一、政策背景：自贸港建设下的精准调控

2025年8月15日，海南省住建厅等部门联合发布《关于进一步优化调整有关调控政策的通知》，这是继2024年"全域限购"松绑后最具系统性的政策升级。在自贸港封关运作（2026年）倒计时背景下，新政通过"供给侧存量盘活+需求端精准刺激"双轨并行，着力化解全省商品住宅去化周期长达18个月的库存压力，同时为人才引进提供住房保障支撑。

二、四大核心变化解析

（一）存量资产盘活"三重突破"

1、商品房收储机制创新

资金来源：首次明确住房公积金增值收益、保障性住房再贷款作为收购主渠道

用途拓展：收储房源可作公租房/保租房/拆迁安置房，其中保租房收购面积标准弹性化

典型案例：参照海口江东新区试点，已收储2000套存量房改造为人才公寓

2、商服用地"商改住"松绑

允许商服用地转为安居房/租赁住房用地

商办用房可改造为租赁住房（需满足消防、采光等硬性条件）

政策联动：与上海商务楼宇多功能化新政形成南北呼应

3、拆迁安置模式革新

推行"房票安置+以购代建"，三亚崖州湾科技城已发放首批电子房票

拆迁户购房享契税全额补贴，库存高企市县优先实施

（二）财税金融"减负组合拳"

土地增值税简化：取消普宅/非普宅分类，房企土地增值税清算周期缩短30%

个税优惠加码：符合条件购房者可享50%已缴个税返还（上限10万元）

多孩家庭支持：二孩家庭贷款额度上浮20%，三孩家庭可突破限购套数

（三）人才住房保障体系升级

购房补贴：A类人才补贴标准提高至200万元（原150万）

租房支持：保障性租赁住房租金补贴覆盖租金40%（博士每月最高补3000元）

（四）审批流程优化试点

海口率先探索现房销售节点前移，允许"竣备预现售"（竣工验收备案后即可销售）

开发资金监管比例由30%降至20%，加速企业资金回笼

三、市场影响预判

1、短期效应（2025Q4）

预计全省商品房去化周期缩短至15个月，其中海口、三亚商办存量去化提速明显

房企土地增值税成本平均下降8%-12%，改善开发企业现金流

2、中长期价值（2026-2027）

形成"商品住房+保障住房+租赁住房"三级供应体系，住房保障覆盖率将达40%

配合封关后免税政策，商办改造长租公寓或成外资新投资热点

数据支撑：据海南省统计局模型测算，新政将使2025年全省房地产投资回升至1200亿元规模（同比增长约5%），带动上下游产业增加值超300亿元。