Lauksaimniecībā izmantojamās zemes (LIZ) noma – tirgus, kas mainās
Zeme lauksaimniecībā – “savs kaktiņš, savs stūrītis zemes” vai tūkstošiem hektāru plašs lauku īpašums – ir galvenais ražošanas līdzeklis un lielākā vērtība. Uz zemes īpašumtiesībām latviešu zemnieks vienmēr raudzījies no emocionālā un ekonomiskā viedokļa. Zeme ir nodrošinājusi ģimenei iztiku, izglītību bērniem un sniegusi emocionālo gandarījumu par sakoptu vidi un skaistu ainavu.
Šobrīd Latvija ir 2. vietā Eiropas Savienībā (ES) aiz Lietuvas pēc lauksaimniecības zemes resursiem uz 1 iedzīvotāju, un no šī resursa izmantojuma nākotnē ir atkarīgs, cik ilgspējīga būs mūsu lauksaimniecība.
Pēc Centrālās statistikas pārvaldes datiem lauksaimniecības zeme aizņem 35% no Latvijas teritorijas. 2020. gadā Latvijā saskaitīti 69 tūkstoši ekonomiski aktīvo lauku saimniecību, kas apsaimniekoja 1,97 miljonus ha lauksaimniecībā izmantojamās zemes (LIZ) jeb 30,5% no Latvijas teritorijas. Pēdējo 20 gadu laikā šo saimniecību skaits samazinājies vairāk nekā divas reizes, taču par 8% palielinājušās apsaimniekotās LIZ platības, kas norāda, ka zemes tirgus ir dinamisks un zemnieki, kas iesaistīti lauksamniecības ražošanā, aktīvi izmanto iespējas paplašināt savas apsaimniekotās platības.
Zemes iegāde vai zemes noma ir tradicionālie veidi, kā zemniekam palielināt apsaimniekojamās zemes apjomu un iegūt vairāk lauksaimniecības produkcijas. Pēc Zemesgrāmatas datiem Latvijā kopumā gada laikā īpašniekus maina 18–20 tūkstoši hektāru zemes, kas ir ir relatīvi neliels procents no kopējā lauksaimniecības zemes apjoma.
Brīvas lauksaimniecības zemes Latvijā ir maz. Tā galvenokārt ir zeme, kam ir strīdīgas īpašumtiesības vai apgrūtinājumi. No darījumiem ar pieejamo zemi būtiski lielāko daļu – 25% – veido zemes nomas tirgus un tikai 3–4% ir zemes pirkšanas–pārdošanas darījumi.
Lauksaimniecības zemes tirgus aktivitāti tradicionāli ierasts mērīt pēc zemes iegādes darījumiem, kuru pamatā ir zemes hektāra cena. Lai arī zemes cenu ietekmējošo faktoru kopums ir liels, ar gadiem ir izveidojusies izsekojama sistēma un metodoloģija, kas ļauj vērtēt tirgus dinamiku, kā arī pircējiem un pārdevējiem orientēties cenu piedāvājumā.
Tā, vadoties pēc vēsturiskiem datiem, ikviens interesents var uzzināt, ka zemes cenai katru gadu ir 3–4% kāpums:
- pēdējos 10 gados vidējā zemes cena augusi 2,5–2,6 reizes;
- vidējā lauksamniecības zemes hektāra cena šobrīd ir 4000 EUR.
Ļoti atšķirīga situācija ir lauksaimniecības zemes nomas maksas noteikšanā. Jau ilgstoši gadu desmitiem speciālisti norāda, ka grūti saņemt uzticamu informāciju un iegūtie dati neatbilst faktiskai situācijai. Atšķirības starp oficiāli publicētām un reālajām lauksaimniecībā izmantojamās zemes nomas maksām var būtiski atšķirties – pat par 90%.
Zeme vienmēr ir bijusi dārga prece, bet noma savos pirmsākumos nereti bija mutisks darījums par simbolisku samaksu, piemēram, puscūku vai pieciem kubiem malkas. Vēlāk nomas maksu sāku pielīdzināt nekustamā nodokļa apmēram, kas radīja priekšstatu, ka par nekustamā nodokļa summu var nomāt zemi, taču nomas maksa bija pārāk zema, lai veicinātu nomas tirgus attīstību. Joprojām ir ietekme iepriekšējo periodu nomas līgumiem, kas ir slēgti uz ilgiem termiņiem.
Kādas ir sekas pārāk zemai nomas maksai?
- Nepietiekama rentabilitāte. Ja nomas maksa ir zema vai tā tiek pielīdzināta nekustamā īpašuma nodoklim, tās iznomāšana zemes īpašniekam var kļūt nerentabla, kas var novest pie tā, ka zemes īpašnieks meklēs citus veidus, kā izmantot savu zemi.
- Zemes neizmantošana. Ja īpašnieks nolemj savu zemi neizmantot vai izmantot to ierobežotā apmērā, tas noved pie tā zemnieki, kuri vēlas zemi nomāt un attīstīt savas saimniecības, zemi nomā nevar iegūt.
Zema noma ilgākā laika periodā veicina zemes nomas tirgus stagnāciju un samazina zemes pieejamību. Būtībā šī situācija nav izdevīga ne zemes īpašniekiem, ne zemes nomniekiem. Pēdējos gados lauksaimniecībā izmantojamās zemes nomas maksas vidēji aug par 2–15% gadā, ko veicina augstākas nomas maksas noteikšana, kas ir izdevīga zemes īpašniekam un vienlaicīgi veicina nomas tirgus aktivitāti.
Esam apkopojuši savus darījumus pa reģioniem, kas var kalpot par atskaites punktu nomas apmēra noteikšanai savai zemei:
- Rietumvidzeme: 120–130 EUR/ha gadā;
- Austrumvidzeme: 100 EUR/ha gadā;
- Vidusdaugava: 120–150 EUR/ha;
- Ziemeļlatgale: 85–100 EUR/ha;
- Dienvidlatgale: 100–130 EUR/ha;
- Zemgale: 180–200 EUR/ha;
- Ziemeļkurzeme: 130–150 EUR/ha;
- Dienvidkurzeme: 140–180 EUR/ha.
Jāņem vērā, ka lielākam reģionam būs arī lielāka cenas svārstības amplitūda. Zemes nomai vismaz jābūt pielīdzinātai platību maksājumam, ja ne pilnā apmērā, tad samērīgā attiecībā. Pēc likuma NĪN nodokli par zemi jāmaksā zemes īpašniekam, bet tas neliedz nodokli iekļaut nomas maksā, jo tiešā veidā NĪN apmērs par nekoptu lauksaimniecības zemi būs pakārtots tam, kā nomnieks to apstrādās.
Mūsdienīga izpratne par zemes nomu veicina zemes vērtības palielināšanos. Zemes lietotājs zemnieks par zemi saņem platības maksājumus un iegūst ražu, savukārt zemes īpašnieks iegūst adekvātu maksu par sava īpašuma izmantošanu, kas tiek sakopts, ielabots un rada pievienoto vērtību.
Šobrīd vairāk nekā jelkad no zemes īpašnieku lēmumiem ir atkarīga viņiem piederošās zemes izmantošana. Šogad sākas jauns pārejas periods, kad ir izsludināti jauni platību maksājumi noteikumi, kuros ir daudz papildinājumu un jaunu nosacījumu, kas jāizpilda, lai platību maksājumus saņemtu. Katram zemes īpašniekam, kas nav iesaistīts lauksaimnieciskajā ražošanā, bet nevēlas savu zemi pārdot, ir jāizvērtē, vai viņš ir gatavs ar to nodarboties vai zemes nodošana nomā nebūtu daudz tālredzīgāks lēmums. Aprīlis ir pēdējais brīdis, kad šādu lēmumu pieņemt.