Tio bostads- och fastighetsfonder i Finland har begränsat möjligheten för placerare att få ut sina pengar.
Det började i september 2023 när Ålandsbankens bostadsfond, med över 6 000 ägare och ett värde på över 700 miljoner euro, var först ut med att skjuta upp inlösningar.
När Andelsbanken stängde sina bostadsfonder med nästan 50 000 placerare på nyårsafton 2024, hajade många till.
Diskussionen tog fart på allvar: hur trygga är placeringarna som blivit populära även bland vanliga småsparare?
Vi har efterlyst erfarenheter av personer som har placerat pengar i en fond – pengar som de inte får ut.
Gunilla Granroth var en av dem som svarade.
”Vet inte om jag har så mycket mer att bidra med, förutom frustration och maktlöshet”, skrev hon.
Förutom Granroth har vi talat med sex andra personer som lagt sina pengar i vad de trodde var en säker placering, nämligen Ålandsbankens bostadsfond.
I de flesta fall handlar det om människor som haft extra pengar efter till exempel en fastighetsaffär eller ett arv. De har inte haft någon större erfarenhet av placeringar då banken kontaktat dem.
Alla har fått rekommendationen att lägga pengarna i just bostadsfonden, eftersom de velat undvika alltför riskfyllda placeringar.
Nu känner många oro för sina pengar och frustration över att banken inte ger några besked om framtiden – allt medan fondens värde fortsätter att sjunka.
Ålandsbanken bjöd in henne till kontoret i Helsingfors och föreslog att hon kan placera 25 000 euro i Ålandsbankens bostadsfond.
– När jag frågade hur risken ser ut svarade rådgivaren, att hur stor risk är det att folk inte skulle behöva bostäder. Då tänkte jag att så är det väl. Folk kommer alltid att behöva bostäder, säger Granroth.
Under de första åren steg fonden i värde och betalade dessutom ut en årlig avkastning på ett par procent.
Gunilla Granroth jobbade då på Silja Line, men planerade för pensionsdagarna.
– Jag tänkte att det är bra att ha lite större buffert sen när man går i pension för att kunna göra vissa saker, säger hon.
Granroth har en övernattningslägenhet i Esbo, men bor utanför Dalsbruk i Åbolands skärgård största delen av året.
– Jag bor ute i skärgården så det är alltid saker som ska repareras och fixas. Jag behöver båt och bil, så min tanke har varit att använda pengarna, säger hon.
I december 2023 bestämmer sig Granroth för att lösa in sina andelar av fonden. Den hade börjat minska i värde och hon var orolig för att de pengar hon satsat skulle ätas upp.
Men det var för sent.
I slutet av september 2023 hade Ålandsbankens bostadsfond beslutat att skjuta fram inlösningarna.
Beskedet innebar att Granroths pengar i praktiken var låsta i fonden på obestämd tid.
Sedan dess har värdet på hennes placering minskat med över 4 000 euro, medan fonden har en förvaltningsavgift på 2,25 procent årligen.
– Det sades inget på banken om att det kunde bli så att jag inte kommer åt pengarna. En nedgång i värde kan jag acceptera, men inte att det är omöjligt att få ut pengarna, säger hon.
Hon har upprepade gånger försökt få svar av Ålandsbanken när en inlösen kan bli aktuell, utan resultat.
Hon vet att hon står i kö, men Ålandsbanken ger ingen information om hennes plats i kön eller när hon kan vänta sig en inlösen.
– Tidigare sa de på banken att marknaden snart vänder och blir bättre, men nu säger de inte så längre.
Gunillas frustration och känsla av maktlöshet delas av de andra placerare vi har talat med. I takt med att fondernas värde har sjunkit har oron hos flera av dem övergått i en mer grundläggande fråga: Vad är deras placering egentligen värd?
Det är dags att ta skeden i vacker hand
Placeringsutbildare Sven-Eric Holmström förstår varför bostads- och fastighetsfonder blev populära på 2010-talet.
– Räntemarknaden gav ingenting och bostadsfonderna kunde ses som en mindre risk än aktiemarknaden, säger han.
Samtidigt finns det ett grundläggande problem med bostads- och fastighetsfonder.
Fondandelar ska gå att lösa in fyra gånger per år, men det finns ingen garanti för att bostäder och fastigheter i fonden kan säljas i samma takt.
Bostads- och fastighetsfonder ger alltså sken av att vara lättsålda och säkra, men i själva verket består de av tillgångar som är svårsålda.
Att fonderna inte klarat av att sälja sin egendom är en orsak till att de inte kan lösa ut andelarna.
– Om fonden är mera likvid än den underliggande egendomen skapar man med all säkerhet problem i framtiden, anser Holmström.
Ett annat problem är värderingen av fastigheterna i en fond, som bestäms av en extern värderare.
För utomstående är det svårt att veta hur korrekt deras bedömning är.
– Den stora frågan är om fastighetsmarknaden är helt frusen, det vill säga att ingen vill köpa någonting, eller vill ingen köpa fastigheter till det pris som fonden vill ha, undrar Holmström.
Holmström ifrågasätter att fonderna har stängt för inlösning, även om lagen ger fonderna rätt att göra det.
Ju längre tiden går, desto mer ohållbart blir läget.
– Jag ser nog inte särskilt positivt på att vissa av de här fonderna har varit stängda två år. Det är inte okej. I något skede måste de ta skeden i vacker hand och erkänna att det här är värdet på fastigheterna och sälja dem för att kunna lösa in andelarna, säger Holmström.
Bankens försvar: Vi skyddar värdet för alla
Ålandsbanken Fondbolag ser annorlunda på saken. Enligt vd Carola Nilsson är efterfrågan på bostäder fortfarande svag och prisnivån låg.
Hon säger att deras mäklare får en del mycket låga bud som de väljer att tacka nej till. Att sälja till för låga priser skulle sänka värdet på hela fonden.
– Vår uppgift är att se till att vi behåller den här fondens värde för samtliga andelsägare på ett bra sätt, säger Carola Nilsson i en telefonintervju.
I fjol sålde fonden 230 lägenheter och 84 parkeringsplatser. I år är takten ungefär likadan. Antalet ägare i fonden minskade med 37.
Tiden i kön kan med andra ord bli lång. Fondbolaget måste få in pengar för att kunna betala ut till placerarna medan intresset bland köparna är lågt.
Några klara besked om när fonden kan börja lösa in andelar kan hon inte ge.
– Vi behöver en bostadsmarknad som har betydligt större efterfrågan på bostäder för att vi ska få en normal situation, säger Carola Nilsson.
Ålandsbanken litar på att prisnivån stiger när efterfrågan ökar.
– Det är på lång sikt som man ska titta på den här placeringen, säger Carola Nilsson.
Trots krisen för investerarna är fonden fortsatt lönsam för Ålandsbanken Fondbolag, som fortsätter att ta ut sin förvaltningsavgift på mellan 1,5 och 2,25 procent.
Detta står i skarp kontrast till Andelsbanken, som halverade sin avgift när de stängde sina fonder i början av året.
Ålandsbanken har inga planer på att följa det exemplet, utan håller fast vid sin normala avgift – även när läget för placerarna är allt annat än normalt.
Nilsson rekommenderar att kunder som är missnöjda ska ta kontakt med sina rådgivare.
Spelrum i värderingen
Finansinspektion (Fiva) övervakar fondbolagen och har granskat hur fonderna värderar sina innehav.
Byråchef Marko Hovi skriver till Svenska Yle att man ”hittills inte funnit några tecken på att fondernas värden är vare sig över- eller undervärderade”.
Han tillägger att värdering av fastigheter är en komplex process och att externa fastighetsvärderare ofta också ”ger ett visst intervall i värderingen av fastigheten”.
Det finns ingen klar tidsgräns för hur länge en fond kan avbryta utbetalningar, endast en förhoppning om att det inte ska dröja för länge.
”Företagen måste genomföra inlösen så snabbt som möjligt”, skriver Marko Hovi.
Fiva följer hur fondbolagen hanterar inlösen, men fonderna avgör själv hur de hanterar sin egendom.
”Det bör dock noteras att Finansinspektionen inte har befogenhet att tvinga företaget att sälja fondernas tillgångar, men beslutsrätten över förvaltningen av fonderna ligger alltid hos företaget”, skriver Hovi.
Båtmotor ger mera glädje än bostadsfond
Gunilla Granroth har haft pengar placerade i fonden i nio år. Hennes tro på att fonden repar sig på sikt är svag.
– Jag tror att bostadsmarknaden vänder, men bostadsfonden verkar inte vända, säger hon.
Hon säger att det grämer henne att halva hennes arv från modern gick till en dålig investering.
Hon är betydligt nöjdare med hur hon använde andra halvan.
Med den köpte hon en båtmotor till sin pappas gamla båt. Många sa att hon kastade pengarna i sjön när hon gjorde det.
– Motorn har jag haft mycket glädje av. Det känns nog mer som om pengarna jag la i bostadsfonden kastades i sjön.
Hur tycker du att banker och fondbolag borde informera om riskerna med olika sparformer?