   the   Court   should   not   exercise   its   discretion   of   granting 
specific performance.

(b) When there Exists No Standard for Ascertaining Actual Damage
29. The   clause   (a)   as   stated   above   covers   cases   where   the 
subject matter is so unique that it would be impossible to say what it 
would fetch in the market. A value of affection is seldom appreciated 
by third persons. All contracts concerning unique or precious articles, 
paintings etc. as well as contracts for delivery of deeds or instruments 
whose   value   to   the   owner   might   be   priceless   and   beyond   the 
competency of the Court to decide by application of certain legal rules 
may be specifically enforced. Where the article is esteemed, not much 
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for its intrinsic value, but as being an object of attachment or curiosity, 
specific performance can be granted.
(c) When Pecuniary Compensation Would not
     Afford Adequate Relief
30. Specific   performance   will   also   be   granted   when 
compensation   in   money   is   not   adequate   relief   in   facts   and 
circumstances of case. Damages may be considered to be an inadequate 
remedy if it is difficult to quantify them.  The explanation  to Section 
10 provides for two presumptions which are necessary to be taken into 
consideration while appreciating whether compensation in money for 
non­performance of contract would afford adequate relief or not. The 
first   presumption   is  in  regard  to  the   contract   to  transfer   immovable 
property and it shall be presumed that, breach of such contract cannot 
be   adequately   compensated   in   terms   of   money.   The   second 
presumption is in regard to the contract to transfer movable property 
and it shall be presumed that, breach of such contract can be relieved 
by compensation in money, except in two cases viz. ­
 i)  where the movable property is not an ordinary article of
commerce or is of a special value or interest to the plaintiff 
or consists of goods which are not easily obtainable in the 
market.   
ii)  where the movable property is held by the defendant as 
agent or trustee of the plaintiff.
(C)  Contracts which  Can not be Specifically Enforceable
[Section 14]
31. Section 14 of the Specific Reliefs Act deals with different 
types of contract which cannot be specifically enforceable.            
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(a)  Compensation in Money an Adequate Relief                            
[Section 14(1)(a)]

32. The   remedy   of   damages   and   specific   performance   are 

available   upon   breach   of  obligations  by  a  party  to  the   contract;  the 
former is a ‘substitutional’ remedy, and the latter a ‘specific’ remedy.

33. There   is   a   presumption   that   compensation   would   not   be 

adequate in the case of transfer of immovable property, and it would be 
adequate in case of breach of transfer of movable property. Thus, the 
party alleging compensation as adequate or inadequate must prove it.

34. In   the   case   of   Ashok   Kumar   Srivastav   V/s.   National 

Insurance Co. Ltd, 1998 AIR(SC) (0) 2046, the Hon'ble Supreme Court 
has observed :­
“The legal position is clear, if the contract is for 
specific   enforcement   of   a   contract   of 
employment, Section 14(l)(a) of the Act makes it 
clear   that   a   contract   of   employment   is   not 
specifically enforceable since non­performance of 
it can be compensated by money. ”
(b)  Contract which Runs into Minute or Numerous Details.
[Section 14(1)(b)]
35. A contract which runs into such minute or numerous details 
or which is so dependent on the personal qualifications or volition of 
the parties or otherwise from its nature is such, that the court cannot 
enforce specific performance of its material terms can not be enforced. 
36. For   example   –   A   contract   for   personal   service   or 
employment   cannot   be   enforced   by   or   against   the   employer,   only 
damages can be sought.
37.  In the case of Jitendranath Biswas Vs. Empire of India and 
 13

Ceylone Tea Company,  A.I.R. 1990 SC 255, the Hon'ble Supreme Court 
has observed :­

“An   employee   of   a   Private   Company   whose 

services are terminated can not seek the relief of 
reinstatement and back wages in a Civil Suit as a 
contract   of   employment   for   personal   service 
could not be specifically enforced. At the most he 
could seek the relief of damages.”
(b)  Contract Determinable.                                              
[Section 14(1)(c)]
38. The term determinable suggests a situation where despite 
the   Court’s   enforcement;   the  parties  can  immediately   revert   to  their 
original position, thereby making such enforcement futile.
39. For   example   ­   Where   A   and   B   contract   for   partnership 
without   providing   a   defined   duration,   the   partnership   cannot   be 
enforced as it could easily be dissolved at once.
40. In the case of Indian Oil Corporation Ltd.  Vs. Amristsar Gas 
Service, 1991 SCC (1) 533, the Hon'ble Supreme Court has observed :­
“A  distributorship agreement which contained a 
clause that entitled either party to terminate the 
agreement with 30 days prior notice and without 
assigning any reason was 'determinable' in nature 
and hence, could not be specifically enforced.''
41. The   view  in   the  case  of  Indian   Oil  Corporation  Ltd.    Vs. 
Amristsar Gas Service, 1991 SCC (1) 533, has further been reaffirmed 
by the the Hon'ble Supreme Court in the case of Highness Maharani 
Shantadevi   P.   Gaikwad   Vs.   Savjibhai   Haribhai   Patel,   2001   AIR   (SC) 
1462, wherein the Hon'ble Supreme Court has observed :­
“An   agreement   for   construction   unilaterally 
terminable   before   delivery   of   possession   to   be 
'determinable' in nature''
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(d)  Performance of a Continuance Duty which the Court can not   
Supervise [Section 14(1)(d)]
42. An  agreement   of   continuous   performance   of   certain   acts 
cannot   be   specifically   enforced   by   the   Court.   The   word   'continuous' 
means without interruption.
43. For   example   ­   If   a   subscriber   of   a   telephone   sues   the 
telephone department for the improper functioning of telephone, the 
Court cannot direct the telephone department for proper working of 
telephone.   Such decree cannot be passed as it requires a continuous 
duty of supervision which Court cannot.
44. In   the   case   of   Southern   Chemical   Works   Vs.   Mohamed 
Husein Fakruddin Maniyar, AIR 1970 Bombay 128, the Hon'ble Bombay 
High Court has observed :­
“In   a  case   where  the   Court   can  not  specifically 
enforce the agreement of agency since it would 
be impossible to supervise the carrying of it, the 
plaintiff   would   not   be   barred   from   asking 
damages where the defendant does not carry out 
contract   not   because   of   law   prevents   it   but 
because he refused to take any action to satisfy 
conditions before fulfillment of contract''
(D)  What does Discretion and Power of Court mean
[Sections 20]
 (a) The Jurisdiction to Decree Specific Performance is 
Discretionary.
45. Section   20   (1)   of   the   Specific   Relief   Act   states   that,   the 
jurisdiction to decree specific performance is discretionary.
46. The equitable discretion to grant or not to grant a relief for 
specific performance also depends upon the conduct of the parties.  The 
necessary ingredient has to be proved and established by the plaintiff 
so   that   discretion   would   be   exercised   judiciously   in   favour   of   the 
 15

plaintiff.  At the same time, if the defendant does not come with clean 
hands   and   suppresses   material   facts   and   evidence   and   misled   the 
Court, then such discretion should not be exercised by refusing to grant 
specific performance.
(b)  The Court is not bound to grant such relief merely because it 
is lawful to do so. 
47. In the case of  Sadar Singh Vs. Kirshna Dev, 1994 SCC (4) 
18, the Hon'ble Supreme Court has observed :­
“The   circumstances   specified   in  Section   20   are 
illustrative and not exhaustive.  The Court would 
take  into   consideration   the   circumstances   in 
each   case,   the   conduct   of   the   parties   and 
respective interest under the contract.”

(c)  The Discretion of the Court should not be Arbitrary but Sound 
and Reasonable, guided by Judicial Principles and  Capable of 
Correction by a Court of Appeal.
48. The   cases   in   which   the   Court   may   properly   exercise 
discretion not to decree specific performance has been enumerated in 
sub­section (2).   They are (a) where the terms of the contract or the 
conduct of the parties at the time of entering into the contract or the 
other   circumstances   under   which   the   contract   was   entered   into   are 
such   that   the   contract,   though   not   avoidable,   gives   the   plaintiff   an 
unfair advantage over the defendant; or (b) where the performance of 
the contract would involve some hardship on the defendant which he 
did not foresee, whereas its non­performance would involve no such 
hardship   on   the   plaintiff;   (c)   where   the   defendant   entered   into   the 
contract under circumstances which though not rendering the contract 
voidable, makes it inequitable to enforce specific performance.
 16

(d)  Alternative relief of refund of Earnest Money
        (Section 22).
49. The   Section   22   enacts   that   the   person   filing   a   suit   for 
specific   performance   of   the   contract   for   the   transfer   of   immovable 
property, may ask for appropriate reliefs, namely for possession or for 
partition, or for a separate possession, including the relief for specific 
performance.  He may also ask for the refund of any earnest money or 
deposit made by him, in the event of his claim for specific performance 
of the contract, being rejected by the Court. 
50. The Hon'ble Supreme Court in the matter of Rajeshwari Vs. 
Puran Indoria, (2005) 7 SCC 60 has restated the factors which have to 
be kept in mind in exercising the power of the discretion under Section 
20 of the Specific Relief Act.  The said factors are as follows :­
1. Whether the plaintiff was ready and willing to 
perform his part  of the contract  in terms of section 
16 ?
2. Whether it was a case for exercising of the discretion
by the Court for decreeing specific performance under 
Section 16 ?
3. Whether there were latches on the part of the plaintiff 
in approaching the Court ?

(E)  Elements that are involved in a Suit for 
Specific Performance of Contract 
[a] Valid contract
51. The   remedy   of   specific   performance   pre­supposes   the 
existence of a valid contract between the parties to the controversy. The 
terms of the contract must be definite and certain. This is significant 
because equity cannot be expected to enforce either an invalid contract 
or one that is so vague in its terms that equity cannot determine exactly 
what   it   must   order   each  party  to  perform. It   would  be   unjust   for  a 
 17

Court to compel the performance of a contract according to ambiguous 
terms interpreted by the court, since the Court might erroneously order 
what the parties never intended or contemplated.
[b] Unregistered agreement for sale                                               
(Section 49(c) and 17 of the Registration Act) 
52. Section   17   of   the   Registration   Act,   provides   that   if   the 
agreement to sell is unregistered, it shall have no effect for the purpose 
of Section 53A of the Transfer of Property Act. It means that agreement 
to sell which is unregistered cannot be admissible as evidence. Section 
53A of the Transfer of Property Act deals with part performance where 
there must be a contract to transfer for consideration any immovable 
property   between   the   transferor   and   transferee   and   the   transferee 
taken possession of the property or any part thereof or being already in 
possession, continues in possession in part performance of the contract 
and the act of transferee has done something in part of the contract or 
willing   to   perform   his   part   of   the   contract   then   transferor   shall   be 
debarred from enforcing against transferee. The main object or intent 
of this section is to prevent transferor from taking advantages on the 
account of non­registration of the document. 
53. Section 49 of the Registration Act gives legislative sanction 
to   the   equitable   doctrine   of   part   performance.   This   Section   of   the 
Registration Act is widely accepted on its own merits that a suit for 
specific performance can lie on the basis of unregistered agreement to 
sell and can be admissible as evidence.

54. In the case  of  K.B. Saha and Sons Private Limited Vs. Development
Consultant Limited  (2008)   8   SCC   564,  the   Hon'ble   Supreme   Court   has 

observed :­
“1.   A   document   required   to   be   registered,   if 
 18

unregistered   is   not   admissible   into   evidence 

under Section 49 of the Registration Act. 
2. Such unregistered document can however be 
used   as   an   evidence   of   collateral   purpose   as 
provided   in   the   proviso   to   Section   49   of   the 
Registration Act.

3. A collateral transaction must be independent 
of,   or   divisible   from,   the   transaction   to   effect 
which the law required registration.
4. A collateral transaction must be a transaction 
not itself required to be effected by a registered 
document, that is, a transaction creating, etc. any 
right,  title  or interest in  immovable property of 
the value of one hundred rupees and upwards.
5. If a document is inadmissible in evidence for 
want   of   registration,   none   of   its   terms   can   be 
admitted in evidence and that to use a document 
for   the   purpose  of   proving  an  important  clause 
would not be using it as a collateral purpose."

(c) Conduct of the parties                                                                

55. A plaintiff seeking specific performance of a contract must 
have contracted in good faith. If the plaintiff has acted fraudulently or 
has taken unfair advantage of superior bargaining power in drafting 
extremely   harsh   contract   terms   with   respect   to   the   defendant,   the 
plaintiff has thereby contravened the doctrine of clean hands. Under 
that   doctrine,   the   Court   will   deny   relief   to   a   party   who   has   acted 
unjustly in regard to a transaction for which that party is seeking the 
assistance of the court. Equitable relief will be denied to anyone who 
has acted unjustly or with bad faith in the matter in which he seeks 
relief, irrespective of any impropriety in the behavior of the defendant. 

56. The   misconduct   does   not   necessarily   have   to   be   of   such 

nature   as   to   be   punishable   as   a   crime   or   to   justify   any   legal 
 19

proceedings.  Any intentional act concerning the cause of action that 
violates the standards of fairness and justice is sufficient to prohibit the 
granting of equitable relief.  At all times, a plaintiff must be willing to 
do equity which means that the plaintiff must fulfill whatever equitable 
obligations the Court imposes upon him in order to do what is just and 
fair to the defendant. A person will be granted specific performance 
only if that person has done, has offered to do, or is ready and willing 
to   do   all   acts   that   were   required   of   him   to   execute   the   contract 
according to its terms. 

[d] Readiness and willingness                                                        

Section 16(c) 
57. Section 16 is mandatory and imperative provision, because 
it reads that specific performance of a contract cannot be enforced in 
favour of a person who fails to aver and prove as laid down by it. The 
word 'aver' and the word 'prove' are entirely two different things. The 
word 'aver' means that it should be asserted or mentioned in the plaint. 
The word 'prove' indicates that the said averment which is pleaded in 
the plaint must be proved by leading evidence, in the course of trial.
58. In view of the requirements of para 3 of the Form No. 47 of 
Appendix “A” of the First Schedule of the Code of Civil Procedure and in 
view of the mandate of Section 16 (c) of the Specific Relief Act, it has 
become obligatory for the plaintiff not only to aver in the plaint, but 
also to prove by evidence that the plaintiff has always been ready and 
willing to perform his part of the contract. The first requirement is that 
he must aver in the plaint. Indeed, the question of evidence of proving 
a particular fact would come only when there is an allegation in the 
plaint to that effect. The compliance of requirements of Section 16 (c) 
of the Specific Relief Act is mandatory and in absence of the necessary 
 20

averment in the plaint and in the absence of proof of the same that the 
plaintiff had been ready and willing to perform his part of the contract, 
the suit cannot succeed. Though the defendants had not raised any plea 
to   that   effect   in   the   written   statement   nor  was  there   any  issue,  the 
mandate   of   the   statute   required   that   the   plaintiff   must   aver   in   the 
plaint and must give proof of the fact that he was and has been ready 
and willing to perform his part of the contract. Merely giving proof of 
the   fact   will   not   be   a   substitute   for   the   necessary   averment   in   the 
plaint. The amendment in the plaint in such a case cannot be allowed 
for   two   reasons;   firstly,  because   a  valuable   right   has  accrued   to  the 
defendant and, secondly, because the amendment seeks to bring out a 
cause of action in the plaint, which was conspicuous by its absence in 
the plaint as originally filed.
[e] Time essence of contract.
59. In matters relating to sale of immovable properties, whether 
time is or time is not an essence of contract is an important question of 
law so as to decide upon the question whether obligations undertaken 
by the parties under the contract are to be performed. This question 
whether time is an essence of contract is a mixed question of  law and 
fact and has been decided by the Courts on the basis of facts of each 
case.
60. Section   55   of   the   Contract   Act   uses   the   phrase   ‘time   is 
essence of contract’ and provides that where parties agree to perform a 
certain act on specified time and parties fail to perform the said act at 
the said time then the contract becomes voidable at the option of the 
promisee if it was intention of the parties to make time an essence of 
contract.   The   Section   further   provides   that   in   case   where   parties   to 
contract   do   not   intend   to   make   time   an   essence   of   contract   then 
 21

promisee is entitled to claim compensation for any loss occasioned to 
him as a result of such default. Section 46 of the Contract Act further 
provides   that   where   no   time   is   specified   in   the   contract   for   the 
performance of contract then it is to be performed within reasonable 
time period.

[f]  Essential elements to constitute lis pendens                              
(Section 52 of The Transfer of Property Act)

61. The   following   are   the   essential   elements   to   constitute   lis 

pendens principle :­ 

i.  There must be suit is pending in the competent 
Court.
ii.  The suit or proceeding must not be collusive. 
iii.  The   litigation   must   be   one   in   which   right   to  
immovable property is directly and specifically  
in question. 
iv.  There must be a transfer of or otherwise dealing 
with  the property in dispute by any party to the 
litigation. 
v. Such transfer must affect the rights of the other 
party   that   may   ultimately   accrue   under   the  
terms of the decree or order.

(F) Amendment. 
(Section 21, 22)
(a)  The Stage at which an amendment can be allowed.
(b) Amendment as to compensation
(c)  Amendment as to partition.

62. Section­21(1)   of   the   Specific   Relief   Act,   empowers   the 

plaintiff to claim compensation in addition to or in substitution of the 
relief of specific performance of a contract. However, sub­section (5) of 
 22

this section imposes a restriction that without specifically claiming the 
compensation it shall not be allowed. The proviso clause of sub­section 
(5) empowers the Court to allow the plaintiff to amend the plaint at 
any stage of the proceedings on such terms as may be just for including 
a claim for compensation.
63. Section 22(1) of the Specific Relief Act, empowers the 
plaintiff   to   seek   the   relief   of   separate   possession   and   partition   in 
addition to specific performance of contract or any other relief to which 
he may be entitled including refund of earnest money or deposit. Sub­
section (2) imposes a restriction to grant such additional reliefs unless 
those reliefs are specifically claimed. The proviso clause of sub­section 
(2) empowers the Court to allow the plaintiff to amend the plaint at 
any stage of the proceedings on such terms as may be just for including 
claim of such additional reliefs.
64. The   addition   of   relief   of   compensation,   possession, 
partition, refund of earnest money or deposit in the suit for specific 
performance of contract does not change the nature of the suit. The 
expression   'at   any   stage'   of   the   proceedings   empowers   the   Court   to 
grant amendment not only at the stage of pre­hearing, but also
(a)  after commencement of the evidence,
(b)  prior to pronouncement of judgment,
(c)  at the appellate stage,
(d) at execution stage.
65. In   the   case   of  Kahini   Developers   Pvt.   Ltd.  Vs   Mukesh 
Morarji   and  others,   2013(3)  Mh.L.J.  440,  the   Hon'ble   Bombay  High 
Court has observed :­
“Proviso   clauses   of  Section  21(5)   and   22(2)   of 
the   Specific  Relief  Act  requires  that   Court   shall 
 23

allow to amend the plaint even at the stage of the 
execution. The object is to obviate the multiplicity 
of proceedings.”
66. Section 22 (2) of the Specific Relief Act requires that the 
claim  for  possession   must  be  specifically made. However, it  is to  be 
noticed that Section 55(1)(f) of the Transfer of Property Act, provides 
that the seller is bound to give, in the absence of the contract to the 
contrary   on   being   so   demanded   by   the   buyer   or   such   person   as   he 
directs, the possession of the property. It is now settled principle that 
the decree of specific performance includes everything incidental to be 
done to complete the sale transaction. 
67. In   the   case   of  Prataprat   Trambaklal   Mehta   V/s.   Jayant 
Nemchand Shah and others, 1996 (2) Mh.L.J. 885, the Hon'ble Bombay 
High Court has observed :­
“  A   decree   for   specific   performance   of   contract 
includes everything incidental to be done by one 
party or another to complete the sale transaction, 
the rights and obligations of the parties in such a 
matter   being   indicated   by   Section   55   of   the 
Transfer   of   property   Act.   Clause   (f)   of   section 
55(1) of the said Act provides that the seller is 
bound to give, on being so required, the buyer or 
such person as he directs such possession of the 
property   as   its   nature   admits.   The   delivery   of 
possession is thus a necessary ingredient and part 
of   transfer   of   ownership.   Therefore,   where   a 
decree   for   specific   performance   of   contract   is 
silent as to the relief of delivery of possession, the 
executing   Court   is   still   competent   to   deliver 
possession.” 
 24

(d) Applicability of Order VI Rule 17 of the Code of Civil 
  Procedure.
68. The Order VI Rule 17 of the Code of Civil Procedure 
confers   a   very   wide   discretion   on   Courts   in   the   matter   of 
amendment of pleadings.   As a general rule, leave to amend 
will   be   granted   so   as   to   enable   the   real   question   in   issue 
between   parties   to   be   raised   in   pleadings,   where   the 
amendment will occasion no injury to the opposite party and 
can be sufficiently compensated by costs or other terms to be 
imposed by the order.
69. It   is   relevant   to   note   that   the   Code   of   Civil 
Procedure   is   a   general   enactment   whereas   the   Specific 
Relief Act, is a special enactment.   Section 22 of  the Specific 
Relief Act  begins with a non­obstante clause. Section 22 of the 
Specific Relief Act has been given overriding effect to any other 
provision of the Code of Civil Procedure.   Although proviso to 
Order   VI   Rule   17   was   inserted   in   2002,   i.e.   to   say   after 
commencement of the Specific Relief Act, yet fact remains that 
there   exists   a   special   provision   to   allow   amendment   at   any 
stage   in   the   particular/special   law,   which   has   an   overriding 
effect on the provision of the Code of Civil Procedure.
70. In   view   of   the   special   provision,   embodied   in 
Section 22 of the Specific Relief Act, in the cases of this nature, 
proviso to Order VI Rule 17 Code of Civil Procedure cannot be 
an   impediment   in   seeking   amendment   even   after 
commencement of the trial.  In such cases, the proviso of Order 
VI   Rule   17   must   give   way   to   the   amendment   sought   in   the 
proceedings under the Special Relief Act, provided such relief is 
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covered under Section 22 of the Specific Relief Act .
71. The Hon’ble Supreme Court court in Babu Lal v. Hazari Lal 
Kishori   Lal   AIR   1982   S.C.   818  has  held   that   the   decree   holder   was 
entitled to possession obtaining a decree of specific performance, not 
only   from   the   original   owners,   but   also   from   the   transferees.   The 
Hon'ble Supreme Court in the above case has observed :­
“ It may not always be necessary for the plaintiff 
to specifically claim possession over the property 
since   the   relief   of   possession   is   inherent   in   the 
relief for specific performance of the contract of 
sale. Adverting to the proviso to sub­section (2) 
of   Section   22   of   the   Specific   Relief   Act   which 
provides   for   amendment   of   the   plaint   on   such 
terms   as   may   be   just   for   including   a   claim   for 
such relief "at any stage of the proceedings", the 
Hon’ble   Supreme   Court   has   held   in   emphatic 
terms that the word "proceeding" under Section 
22 includes execution proceedings also.
72. The   observations   of   the   Hon’ble   Supreme   Court   in   the 
above decision leaves no room for any doubt as to the authority and 
empowerment of the execution court to give full effect to the decree for 
specific   performance   by   ordering   for   putting   the   decree   holder,   in 
whose   favour   a   decree   for   a   specific   performance   was   granted   in 
respect of an immovable property, in possession of that property though 
it is not so specifically provided in the decree. It is profitable and more 
appropriate to note the following observations of the Hon'ble Supreme 
Court :­
“ The court when allowing the prayer for specific 
performance   vests   the   executing   Court   with   all 
the powers which are required to give full effect 
to   the   decree   for   specific   performance.   By   the 
decree   for   specific   performance,   the   Court   sets 
out what it finds to be the real contract between 
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the   parties   and   declares   that   such   a   contract 

exists and it is for the executing Court to do the 
rest.”
73.    Lastly it is to be noted here that the power of the Court to 
grant relief under clause (b) under section 22 of the specific Relief Act, 
is   without   prejudice   to   its   powers   to   award   compensation   under 
Section 21 of the said Act. Proviso Sub­section (5) of Section 21 and 
Sub­section (2) of Section 22 of the Specific Relief Act provides that if 
the plaintiff has not claimed any such relief in the plaint, the Court 
shall, at any stage of the proceeding, allow the plaintiff to amend the 
plaintiff on such terms as may be just for including claim for such relief. 
The aforesaid provisions under the Specific Relief Act contain a special 
rule of pleading with regard to claim of additional relief in a suit for 
specific performance of contract. Thus, the said proviso has been added 
with a view to avoid multiplicity of the suits.  

        (G)          LIMITATION 
[Article 54 of the Indian Limitation Act]
74. In   third   column   of   Article   54   of   the   Limitation   Act,   it   is 
mentioned that “the date fixed for the performance, or, if no such date 
is   fixed   when   the   Plaintiff   has   notice   that   performance   is   refused”. 
Therefore, it is itself clear from said provision that this article is divided 
in two parts.  If in a contract time for its specific performance is fixed 
the   first   part   of   this   article  would   be   applicable   and   other   cases   its 
second   part   would   be   applicable.     In   absence   of   fixed   date   for   the 
performance of the contract the time doesn't start to run until there has 
been a demand and there is refusal to perform the contract by the party 
who is bound to perform the contract.  The date then commences from 
the date when the plaintiff got the notice of refusal.
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75. Whether a party got notice of refusal or not depends on the 
facts and circumstances of each case and the evidence put forth by the 
party to that effect, if no specific evidence is brought before the Court 
then the Court will have to draw inference from the surrounding facts 
and circumstances regarding the refusal to perform the contract and 
subsequently when the limitation period would begin to run. 
76. The date mentioned in Article 54 suggests a specified date 
in the calendar also the word “notice” means intimation, information, 
cognizance   or   observance.   Notice   also   indicates   knowledge   and   this 
knowledge comes from direct perception or from inference reasonably 
arising out of several facts and circumstances. 
77. In a case where no time for performance is fixed the Court 
is required to find the date on which the plaintiff had notice that the 
performance had been refused and on finding that date to see whether 
the suit was filed within three years thereof. 
78. The second part of the Article 54 is attracted only when the 
whole   evidence   is   considered   in   the   Court   and   the   Court   on   going 
through the same will have to decide whether the suit had been filed 
within three years of the date of refusal.
79. In a contract of sale if no date of performance is fixed and 
there is no demand for performance and also no refusal to perform the 
contract and no notice or knowledge that the contract was repudiated, 
cancelled   then   the   question   of   limitation   would   not   arise   as   there 
would not be any specific date or incidence for the limitation period to 
start for a suit for specific performance. Also the refusal to perform the 
contract may be in various ways it can be express, implied, it may be 
gathered from the circumstances for a particular case.
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80. In   the   case   of  Ahmmadsahab   Abdul   Mulla   (deceased   by 

L.Rs.)   Vs.   Bibijan   &  Ors.  AIR 2009 S.C.  2193, the  Hon'ble   Supreme 
Court has observed :­
“49.  The   inevitable conclusion   is   that   the 
expression   'date   fixed   for   the   performance'   is   a 
crystallized   notion.   Thus   is   clear   from   the   fact 
that   the   second   part   "time   from   which   period 
begins to run" refer to a case where no such date 
is fixed. To put it differently, when date is fixed it 
means that there there is a definite date fixed for 
doing a particular act.Even in the second part the 
stress   is   on   'when   the   plaintiff   has   notice   that 
performance   is   refused.   Here   again,   there   is   a 
definite point of time, When the plaintiff notices 
the refusal. In that sense both the parts refer to 
definite dates. So, there is no question of finding 
out   an   intention   from   other   circumstances. 
Whether the  date was fixed or not the plaintiff 
had  notice  that  performance  is refused and the 
date thereof are to be established with reference 
to   materials   and   evidence   to   be   brought   on 
record. The expression 'date' used in Article 54 of 
the Schedule to the Act definitely is suggestive of 
a specified date in the calender.”
(b)   Extension of Time for Performance by Contract.
81. The   parties   to   the   contract  can   mutually   extend   time   for 
performance of such contract. Extension of time can be implied and can 
be   also   gathered   from   the   conduct   of   the   parties.   There   can   be 
contracts in which no time is fixed for performance of a contract. Time 
is normally not of essence in contracts for purchase of an immovable 
property. In such cases where extension of time is pleaded or no time is 
fixed, second part of Article 54 applies and period of limitation begins 
from the date when the plaintiff has notice that performance has been 
refused.
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82. In Gunwantbhai Mulchand Shaha and others Vs. Anton Elis 
Farel and others (2006)3 scale(82) : A.I.R.2006 SCW 1377, the Hon'ble 
Supreme Court has observed :­
"We may straight way say that the manner in 
which the question of limitation has been dealt 
with   by   the   courts   below   is   highly 
unsatisfactory.   It was rightly noticed that the 
suit   was   governed   by   Article   54   of   the 
Limitation Act, 1963.  When the enquiry could 
have been, first, whether any time was fixed for 
performance in the agreement for sale and if it 
was so fix, to hold that a suit filed beyond three 
years   of   the   date   was   barred   by   limitation 
unless any case of extension was pleaded and 
established.   But in a case where no time for 
performance was fixed, the  court had to find 
the date on which the plaintiff had noticed that 
the   performance   was   refused   and   on   finding 
that   date,   to   see   whether   the   suit  was   filed 
within three years thereof.''  
83. The Limitation Act provides for a limitation period for a suit 
of specific performance of agreement of sale of immovable property in 
Article 54 and the said period of limitation is of three years for the 
purpose of filing the suit for specific performance.  The said period of 
limitation commences from the date fixed for the performances in the 
agreement   or   in   the   event   of   no   such   date   being   fixed,   when   the 
plaintiff had noticed that the performance is refused.
84. The   purpose   of   institution   of   the   date   for   specific 
performance,   two   dates   are   material   i.e.,   i)   The   date   fixed   for 
performance or ii) The date when the plaintiff had noticed that, the 
performance is refused.  It may be noted that, the date of agreement is 
irrelevant for the purpose of limitation.
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85. There   can   also   be   situations   wherein   the   original 

agreements   had   fixed   date   for   performance,   but   owing   to   the 
subsequent conduct, the parties postponed the performance to a future 
date   without   fixing   any   further   date   for   performance.     It   would 
therefore be natural for the performance being extended, although the 
original agreement may have fixed date for performance.
86. However,   these   arrangements   between   the   parties   to   the 
contract are also permitted under the provisions of Sections 50, 55 and 
63   of   the   Contract   Act.     These   provisions   provide   for   ­   i)   The 
performance   of   any   promise   at   any   time   in   the   manner   which   the 
promissee sanctions. ii)  If the promisee accepts the performance of the 
promise at any time other than that agreed and iii) Every promissee 
may extend time for the performance of contract.
(c) Effect of Stipulation of Bringing Permission for Sale for 
Specific Performance of Contract on Limitation.
87.  The   agreements   embodying   stipulation   of   bringing 
permission for sale from concerned authorities are forbidden by law as 
its   object   is   unlawful   within   the   meaning   of   Section   23   and   are 
contingent within the meaning of Section 31 of Contract Act. It means 
fate of such agreements is depend on the contingency (grant or refusal) 
of permission. If authority grants permission for sale then agreement is 
contract enforceable by law. If authority rejects permission for sale then 
agreement   is   unenforceable   at   law   owing   to   unlawful   object   and   is 
void.   However,   for   the   grant   of   decree   of   specific   performance   of 
contract permission of concerned authorities is no bar.
88. In the case of  Rojasara Ramjibhai Dahyabhai Vs. Jani 
Narottamdas   Lallubhai,   AIR   1986   SC   1912.,   the   Hon'ble 
Supreme Court has observed :­
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“There  was   an   agreement   for   sale   of   flat 

which   had   to   be   finalized   after   obtaining 
permission of authorities  to   use   as   village 
site was a pre­condition for the execution of 
the   sale   deed.   The   suit   for   specific 
performance   was   filed   within   three   years 
after obtaining permission, it was held to be 
not barred by limitation.” 
89. In the case of  Nirmala Anand Vs. Advent Corporation Pvt. 
Ltd., AIR 2002 SC 2290, the Hon'ble Supreme Court has observed :­
“   When   the   construction   company   refused 
construction on the ground that the original 
lease   of   plot   was   terminated   by   the 
municipality and the facts showed that there 
was   a   possibility   of   renewal   of   lease   and 
revalidation   of   building   plan   and   the 
purchaser   was   ready   to   perform   her   part   of 
the   contract,   then   specific   performance 
cannot be refused.”
90. In the case of Balu Babu Rao Vs. Shaik Akbar, AIR 2001 
Bombay   364,   in   the   context   of   Section   43   of   the   Bombay 
Tenancy   and   Agricultural   Lands   Act   and   Section   20   of 
the   Specific   Relief   Act   the   Hon'ble   Bombay   High   Court   has 
observed  :­
“When   the   suit   property   was   not 
transferable, without prior permission of the 
collector   a   decree   of   specific   performance 
granted   subject   to   sanction   of   collector 
cannot be held to be improper.”

CONCLUSION
91. Inasmuch as the conduct of parties is very much important 
in   a   suit   for   specific   performance,   the   party   who   seek   for   relief   of 
specific performance must approach the Court of law with clean hands. 
Further,  while preparing plaint and written statement of the parties, 
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proper care and caution must be taken and the relief must be clear and 
specific. 

92. It   is   not   disputed   that,   generally,   to   a   suit   for   a   specific 

performance of a contract for sale, the parties to the contract only are 
the proper parties; and, when the ground of the jurisdiction of Courts 
of Equity in suits of that kind is considered it could not properly be 
otherwise.   The   Court   assumes   jurisdiction   in   such   cases,   because   a 
Court   of   law,   giving   damages   only   for   the   non­performance   of   the 
contract, in many cases does not afford an adequate remedy. But, in 
equity, as well as in law, the contract constitutes the right and regulates 
the liabilities of the parties; and the object of both proceedings is to 
place the party complaining as nearly as possible in the same situation 
as the defendant had agreed that he should be placed in.  It is obvious 
that persons, strangers to the contract, and, therefore, neither entitled 
to the right, nor subject to the liabilities which arise out of it, are as 
much strangers to a proceeding to enforce the execution of it as they 
are to a proceeding to recover damages for the breach of it.