Project Financing & Evaluation

Project Financing & Evaluation

 Ir. ISWAHYUDI
HP : 085235013650
Email : yudi.tm1989@yahoo.co.id

Project Financing & Evaluation

OVERVIEW

Project Financing & Evaluation

 Project
Kegiatan yg dilakukan dlm kurun waktu
tertentu dg tujuan dan kondisi yg
spesifik, dibiayai dg anggaran tertentu
dan memiliki perencanaan yg jelas,
termasuk mengenai tanggal dimulainya
dan tanggal selesainya proyek serta
pihak-pihak mana saja yg dilibatkan.

Project Financing & Evaluation

 Project Resources
 Man (Manusia)
 Material (Bahan)
 Methods (Cara/Metode)
 Money (Modal)
 Machines (Mesin/peralatan)

Project Financing & Evaluation

 A Balancing Act
Schedule requirements cost

The Project

Risk Risk

Customer Business
Expectation Objective

Project Financing & Evaluation

 PM Triple Constraint

 Time

 Cost

 Quality

Manage these or they will

manage you!

Project Financing & Evaluation

 Project Financing & Evaluation
PROJECT MANAGEMENT
 Project Financing
Upaya Untuk Mendapatkan Dana Atau Modal Yang
Digunakan Untuk Membiayai Suatu Proyek Dimana
Umumnya Meliputi Kegiatan-kegiatan :
Mengkaji Sumber Dana
Menyusun Struktur Pendanaan Yang Optimal
Menganalisa Tingkat Suku Bunga Terhadap
Keputusan Investasi
Negosiasi Dengan Calon Penyandang Dana

Project Financing & Evaluation

 Characteristic of Project
Financing
1. Sumber pengembalian pembiayaan berasal dari cashflow proyek dan
jaminan aset-aset yang dimiliki oleh proyek (Project Vehicle).
2. Adanya Interest During Construction (IDC) yang dikapitalisasi dalam
Proyek.
3. Pengaturan jadwal pendanaan yang ketat. Misalkan antara penarikan
pendanaan dengan tahap pencapaian (stage) proyek dan cashflow
generation dengan loan repayment.
4. Kontrol bersama dengan peminjam (kreditur) terhadap kegiatan operasi
project vehicle.
5. Membuat berbagai macam account untuk memenuhi kebutuhan
operasional proyek dan contingencies.
6. Dokumentasi yang lebih kompleks dari pendanaan traditional

Project Financing & Evaluation

Kelebihan Project Financing

1. Meminimalkan equity commitment yang akan

disertakan di dalam proyek.
2. Pengaturan risk-sharing dapat dinegosiasikan
sesuai dengan proyek yang sedang dikembangkan.
3. Memisahkan kewajiban proyek dari balance sheet
perusahaan dengan menciptakan sebuah special
purpose vehicle yang menangani proyek ini.

Project Financing & Evaluation

Kekurangan Project Financing
1. Negosiasi terhadap risk-sharing biasanya berlangsung lama dan
bisa berakibat keterlambatan atas keputusan pendanaan.
2. Kreditur melihat tipe pendanaan yang seperti ini lebih beresiko,
oleh karena itu biasanya memberikan premium yang lebih tinggi
dalam memberikan pinjaman.
3. Kreditur memiliki kontrol yang besar terhadap proyek terutama
mengenai cashflow yang dihasilkan dari proyek untuk menutupi
biaya operasi, pengembalian hutang dan pembayaran dividen.
4. Kreditur melihat dalam risk-sharing diperlukan pengaturan
jaminan sehingga terdapat biaya insurance yang lebih
dibandingkan commercial loan normal.
5. Dokumentasi yang lebih banyak dan kompleks.

Project Financing & Evaluation

Project Financing

Project Financing & Evaluation

 Project Management Phase

DESIGN DEVELOPMENT OPERATIONS

FEASIBILITY CLOSEOUT
PLANNING

Financing & Evaluation

Risk

Project Financing & Evaluation

 Feasibility Phases
 Project Concept
 Land Purchase & Sale Review
 Evaluation (scope, size, etc.)
 Constraint survey
 Site constraints
 Cost models
 Site infrastructural issues
 Permit requirements
 Summary Report
 Decision to proceed
 Regulatory process (obtain permits, etc)
 Design Phase
Project Financing & Evaluation
 Outline

 Project Financing
 Owner
 Project
 Contractor
 Additional Issues

Project Financing & Evaluation

 Financing – Gross Cashflows
years 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
OWNER
investment ($10,000,000) ($20,000,000)
operation incomes $2,000,000 $4,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000
owner cashflow $0 ($10,000,000) ($20,000,000) $2,000,000 $4,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000
owner cum cashflow $0 ($10,000,000) ($30,000,000) ($28,000,000) ($24,000,000) ($18,000,000) ($12,000,000) ($6,000,000) $0 $6,000,000

CONTRACTOR
costs ($4,000,000) ($7,000,000) ($14,000,000) $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
revenues $0 $10,000,000 $20,000,000 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
contractor cashflow ($4,000,000) $3,000,000 $6,000,000 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
contractor cum cashflow
($4,000,000) ($1,000,000) $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000

Owner investment = contractor revenue

$10,000,000
$5,000,000
$0
($5,000,000) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

($10,000,000) owner cum cashflow

($15,000,000) contractor cum cashflow

($20,000,000)
($25,000,000)
($30,000,000)
($35,000,000) Project Financing & Evaluation
 Financing – Gross Cashflows
Design/Preliminary Construction

years 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
OWNER
investment ($10,000,000) ($20,000,000)
operation incomes $2,000,000 $4,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000
owner cashflow $0 ($10,000,000) ($20,000,000) $2,000,000 $4,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000
owner cum cashflow $0 ($10,000,000) ($30,000,000) ($28,000,000) ($24,000,000) ($18,000,000) ($12,000,000) ($6,000,000) $0 $6,000,000

CONTRACTOR
costs ($4,000,000) ($7,000,000) ($14,000,000) $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
revenues $0 $10,000,000 $20,000,000 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
contractor cashflow ($4,000,000) $3,000,000 $6,000,000 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
contractor cum cashflow
($4,000,000) ($1,000,000) $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000

Owner investment = contractor revenue

$10,000,000
$5,000,000
$0
($5,000,000) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

($10,000,000) owner cum cashflow

($15,000,000) contractor cum cashflow

($20,000,000)
($25,000,000)
($30,000,000)
($35,000,000) Project Financing & Evaluation
 Financing – Gross Cashflows
Design/Preliminary Construction

years 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
OWNER
investment ($10,000,000) ($20,000,000)
operation incomes $2,000,000 $4,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000
owner cashflow $0 ($10,000,000) ($20,000,000) $2,000,000 $4,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000 $6,000,000
owner cum cashflow $0 ($10,000,000) ($30,000,000) ($28,000,000) ($24,000,000) ($18,000,000) ($12,000,000) ($6,000,000) $0 $6,000,000

CONTRACTOR
costs ($4,000,000) ($7,000,000) ($14,000,000) $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
revenues $0 $10,000,000 $20,000,000 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
contractor cashflow ($4,000,000) $3,000,000 $6,000,000 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
contractor cum cashflow
($4,000,000) ($1,000,000) $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000 $5,000,000

Owner investment = contractor revenue

$10,000,000
$5,000,000
$0
($5,000,000) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
• Early expenditure
($10,000,000) owner cum cashflow • Takes time to get revenue
($15,000,000) contractor cum cashflow

($20,000,000)
($25,000,000)
($30,000,000)
($35,000,000) Project Financing & Evaluation
 Project Financing

Aims to bridge this gap in the most beneficial

way!

Project Financing & Evaluation

 Critical Role of Financing

 Makes projects possible

 Has major impact on
 Riskiness of construction
 Claims
 Prices offered by contractors (e.g., high bid price for late
payment)
 Difficulty of Financing is a major driver towards
alternate delivery methods (e.g., Build-Operate-
Transfer)

Project Financing & Evaluation

How Does Owner Finance a Project?

 Public
 Private
 “Project” financing

Project Financing & Evaluation

 Outline

 Project Financing
 Owner
 Project
 Contractor
 Additional Issues

Project Financing & Evaluation

 Public Financing
 Sources of funds
 General purpose or special-purpose bonds
 Tax revenues
 Capital grants subsidies
 International subsidized loans
 Social benefits important justification
 Benefits to region, quality of life, unemployment relief, etc.
 Important consideration: exemption from taxes
 Public owners face restrictions (e.g. bonding caps)
 Major motivation for public/private partnerships
 MARR (Minimum Attractive Rate of Return) much lower (e.g.
8-10%), often standardized

Project Financing & Evaluation

 Private Financing
 Major mechanisms
 Equity
 Invest corporate equity and retained earnings
 Offering equity shares
 Stock Issuance (e.g. in capital markets)
 Must entice investors with sufficiently high rate of return
 May be too limited to support the full investment
 May be strategically wrong (e.g., source of money, ownership)
 Debt
 Borrow money
 Bonds
 Because higher costs and risks, require higher returns
 MARR varies per firm, often high (e.g. 20%)
Project Financing & Evaluation
Private Owners w/Collateral Facility
Distinct Financing Periods
 Short-term construction loan
 Bridge Debt
 Risky (and hence expensive!)
 Borrowed so owner can pay for construction (cost)
 Long-term mortgage
 Senior Debt
 Typically facility is collateral
 Pays for operations and Construction financing debts
 Typically much lower interest
 Loans often negotiated as a package

construction operation time

w/o tangible w/ tangible
Project Financing & Evaluation
 Outline

 Project Financing
 Owner
 Project
 Contractor
 Additional Issues

Project Financing & Evaluation

 “Project” Financing
 Investment is paid back from the project profit rather than the
general assets or creditworthiness of the project owners
 For larger projects due to fixed cost to establish
 Small projects not much benefit
 Investment in project through special purpose corporations
 Often joint venture between several parties
 Need capacity for independent operation
 Benefits
 Off balance sheet (liabilities do not belong to parent)
 Limits risk
 External investors: reduced agency cost (direct investment in project)
 Drawback
 Tensions among stakeholders
Project Financing & Evaluation
 Outline

 Project Financing
 Owner
 Project
 Contractor
 Additional Issues

Project Financing & Evaluation

 Contractor Financing I
 Payment schedule
 Break out payments into components
 Advance payment
 Periodic/monthly progress payment (itemized breakdown
structure)
 Milestone payments
 Often some compromise between contractor and owner
 Architect certifies progress
 Agreed-upon payments
 retention on payments (usually, about 10%)
 Often must cover deficit during construction
 Can be many months before payment received
Project Financing & Evaluation
 S-curve Work

Man-hours

months
Project Financing & Evaluation
 S-curve Cost
8 100

90
7
80
6
70

Cumulative costs $K
5
60

4 50 Daily cost
$K

Cum. costs
40
3
30
2
20
1
10

0 0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Working days
Project Financing & Evaluation
Expense & Payment

Project Financing & Evaluation

 Contractor Financing II
 Owner keeps an eye out for
 Front-end loaded bids (discounting)
 Unbalanced bids

Contractor Revenue Projection Contractor Revenue Projection

120 140

100 120

100
80

80
Revenue

Revenue
60
60
40
40

20
20

0 0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Month Month

Project Financing & Evaluation

 Contractor Financing II
 Owner keeps an eye out for
 Front-end loaded bids (discounting)
 Unbalanced bids
 Contractors frequently borrow from
 Banks (Need to demonstrate low risk)
 Interaction with owners
 Some owners may assist in funding
 Help secure lower-priced loan for contractor
 Sometimes assist owners in funding!
 Big construction company, small municipality
 BOT

Project Financing & Evaluation

 Contractor Financing III

 Agreed upon in contract

 Often structure proposed by owner
 Should be checked by owner (fair-cost estimate)
 Often based on “Masterformat” Cost Breakdown Structure
(Owner standard CBS)
 Certified by third party (Architect/engineer)

Project Financing & Evaluation

 Outline

 Project Financing
 Owner
 Project
 Contractor
 Additional Issues

Project Financing & Evaluation

 Latent Credit
 Many people forced to serve as lenders to owner due
to delays in payments
 Designers
 Contractors
 Consultants
 CM
 Suppliers
 Implications
 Good in the short-term
 Major concern on long run effects
Project Financing & Evaluation
 Role of Taxes

 Tax deductions for

 Depreciation - Link
 the process of recognizing the using up of an asset
through wear and obsolescence and of subtracting capital
expenses from the revenues that the asset generates over
time in computing taxable income
 Others

Project Financing & Evaluation

Sumber dan Macam Project
Financing

Project Financing & Evaluation

 A. Equity Capital
1. Menerbitkan Saham
Penjualan dari saham yang baru diterbitkan akan
merupakan dana yang dapat dipakai untuk membiayai
proyek. Harga pasar saham ditentukan oleh kinerja
ekonomi perusahaan yang bersangkutan. Dengan
membeli saham berarti para investor baru tersebut
akan menjadi stockholder bagi perusahaan tersebut
yang berarti stockholder tersebut ikut memiliki ekuitas
perusahaan.

Project Financing & Evaluation

 A. Equity Capital

2. Laba Ditahan (Retained Earning)

Dana proyek dapat berasal dari laba ditahan atau
retained earning perusahaan tersebut. Ini berarti dana
didapat dari dalam organisasi itu sendiri. Seringkali ini
merupakan sumber yang penting untuk pendanaan
proyek.

Project Financing & Evaluation

 B. Debt
Hutang merupakan sejumlah uang (pinjaman pokok) yang
dipinjam dalam jangka waktu tertentu untuk mendanai
proyek. Oleh karena itu kreditor akan membebankan bunga
dengan prosentase tetap dan pembayaran kembali hutang
pokok sesuai syarat perjanjian. Adapun syarat perjanjian
umumnya meliputi :
1. Pengaturan dan jadwal pengembalian
2. Adanya security bagi pihak pemberi pinjaman
3. Fee dan biaya administrasi
4. Bunga pinjaman

Project Financing & Evaluation

C. Built Operate Trasfer (BOT)
Dalam pola ini terdapat beberapa perusahan bertindak
sebagai sponsor proyek dengan membentuk konsorsium.
Konsorsium mengusahakan dana, mengerjakan
implementasi pembangunan proyek dan mengoperasikan
instalasi hasil proyek sehingga dengan demikian
memperoleh pengembalian dana. Pengoperasian proyek
diatur dalam perjanjian hingga waktu tertentu sesuai dengan
tingkat pengembalian yang diinginkan dan kemudian
dikembalikan sepenuhnya kepada pemilik proyek.

Project Financing & Evaluation

C. Built Operate Transfer (BOT)
Dalam pola pendanaan BOT juga dikenal istilah Full, Limited atau Non-
Recourse Financing terhadap pihak sponsor.
1. Full recourse financing terjadi apabila pihak sponsor bertanggung
jawab atas pembayaran hutang dari proyek mengikuti aturan-aturan
pinjaman yang telah disepakati.
2. Limited recourse financing tidak sepenuhnya komitmen diperlukan
dari pihak sponsor. Biasanya pada limited recourse financing
pinjaman dilakukan untuk hal-hal yang spesifik saja, dan atau
separuh dari kewajiban diserahkan kepada pihak ketiga.
3. Non-Recourse financing pihak pemberi pinjaman hanya
menyandarkan pada arus kas dan pemasukan saat ini dan yang akan
datang dari unit ekonomi tertentu untuk membayar kembali hutang.
Biasanya untuk limited dan non-recourse financing diperlukan jaminan
yaitu berupa aset dari unit ekonomi (proyek) tersebut.

Project Financing & Evaluation

C. Built Operate Transfer (BOT)

Pola BOT dengan Limited Recourse Structure

Project Financing & Evaluation
C. Built Operate Transfer (BOT)
1. Project vehicle menandatangani perjanjian jual beli (Sales Purchase
Agreement) untuk jangka panjang. Ini menjadikan jaminan bagi
proyek bahwa produk yang dihasilkan akan mendapatkan pembeli
selama waktu tertentu dalam jangka yang panjang.
2. Project vehicle melakukan kontrak Engineering, Procurement and
Construction (EPC) dengan kontraktor yang akan melakukan
konstruksi bagi pembangunan proyek.
3. Project vehicle membuat perjanjian kredit / pinjaman (Loan
Agreement) dengan pihak peminjam, Bank atau lembaga keuangan.
Dalam membuat loan agreement ini juga disertakan Sales Purchase
Agreement dengan offtaker sehingga dapat menunjukkan perkiraan
cashflow yang dapat dihasilkan oleh proyek.
4. Loan yang diberikan oleh pihak pemberi pinjaman akan digunakan
untuk membiayai konstruksi pembangunan proyek.

Project Financing & Evaluation

C. Built Operate Transfer (BOT)
5. Project vehicle mengikat kontrak dengan perusahaan operator yang
akan melakukan Operation & Maintenance (O&M) proyek ini
dengan imbalan biaya O&M dalam jangka panjang yang dihasilkan
dari revenue proyek. O&M sebenarnya dapat dilakukan sendiri
oleh pihak-pihak yang terkait yakni sponsor dan project owner,
namun hal ini harus dilakukan pembicaraan lebih lanjut dan ada
perjanjian khusus.
6. Sebagai penjamin atas kewajiban offtaker yang tertuang dalam
Sales and Purchase Agreement dengan project vehicle, pemerintah
memliki andil kewajiban yang terbatas dalam skema BOT ini

Project Financing & Evaluation

Non Resources Project
Financing

Project Financing & Evaluation

Non Resource Project Financing
Pola Pendanaan Dimana Pihak Perberi Pinjaman Hanya
Menyadarkan Pada Arus Kas Dan Pemasukan Saat Ini Dan
Yang Akan Datang Dari Unit Ekonomi Tertentu Untuk
Membayar Kembali Utang Dan Sebagai Jaminanya
(Collateral) Adalah Asset Dari Unit Ekonomi Tersebut.

Project Financing & Evaluation

Sifat Proyek yg Sesuai dg NRPF
1.Pola NRPF dapat diterapkan pada proyek pembangunan
industri pengolahan dan trasportasi sumber alam seperti
hidrokarbon, mineral dll.
2.Pemilik dan sponsor projek terdiri dari beberapa
pemegang saham (Perusahaan dan atau pemerintah)
3.Memerlukan sejumlah besar modal
4.Adanya kontrak pembeli yang pasti dengan pihak
pembeli produk hasil proyek.
5.Aliran kas neto unit ekonomi yang dibangun oleh projek
diharapkan mampu mengembalikan pinjaman NRPF.

Project Financing & Evaluation

Perlindungan Terhadap Resiko
Beberapa jenis resiko dimana pihak kreditor ingin
mendapatkan perlindungan antara lain:
1. Penyediaan bahan mentah yang cukup
2. Pemasaran yang terjamin
3. Design engineering yang handal dan tangguh
bukan prototype
4. Manajemen operasi dan produksi unit
ekonomi hasil proyek
5. Transportasi bahan mentah dan produk

Project Financing & Evaluation

Financial Evaluation

Project Financing & Evaluation

 Capital Budgeting

Suatu Proses Untuk Menganalisa, Mengevaluasi Dan

Memutuskan Apakah Sumber-sember Daya Yang Dimiliki
Oleh Perusahaan Akan Dialokasikan Kepada Proyek Atau
Tidak. Proses Capital Budgeting Digunakan Untuk
Memastikan Alokasi Yang Optimal Dari Sumber-sumber
Daya Tersebut Dan Membantu Manajemen Untuk Bekerja
Dalam Meningkatkan Keuntungan (Wealth) Bagi Para
Shareholders.

Project Financing & Evaluation

Proses Capital Budgeting

Project Financing & Evaluation

 Proses Capital Budgeting

Perencanaan Strategis
Perencanaan strategis (Strategic Planning) merupakan
rancangan umum dari perusahaan untuk menentukan
bisnis perusahaan kedepan. Strategic planning
menerjemahkan tujuan perusahaan ke dalam arah serta
kebijakan-kebijakan spesifik, membuat prioritas dan
sebagai panduan dalam merencanakan proses dalam
rangka mencapai tujuan.

Project Financing & Evaluation

 Proses Capital Budgeting
Identifikasi Peluang Bisnis
Identifikasi peluang berinvestasi dan mempersiapkan
proposal investasi proyek merupakan langkah penting
dalam proses capital budgeting. Proposal proyek harus
selaras dengan tujuan, visi, misi dan strategi jangka
panjang perusahaan. Usulan-usulan akan peluang bisnis
bisa datang dari dalam seperti karyawan maupun dari luar
perusahaan seperti advisor yang bisa “didengar” oleh
manajemen.

Project Financing & Evaluation

 Proses Capital Budgeting
Seleksi Pendahuluan Proyek
Secara umum terdapat beberapa proposal investasi yang
potensial pada perusahaan, oleh karena itu dibutuhkan seleksi
pendahuluan proyek oleh pihak manajemen. Seleksi ini
dilakukan untuk memisahkan proposal-proposal yang
dianggap tidak selaras dengan tujuan perusahaan, demi
efeisiensi pemakaian sumber daya dalam mengevaluasi
proposal-proposal tersebut.

Project Financing & Evaluation

 Proses Capital Budgeting
Evaluasi Keuangan Proyek
Pada tahap ini disebut juga denga analisa kuantitatif,
penilaian finansial dan ekonomi, evaluasi proyek atau
analisa proyek. Analisa proyek diantaranya adalah dengan
memprediksi cashflow proyek di masa yang akan datang,
menganalisa resiko yang dapat mempengaruhi cashflow
tersebut, menilai Net Present Value (NPV) dan melakukan
analisa sensitifitas yang mempengaruhi dari keekonomian
proyek tersebut.

Project Financing & Evaluation

 Proses Capital Budgeting
Faktor-faktor Kualitatif dalam Evaluasi
Proyek
Faktor-faktor kualitatif memiliki dampak bagi proyek dan
sangat mungkin diperhitungkan dalam mengevaluasi proyek
itu sendir. Faktor-faktor kualitatif dalam mengevaluasi proyek
antara lain :
Dampak sosial dalam menumbuhkan atau bahkan
mengurangi jumlah tenaga kerja.
Dampak lingkungan dari proyek.
Pengaruh positif maupun negatif politik pemerintah
yang mengena pada proyek
Dampak terhadap citra perusahaan apabila proyek
dipertanyakan secara sosial di dalam masyarakat.

Project Financing & Evaluation

 Proses Capital Budgeting
Keputusan Proyek Diterima / Ditolak
Evaluasi proyek baik secara kuantitatif yang akan
memberikan nilai Net Present Value (NPV) dan juga secara
kualitatif dikombinasikan untuk memberikan suatu
pertimbangan penilaian kepada proyek. Evaluasi serta
rekomendasi dari analyst kemudian diajukan kepada pihak
manajemen guna kepentingannya dalam mengambil
keputusan apakah proyek ini akan diterima atau ditolak.

Project Financing & Evaluation

 Proses Capital Budgeting
Implementasi dan Pemantauan terhadap
Proyek
Ketika proposal proyek telah melampaui tahap keputusan
terhadap hasil evaluasi maka proyek akan segera
diimplementasikan. Dalam implementasi ini akan melibatkan
banyak divisi dari perusahaan itu. Deviasi dari perkiraan
cashflow akan dimonitor secara regular untuk segera diambil
tindakan perbaikan jika dibutuhkan.

Project Financing & Evaluation

 Proses Capital Budgeting
Audit Pasca Implementasi
Audit pasca implementasi tidak berhubungan dengan proses
pengambilan keputusan dalam proyek namun berkenaan
dengan tahap dimana proyek itu telah diimplementasikan.
Audit pasca implementasi dapat memberikan feedback
terhadap penilaian proyek ataupun formulasi strategi investasi
perusahaan kedepan. Cashflow dari proyek yang telah
terimplementasi akan menambah tingkat confidence dalam
melakukan perkiraan cashflow proyek untuk investasi
selanjutnya. Jka rencana strategis yang diterapkan pada
proyek yang telah terimplementasi tidak mencerminkan hasil
yang diinginkan maka ini merupakan informasi bagi
manajemen untuk cenderung mereview rencana strategis
investasi perusahaan di masa yang akan datang.

Project Financing & Evaluation

 Financial Evaluation

 Financial Evaluation
• Cash Flow
• Net Present value
• Rates of Return
• Payback Period atau Pay Out Time
• Benefit Cost Ratio atau Profitability Index

Project Financing & Evaluation

 Cash-flow

Cash flow (aliran kas) adalah “sejumlah uang

kas yang keluar dan yang masuk sebagai akibat
dari kegiatan/aktivitas atau transaksi bisnis
perusahaan”

Project Financing & Evaluation

 Cash-flow

Fungsi dari cash flow antara lain adalah:

1. Sebagai Fungsi Likuiditas Dimana Dana Yang Ada Untuk
Tujuan/Rencana Memenuhi Kebutuhan Sehari-hari Dan
Bisa Dicairkan Dalam Waktu Cepat Tanpa Ada
Pengurangan Investasi Awal.
2. Berfungsi Sebagai Anti Inflasi Dimana Dana Yang
Disimpan Untuk Menghindari Resiko Turunnya Daya Beli
Di Masa Akan Datang.
3. Capital Growth Yang Diperuntukkan Untuk
Menambahkan Aset-aset Di Masa Akan Datang.

Project Financing & Evaluation

 Cash-flow
Ada empat langkah dalam penyusunan cash flow:
1. Menentukan minimum kas
2. Menyusun estimasi penerimaan dan pengeluaran
3. Menyusun perkiraan kebutuhan dana dari hutang yang
dibutuhkan untuk menutupi deficit kas dan membayar
kembali pinjaman dari pihak ketiga.
4. Menyusun kembali keseluruhan penerimaan dan
pengeluaran setelah adanya transaksi financial dan budget
kas yang final.

Project Financing & Evaluation

 Cash-flow
Teknik Budgeting digunakan untuk menghitung Project
Cash Flow dari tahun ke tahun:

Project Financing & Evaluation

Cash-flow

Project Financing & Evaluation

Cash-flow

Project Financing & Evaluation

 Cash-flow

Kita tdk bisa hanya menambahkan in-flow dan out-

flow saja, karena ada faktor lain yg mempengaruhi
yaitu:
1. Inflasi
2. Time Value of Money
3. Uncertainly/Ketidakpastian

Project Financing & Evaluation

 Cash-flow
Inflasi
Inflasi merupakan proses menurunnya nilai
mata uang secara kontinu.
Inflasi dapat disebabkan oleh dua hal, yaitu
1. Tarikan permintaan (kelebihan likuiditas/uang/alat
tukar)
2. Desakan(tekanan) produksi dan/atau distribusi
(kurangnya produksi (product or service) dan/atau
juga termasuk kurangnya distribusi

Project Financing & Evaluation

Cash-flow
Inflasi

Project Financing & Evaluation

Cash-flow
Inflasi

Project Financing & Evaluation

 Cash-flow
Time Value of Money
Time value of money adalah konsep yang
menyatakan bahwa nilai uang sekarang akan
lebih berharga dari pada nilai uang masa yang
akan datang atau suatu konsep yang mengacu
pada perbedaan nilai uang yang disebabkan
karena perbedaaan waktu.

Project Financing & Evaluation

 Cash-flow
..Time value of Money – an example

Bank deposit: $ 100

Annual interest rate: 10 %
After 1 year: V1 = $100 * (1 + 0.10) = $110.0
After 2 years: V2 = $110 * (1 + 0.10)
= $100*(1 + 0.10)*(1 + 0.10)
= $100 * (1 + 0.10)2
= $121.0
After 3 years: V3 = $121*(1 + 0.10)
= $100*(1 + 0.10)3
= $133.1

Project Financing & Evaluation

 Cash-flow
Time value of Money – end value

Vn = the amount of money we can take out of the

bank after n years
Vo = the amount of money we put in the bank today
r = a fixed interest rate in % per year

n
Vn = Vo (1 + r)

Project Financing & Evaluation

 Cash-flow
Time value of Money – present value

Vo = Vn
n
(1 + r)
To calculate the present value is often
called discounting

Project Financing & Evaluation

Cash-flow
Time Value of Money

Project Financing & Evaluation

 Cash-flow
Uncertainly
1. Selalu ada beberapa ketidakpastian dalam analisis
investasi. Cash Flow tidak dapat diproyeksikan
dengan pasti pada saat investasi.
2. Dengan diversifikasi investasi dapat menurunkan
total eksposur risiko

Project Financing & Evaluation

 NPV
NPV (NET PRESENT VALUE)
Adalah perbedaan antara nilai sekarang dari penerimaan total dan
nilai sekarang dari pengeluaran sepanjang umur proyek pada
discount rate yang diberikan.

PVCASH-IN NPV
R1 R2 R3 R4

 

C0 C1 C2 C3 C4 PVCASH-OUT

Project Financing & Evaluation

 NPV
 Metode menghitung nilai bersih (netto) pada
waktu sekarang (present).
 Asumsi present adalah menjelaskan waktu
awal perhitungan bertepatan dengan saat
evaluasi dilakukan (tahun ke-0).

Rumus :
NPV = PW – investasi
Dimana,
NPV > 0 : investasi layak
NPV < 0 : investasi tidak layak

Project Financing & Evaluation

 EXAMPLE
Suatu investasi dengan cash flow sebagai
berikut :
 Investasi : 50 juta
 Annual benefit : 15 juta/th
 Annual cost : 5 juta/th
 Nilai sisa : 10 juta
 Umur investasi : 8 th

Evaluasilah kelayakan investasi tsb bila suku

bunga 8 %

Project Financing & Evaluation

 JAWAB
AB = 15 jt S = 10

AC = 5 jt

NPV = -Inv + AB (P/A,i,n) + S (P/A,i,n) – AC

(P/A,i,n)
NPV = -50 jt + 15(P/A,8%,8) + 10jt (P/F,8%,8) – 5jt
(P/A,8%,8)
NPV = -50 jt + 15jt (5.747) + 10jt (0,540) – 5jt (5.747)
NPV = y juta

Berarti, investasi ini layak untuk dilaksanakan

Project Financing & Evaluation
r = MARR : Minimum Attractive Rate of Return
r = biaya modal + profit margin + risks premium
t = waktu, tahun ke
n = jumlah tahun
Dimana Cash Flow (CF) dihitung dari:
Pada Usaha Biasa:CF = R – C – GT
Pada PSC:CF = NCS+REC-C
NCS = R – REC – GT, sehingga CF = R – REC – GT + REC – C = R – C - GT
akibatnya, apabila tidak ada Investment Credit dan DDMO (Different Price of Domestic
Market Obligation) maka PSC dapat dihitung dengan rumus usaha biasa.
R = P.Q
GT = g . ES dimana: g : Government Take Rate = 0,85 untuk minyak dan 0,7 untuk gas
R : Revenue Q : Produksi
P : Harga C : Biaya
GT : Bagian Pemerintah = Penerimaan negara bukan Pajak + Pajak
: Government Take = Government Share + Tax
Project Financing & Evaluation
 RATE OF RETURN (ROR) ATAU
RETURN ON INVESTMENT (ROI)
Adalah discount rate yang memberikan harga NPV = 0
ROR merupakan perolehan per tahun dari investasi suatu proyek

ROR
NPV

i (discount rate)

Proyek dikatakan laik apabila ROR > bunga pinjaman

Project Financing & Evaluation

 RATE OF RETURN (ROR)

Ada dua macam, yaitu:

> Eksternal ROR, yaitu return yang diperoleh apabila investasi
dilakukan di luar organisasi. Contoh: suatu perusahaan
menyimpan dananya di Bank atau membeli saham perusahaan
lain.
> Internal ROR (atau IRR), yaitu return yang diperoleh apabila
investasi dilakukan di dalam perusahaan sendiri. Contoh, suatu
perusahaan melakukan pengeboran untuk menambah kapasitas
produksi, atau melakukan fracturing untuk meningkatkan
produksi sumur.

Project Financing & Evaluation

 Menghitung IRR

IRR merupakan tingkat pengembalian investasi dalam

suatu proyek, dimana makin menarik dari segi
keekonomian dari suatu proyek, maka IRR akan
makin besar demikian juga sebaliknya. Suatu proyek
ekonomis, jika IRR lebih besar dari MARR. Secara
matematis, IRR merupakan nilai discount factor (DF)
saat NPV=0. Nilai ini didapatkan dengan interpolasi
linier dari present value kontraktor pada berbagai
nilai discount factor.

Project Financing & Evaluation

 Menghitung IRR
PV (CF) MM$

Jika IRR >= MARR, maka proyek ekonomis Jika

IRR < MARR, maka proyek tidak ekonomis

Project Financing & Evaluation

 NPV v.s IRR
Jenis Investasi Penerimaan
Proyek Awal Akhir Tahun
Proyek A -10.000 12.000
Proyek B -15.000 17.700

n
Ft

t 1 (1  i )t
 PW (i )

12.000
 10.000  i A*  20%( IRRA )
1 i *
17.700
 15.000  iB *  18%( IRRB )
1 i *
Project Financing & Evaluation
 NPV v.s IRR
 Misal : MARR/i = 10 %
discounted factor-nya
(F  P atau (P/F, i, n)) = 0,909
Penerimaa Discounted Investasi
NPV
n factor Awal
Proyek A 12.000 0,909 -10.000 908
Proyek B 17.700 0,909 -15.000 1,089

INGAT !
IRR NPV Alternatif yang dipilih :
- PW-nya besar
Proyek A 20 % 908 - IRR-nya > MARR
Proyek B 18 % 1,089
Project Financing & Evaluation
 NPV v.s IRR
NPV

2700
Proyek B

2000

1089
908
Proyek A

10% iB-A 18% 20% IRR

Pilih Proyek B Pilih Proyek A
Project Financing & Evaluation
 PAYBACK PERIOD (PBP) atau
PAYOUT TIME (POT)

Adalah jangka waktu yang diperlukan untuk

mengembalikan investasi yang ditanam. POT
merupakan waktu saat kumulatif cash flow sama
dengan nol dari semenjak proyek dimulai. Makin
pendek POT, maka proyek tersebut akan makin menarik
sedangkan POT makin panjang, proyek makin tidak
menarik.

Project Financing & Evaluation

PAYBACK PERIOD (PBP) atau
PAYOUT TIME (POT)

Project Financing & Evaluation

 Benefit Cost Ratio (B/C) Atau
Profitability Index
Benefit cost ratio (B/C R) merupakan suatu analisa
pemilihan proyek yang biasa dilakukan karena mudah, yaitu
perbandingan antara benefit dengan cost. Kalau nilainya <
1 maka proyek itu tidak ekonomis, dan kalau > 1 berarti
proyek itu feasible. Kalau B/C ratio = 1 dikatakan proyek itu
marginal (tidak rugi dan tidak untung)

Project Financing & Evaluation

Audit of Project Financing

Project Financing & Evaluation

 Audit of Project Financing

1.Preaudit: Pengawasan pendanaan proyek itu dilakukan

saat pertama kali kontraktor menyampaikan rencana
proyek.
2.Current audit dilakukan melalui pengawasan atas
mekanisme pengadaan dan pelaksanaan proyek.
3.Postaudit : prosedur auditing pada saat proyek sudah
close out.

Project Financing & Evaluation

Project Finance Design of
Risk Sharing

Project Financing & Evaluation

 Project Finance
Design of Risk Sharing
Contractual Structure
Objective to prevent or limit their effect
Concession agreements-Construction and
equipment contracts-Completion guarantees-
Supply agreements-Throughput agreements-
Cost over run insurance-Cash deficiency
agreements-Political risk insurance-
Management contracts

Project Financing & Evaluation

 Project Finance
Design of Risk Sharing
Contractual Structure
Banks will use
 Assignment of proceeds
 Cash handling procedures
 Financial guarantees

from sponsor, governments, other banks, third

parties
 Credit protection
 Insurance

Project Financing & Evaluation

 Project Finance
Design of Risk Sharing
Contractual Structure
 ‘What may be an unacceptable risk for one party may be
perfectly acceptable to another’
 Government permissions
 Physical completion
 Cost over runs
 Delays
 Costs of inspection
 Technical performance
 Prices
 Supply
 Throughput or off take agreements

Project Financing & Evaluation

 Project Finance
Design of Risk Sharing
Contractual Structure
Lending
Banks Advisors
Project Sponsors Financing Financial, Legal, Insurance advice
Agreement
Shareholders Agreement

Offtake/Purchase
Insurance Policies Project Offtake/Product Purch
Insurers Contract
Company

Supply contract
Operation and Maintenance
Agreement
Construction contract Raw Material supplier
Operator
Construction

Project Financing & Evaluation

 Education is a
journey not a
destination

end

TERIMA KASIH

Project Financing & Evaluation