Инвесторы активно возвращаются на рынок хрущевок
Рынок хрущевок демонстрирует непривычную активность. Просмотры объявлений о продаже квартир, построенных с 1956 по 1979 год, в городах-миллионниках выросли на 10% по сравнению с прошлым годом, сообщает "Циан". В целом по вторичному рынку рост составил 6%.
Особенно ярко этот тренд виден в Ростове-на-Дону и Уфе, где интерес к хрущевкам подскочил на 58% и 55% соответственно. В этих городах цена "квадрата" в таких квартирах на 23-26% ниже среднерыночной, что делает их самым доступным вариантом на фоне высоких ипотечных ставок, рассказывает ведущий аналитик платформы Елена Бобровская.
Тренд подтверждает и агентство недвижимости "Этажи". Как они подсчитали, за последний год стоимость квадратного метра в этом сегменте увеличилась на 16,6% и достигла почти 87 тыс. рублей. Для сравнения, средняя цена на вторичном рынке жилья выросла на 1,8% и составила 128 тыс. рублей за "квадрат". Именно значительная разница в стоимости стала драйвером спроса, отмечает ведущий аналитик агентства Александр Иванов. Хрущевки стали почти в полтора раза дешевле общего рынка, и интерес к таким квартирам на 26% превысил показатели прошлого года.
В Москве динамика еще более выражена. На вторичном рынке Москвы в реализации находится 4,6 тыс. хрущевок, что составляет 13% от всего предложения вторички столицы, по данным "НДВ Супермаркет Недвижимости". Наибольшая концентрация такого жилья приходится на три округа: САО (16,3%), ЦАО (15%) и ВАО (14,6%). Среди районов лидерами по предложению являются Пресненский, Алексеевский, Ломоносовский, Гагаринский, Перово и Даниловский. Средняя цена квадратного метра в хрущевках составляет 403,3 тыс. рублей. Это на 43% ниже среднерыночной стоимости "квадрата" на вторичном рынке Москвы (706,5 тыс. рублей). Наибольшая разница в стоимости наблюдается в ЦАО, где хрущевки дешевле на 50,2%, в ЗАО - на 36,4%, а в САО и СЗАО - примерно на 30%. Наибольшим спросом, по информации руководителя департамента аналитики и консалтинга компании Елены Чегодаевой, пользуются кирпичные и панельные дома в ЦАО и ЗАО.
Управляющий партнер исследовательского центра "Аналитика. Бизнес. Право" Марчел Кырлан выделяет два типа инвесторов. Первые - это "флипперы", которые специализируются на покупке "убитых" квартир по минимальной цене. Они делают быстрый, но качественный современный ремонт и перепродают объект со значительной наценкой. Вторая группа, "рантье", ориентируется на пассивный доход от аренды, а низкая стоимость покупки таких квартир обеспечивает высокую доходность. Обе группы, по наблюдениям эксперта, часто работают за наличный расчет, так как высокие ипотечные ставки сокращают потенциальную прибыль.
Инвестиционная логика проста. Покупка хрущевки - это "входной билет" в обжитой район, где аналогичное по локации жилье в современной новостройке обойдется значительно дороже, объясняет руководитель агентства недвижимости "ЛЮБИМОЕ". Она подчеркивает, что, в отличие от многих новостроек на окраинах, хрущевки находятся в уже сформировавшихся районах с полной инфраструктурой: школами, детскими садами, поликлиниками и парками в шаговой доступности. Поэтому многие покупатели предпочитают жизнь рядом с метро дизайнерскому ремонту.
Особенно привлекательно для инвесторов выглядит покупка домов 1960-1970 годов в старых районах Москвы. Соучредитель строительной компании Kronung Group Игнатий Найда называет хрущевки "классическим реновационным активом". Инвесторы надеются, что через несколько лет смогут обменять свою квартиру на более просторную и современную в том же районе. Суть программы реновации в Москве до 2032 года - планируется снос ветхих зданий хрущевской постройки и переселение жителей в новые современные дома.
"Пока тренд выглядит довольно устойчиво, особенно на фоне того, что реновация имеет господдержку. Но есть и риски. Программы переселения могут быть пересмотрены. Кроме того, неизвестно, справятся ли с ними девелоперы. Тогда часть инвесторов может отказаться от вложений в хрущевки", - считает Найда. К тому же, отмечает эксперт, нет гарантии, что все купленные под реновацию квартиры будут именно переселены. Часть может не соответствовать критериям программы. Тем не менее сейчас эта стратегия выглядит как один из самых логичных и просчитанных путей инвестирования в жилую недвижимость. Особенно это касается тех, кто готов ждать и играет на долгосрочную перспективу, а не на быстрый оборот.