Immobilienkauf: So kommen Sie ins Eigenheim
Es gibt viele Gründe, über den Kauf einer Immobilie nachzudenken. So fragen sich viele Mieter angesichts steigender Mietpreise, ob es sich eher lohnt, eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten. Andere möchten in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren. Da die Anlage mit einem großen finanziellen Aufwand einhergeht, sollte die Entscheidung, ein Haus zu kaufen, gut überlegt sein. Erfahren Sie hier, welche Fragen Sie sich vor dem Immobilienkauf stellen sollten und welche Punkte darüber hinaus zu beachten sind.
Das Wichtigste in Kürze:
Beim Immobilienkauf entstehen verschiedene Kaufnebenkosten, die bis zu 12 Prozent des Kaufpreises betragen können, einschließlich Notar- und Grundbuchkosten, Maklergebühren und Grunderwerbsteuer.
Beim Kauf einer Immobilie sollten potenzielle Käufer den Zustand der Bausubstanz sorgfältig prüfen lassen, um mögliche Folgekosten zu vermeiden.
Der Erwerb von Immobilien aus Zwangsversteigerungen bietet die Möglichkeit, die Immobilie zu einem potenziell niedrigeren Preis zu erwerben, da der Startpreis oft unterhalb des Verkehrswerts liegt.
Inhaltsverzeichnis
1. Welcher Immobilientyp ist der richtige für Sie?
Reihenhaus, Penthouse oder Townhouse: Wer einen Immobilienkauf plant, sollte wissen, nach welcher Immobilienart er sucht. Dabei kommt es vor allem auf die persönliche Lebenssituation und die Lebensvorstellungen des potenziellen Käufers an. So spielt es etwa eine Rolle, wie viele Personen in die Immobilie einziehen und ob sich das Traumhaus eher in der Stadt oder auf dem Land befinden sollte.
Der richtige Immobilientyp hängt von der individuellen Lebenssituation ab.
Hinweis:
Sie suchen ein Haus oder eine Wohnung zum Kauf? Ein großes Angebot an Immobilien in unterschiedlichen Lagen finden Sie bei Homeday.
Vor dem Kauf sollten Sie sich daher u.a. fragen:
Wie viel Platz sollte das Traumhaus bieten?
Wie viele Räume benötige ich?
Ist mir ein großes Grundstück wichtig? Ein Garten? Eine Terrasse? Ein Balkon?
Welche Wünsche habe ich im Hinblick auf die Ausstattung?
In welcher Lage möchte ich die Immobilie kaufen?
Worauf kommt es mir bei der Infrastruktur in der Umgebung an?
Kann ich mir vorstellen, auch längere Fahrtzeiten zu meinem Job in Kauf zu nehmen?
Bin ich bereit, auch ein Grundstück, für das eine Grunddienstbarkeit wie ein Wegerecht besteht, zu kaufen?
Wie viel möchte ich für meine Immobilie ausgeben bzw. welchen Kaufpreis der Immobilie kann ich mir leisten?
Habe ich in meiner Planung die Kosten berücksichtigt, die nach dem Immobilienkauf anfallen, z. B. die Grundsteuer?
Dabei gilt es für zukünftige Immobilienkäufer, auch langfristige Ziele der eigenen Lebensplanung (z.B. Kinderwünsche) bei den Kriterien der Wunschimmobilie zu berücksichtigen. Ebenso ist es notwendig, auch etwaige unvorhergesehene Ereignisse wie eine Trennung oder einen Unfall des Partners einzukalkulieren, die nach einem Immobilienkauf zu einer finanziellen Herausforderung werden können. Wer in eine Immobilie als Kapitalanlage investiert, sollte auch das Thema Wertsteigerung im Blick haben.
Geht es um die Frage des Immobilientyps selbst, steht für Immobilienkäufer vor allem die Entscheidung zwischen einem Neubau oder Altbau an. Beide haben ihre Vor- und Nachteile.
1.1 Was gibt es für Immobilien?
Ganz grundsätzlich werden Grundstücke, Häuser, Wohnungen sowie Gewerbe- und Spezialimmobilien unterschieden. Bei Häusern differenziert man weiter in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser. Es kann sich bei einem Haus um ein freistehendes Gebäude, ein Reihenhaus oder ein Doppelhaus handeln. Wohnungen können sich in Erdgeschoss- oder Etagenwohnungen unterteilen, außerdem gibt es Souterrain- sowie Dachgeschosswohnungen, Penthouses und Maisonettewohnungen über zwei Etagen.
Häufig gesuchte Immobilien:
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München
Haus in München kaufen
Wohnung in München kaufen
1-Zimmer-Wohnung in München kaufen
2-Zimmer-Wohnung in München kaufen
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Berlin
Haus in Berlin kaufen
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1.2 Welche Vor- und Nachteile bietet ein Altbau?
Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden, ist es wichtig, sowohl die Vor- als auch die Nachteile des Altbaus zu berücksichtigen. Bevor Sie Ihre endgültige Entscheidung treffen, sollten Sie sich über die folgenden Aspekte im Klaren sein:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ Der Reiz im Vergleich zu Neubauten | ✗ Eingeschränkte Gestaltungsfreihei |
| ✓ Potenzielle Einsparungen bei Erschließungskosten | ✗ Schwierige Kalkulation von (Folge-)Koste |
| ✓ Potenziell kein Renovierungsstau | ✗ Hohe Kosten für Instandsetzung und Modernisierung |
| ✓ Gelegenheit eines zeitnahen Einzugs | ✗ Begrenzte Umbaumöglichkeiten |
| ✓ Verfügbare Angebote selbst in begehrten Gegenden |
1.3 Welche Vor- und Nachteile bietet ein Neubau?
Selbst ein Neubau birgt sowohl positive als auch negative Aspekte in sich. Im Folgenden haben wir für Sie eine Liste zusammengestellt, um Ihnen einen Überblick zu verschaffen.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ Freie Gestaltungs- und Planungsmöglichkeiten | ✗ Aufwendige Grundstückssuch |
| ✓ Energieeffizientes Bauen mit hohen Standards | ✗ Hoher Aufwand für Planung und Realisierung des Bauprojekts |
| ✓ Einsparung der Grunderwerbsteuer | ✗ Potenzielle Baumängel durch mangelhafte Ausführun |
| ✓ Gelegenheit eines zeitnahen Einzugs | ✗Steigende Kosten für Baustoffe und Finanzierungszinsen |
| ✓ Freie Wahl hochwertiger Materialien und nachhaltiger Baustoffe | |
| ✓ Zukunftsorientierte Bauweise ohne umfangreichen Sanierungsaufwan |
2. Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Bei einem Immobilienkauf entstehen verschiedene Kaufnebenkosten, die berücksichtigt werden sollten. Die Kaufnebenkosten können, abhängig vom Bundesland und der Art der Immobilie, bis zu 12 Prozent des Kaufpreises betragen. Bezogen auf den Preis der Immobilie entfallen dabei die folgenden Kosten:
Notar- und Grundbuchamt: ca. 2 % des Kaufpreises
Maklergebühr: bis zu 3,57 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer: 3,5 - 6,5 % des Kaufpreises
= Kaufnebenkosten: 9 - 12 %
Zusätzlich zu diesen Kosten können beim Immobilienkauf auch weitere Ausgaben entstehen. Beispielsweise können eventuelle Baugenehmigungen, Gutachterkosten, Versicherungsbeiträge und die Finanzierung des Baudarlehens zu den Nebenkosten zählen. Um unerwartete Belastungen künftig zu vermeiden, sollten Immobilienkäufer dies bedenken und im Voraus einen Finanzplan aufstellen.
Gut zu wissen: Die Maklergebühren sind von Region zu Region unterschiedlich. Allerdings ist seit Dezember 2020 ein neues Gesetz in Kraft, wonach sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision in der Regel teilen. Mehr Informationen zu diesem Gesetz finden Sie in unserem Ratgeber Maklerprovision 2024: Alle Informationen und Höhe pro Bundesland”
Hinweis:
Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen und wissen nicht, wie viel Wohnfläche Sie sich leisten können? Mit unserem Finanzierungsrechner finden Sie Ihr Budget in wenigen Minuten heraus.
3. Wie läuft der Immobilienkauf ab?
- 1
Finanzielle Vorbereitung
Überprüfen Sie Ihre finanzielle Situation und bestimmen Sie Ihr Budget für den Immobilienkauf.
Berücksichtigen Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten wie Maklerprovision, Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Renovierungskosten.
Erstellen Sie einen detaillierten Kostenplan, um einen klaren Überblick über Ihre Ausgaben zu erhalten.
- 2
Finanzierung planen
Ermitteln Sie den benötigten Kreditbetrag und stellen Sie sicher, dass Sie über ausreichende finanzielle Mittel verfügen.
Konsultieren Sie verschiedene Banken oder Finanzinstitute, um die besten Konditionen für Ihre Immobilienfinanzierung zu erhalten.
Sorgen Sie dafür, dass Sie alle erforderlichen Dokumente und Nachweise haben, um Ihre Bonität und Kreditwürdigkeit zu belegen.
- 3
Passenden Immobilientyp identifizieren
Definieren Sie Ihre Anforderungen an eine Immobilie, wie Größe, Lage, Anzahl der Zimmer und Ausstattung.
Nutzen Sie Immobilienmakler, Immobilienservices oder Immobilienagenturen, um potenzielle Immobilien zu finden.
Vereinbaren Sie Besichtigungstermine, um die Immobilien persönlich zu begutachten.
- 4
Begutachtung und Prüfung der Immobilie
Nehmen Sie an den Besichtigungen teil und inspizieren Sie die Immobilie gründlich.
Überprüfen Sie den baulichen Zustand, die technischen Installationen, die Energieeffizienz und mögliche Mängel.
Bei Bedarf konsultieren Sie einen unabhängigen Sachverständigen oder Gutachter, um sicherzustellen, dass die Immobilie sich in einem guten Zustand befindet.
- 5
Abschluss des Kaufvertrags
Beauftragen Sie einen Notar, der den Kaufvertrag erstellt.
Lesen Sie den Vertrag sorgfältig durch und stellen Sie sicher, dass alle wichtigen Punkte enthalten sind.
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags leitet der Notar die weiteren Schritte ein, wie die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch und die Abwicklung der Eigentumsübertragung.
Je nach individuellen Umständen können weitere Schritte oder spezifische Anforderungen erforderlich sein. Daher empfehlen wir Ihnen, einen erfahrenen Immobilienmakler zu konsultieren, um Sie bei Ihrem maßgeschneiderten Immobilienkauf zu unterstützen.
Wieso lohnt sich ein Immobilienkauf mit Homeday?
Bei Homeday können Sie eine hochwertige Immobilie erwerben, ganz gleich, ob es sich um einen Altbau oder einen Neubau handelt. Unsere Immobilien sind gepflegt und in gutem Zustand. Wir unterstützen Sie dabei, das perfekte Zuhause beim Immobilienkauf zu finden und begleiten Sie während des gesamten Prozesses.
3.1 Welche Besonderheit gilt es beim Wohnungskauf zu beachten?
Günstiger als der Kauf eines Hauses ist es, eine Wohnung zu kaufen. Diese Immobilienart bietet sich vor allem für Käufer an, die keinen Wert auf ein großes Grundstück legen und den Verwaltungsaufwand für ihre Immobilie gerne aus der Hand geben. Besitzer von Eigentumswohnungen sind dafür in ihrer Entscheidungsfreiheit weniger frei als Eigentümer von Einfamilienhäusern. Denn sie müssen sich mit den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft in vielen Punkten abstimmen.
Hinweis:
Wer eine Wohnung kaufen möchte, sollte sich in die Protokolle der Eigentümerversammlung einlesen und über die Rücklagen für Instandhaltungen informieren. Auch die Teilungserklärung bietet einen Einblick in die Regelungen rund um die Eigentümergemeinschaft. Mehr Details zur Teilungserklärung:
Zum Artikel: Teilungserklärung- Inhalte und Fallstricken
4. Was sind die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf?
Beim Immobilienkauf können verschiedene Fehler auftreten, die vermieden werden sollten. Hier sind die häufigsten sechs Fehler:
1. Unzureichende Besichtigung: Eine Immobilie ohne Besichtigung zu kaufen, kann zu teuren Überraschungen führen, wenn sich der tatsächliche Zustand nicht mit den Angaben im Exposé deckt.
2. Mangelhafte Einschätzung der Bausubstanz: Sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten ist es wichtig, den Zustand der Bausubstanz fachmännisch prüfen zu lassen, um potenzielle Folgekosten zu vermeiden.
3. Ungünstiger Standort: Ein ungünstiger Standort ohne gute Anbindung und Infrastruktur kann langfristig den Wiederverkaufswert der Immobilie beeinträchtigen.
4. Ungünstige Größe: Die Größe der Immobilie sollte den Bedürfnissen potenzieller Käufer entsprechen, um eine breitere Nachfrage zu gewährleisten.
5. Zu niedrige Tilgungsrate: Eine zu niedrige Tilgungsrate kann zu finanziellen Problemen führen, insbesondere wenn die Zinsen steigen oder eine langfristige Zinsbindung endet.
6. Vernachlässigung der Unterlagen: Beim Immobilienkauf ist es wichtig, die Unterlagen gründlich zu prüfen und daraus die richtigen Schlüsse zu ziehen. Dadurch können unerwartete Kosten oder Verpflichtungen vermieden werden, wie beispielsweise hohe Sonderumlagen bei Eigentumswohnungen.
Unsere umfassende Checkliste-Hauskauf begleitet Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess und zeigt Ihnen, worauf es besonders ankommt. Damit Sie keine wichtigen Aspekte übersehen, haben wir alle relevanten Punkte zum Immobilienkauf in unserer Checkliste sorgfältig zusammengestellt. Von der Immobiliensuche bis zur Vertragsunterzeichnung geben wir Ihnen klare Anleitungen und unterstützen Sie dabei, informierte Entscheidungen zu treffen.
5. Immobilienkauf aus Zwangsversteigerung – Wie funktioniert das?
Beim Erwerb von Immobilien aus Zwangsversteigerungen bietet sich Käufern die Möglichkeit, die Immobilie zu einem potenziell niedrigeren Preis zu erwerben. Der Startpreis im Bieterverfahren liegt oft unterhalb des Verkehrswerts, der von einem Gutachter im Auftrag des Gerichts ermittelt wird. Interessenten können das Verkehrswertgutachten beim Amtsgericht einsehen. Der Versteigerungstermin und das Mindestgebot werden über eine amtliche Bekanntmachung veröffentlicht. Am Versteigerungstermin haben Bieter eine Zeitspanne von etwa 30 Minuten, um ihre Gebote abzugeben. Jeder Bieter muss eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts hinterlegen, beispielsweise durch einen Verrechnungsscheck.
6. Worauf ist beim Immobilienkauf zu achten?
Der Immobilienkauf stellt für Sie eine bedeutsame finanzielle Entscheidung dar, die sorgfältige Überlegungen erfordert. Dabei gibt es verschiedene Aspekte zu beachten, angefangen von der Finanzierung bis hin zu steuerlichen Aspekten. Im Folgenden finden Sie sieben wesentliche Punkte, die bei der Entscheidung für ein Eigenheim oder eine Wohnung berücksichtigt werden sollten:
Finanzielle Möglichkeiten: Vor dem Immobilienkauf ist es wichtig, Ihre finanziellen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen. Berücksichtigen Sie Ihr verfügbares Eigenkapital sowie die Kreditkonditionen für den Immobilienkauf. Prüfen Sie auch Optionen für den Immobilienkauf ohne Eigenkapital.
Zinsen und Finanzierung: Informieren Sie sich über die aktuellen Zinssätze für Immobilienkredite, um die besten Konditionen zu finden. Vergleichen Sie verschiedene Banken und deren Angebote gründlich, um eine günstige Finanzierung zu erhalten.
Kosten und Nebenkosten: Berücksichtigen Sie die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovisionen und gegebenenfalls anfallende Modernisierungskosten. Eine genaue Kalkulation aller Kosten ist wichtig, um das Gesamtbudget zu bestimmen.
Immobilienstandort und Marktanalyse: Untersuchen Sie den Standort der Immobilie sorgfältig. Beachten Sie Faktoren wie die Infrastruktur, die Nähe zu Arbeitsplätzen, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.
Ablauf des Immobilienkaufs: Informieren Sie sich über den Ablauf des Immobilienkaufs. Klären Sie, welche Dokumente benötigt werden, wie der Notartermin abläuft und welche Schritte bis zur endgültigen Eigentumsübertragung zu beachten sind.
Steuerliche Aspekte: Informieren Sie sich über die steuerlichen Möglichkeiten beim Immobilienkauf.
Fördermöglichkeiten: Prüfen Sie, ob es staatliche Förderprogramme für den Immobilienkauf gibt. Informieren Sie sich über die Voraussetzungen und Beantragungsverfahren.
7. Wie finde ich meine Traumimmobilie?
Haben Sie sich entschieden, wie Ihre Traumimmobilie aussehen soll, gilt es, sie auch zu finden. Am einfachsten geht dies im Internet. Auf Immobilienportalen finden Sie einen guten Überblick über aktuell angebotene Immobilien in Ihrer Wunschlage, außerdem lässt sich nach verschiedenen Merkmalen filtern. Dazu kann es sich lohnen, Zeitungen nach Immobilienannoncen zu durchforsten und sich in der favorisierten Nachbarschaft sowie im Freundes- und Bekanntenkreis nach frei werdenden Immobilien umzuhören. Es kann ebenfalls hilfreich sein, einen Makler einzuschalten und diesen mit der Suche nach der Traumimmobilie zu beauftragen.
Welche Immobilienkriterien werden in diesem Jahr für Käuferinnen und Käufer an Bedeutung gewinnen?
Immobilienkäufer achten in diesem Jahr besonders auf den Preis, die Energieeffizienz und den Zustand der Immobilie, während die Lage, Ausstattung und Größe für viele Käufer etwas weniger wichtig sind. Quelle: Homeday-Maklerumfrage 2023
8. Wie finanziere ich den Immobilienkauf?
Sie haben Sie sich für einen Immobilientyp entschieden und eine grobe Vorstellung der Kosten, die bei Kauf, Bau oder Mietkauf auf Sie zukommen? Dann gilt es, ihre Kosten zu kalkulieren, um einen Finanzierungsplan aufzustellen. Schließlich haben Käufer den Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten wie die Gebühren für den Notar oder die Grunderwerbsteuer in kompletter Höhe selten auf dem Bankkonto liegen. Mit einer Kostenaufstellung – Einnahmen ebenso wie Ausgaben – finden Sie heraus, welche monatliche Darlehensrate Sie sich leisten können und mit wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einsteigen möchten.
Käufer sollten bei der Kalkulation auch laufende Kosten im Auge behalten. Nebenkosten wie Heizkosten, Strom, Gebühren für die Müllabfuhr etc. fallen auch in der eigenen Immobilie an. Darüber hinaus müssen Eigentümer ihr Gebäude auch entsprechend versichernsowie Rücklagen für etwaige Sanierungsmaßnahmen oder Reparaturarbeiten bilden.
Haben Sie Ihre Kosten kalkuliert, gilt es, einen Kreditgeber zu finden. Hier lohnt sich der Vergleich von Darlehensangeboten.
Hinweis:
Sie sind Käufer und aktuell noch auf der Suche nach der richtigen Finanzierung für Ihre Wunschimmobilie? Unser Finanzierungsrechner sagt Ihnen in wenigen Minuten, welche Optionen Sie haben:
Immobilienkauf – FAQ
Wie läuft ein Immobilienkauf ab?
Um eine passende Immobilie zu finden, empfiehlt es sich, einen Suchauftrag bei Immobilienportalen anzulegen oder direkt einen Makler zu beauftragen. Ist Ihr Traumhaus gefunden, gilt es den Kaufpreis zu verhandeln und die Finanzierung zu sichern. Danach setzt ein Notar den Kaufvertrag auf und beurkundet diesen. Zum Immobilieneigentümer werden Sie jedoch erst nach Zahlung des Kaufpreises und der Eintragung ins Grundbuch. Mehr Details erfahren
Immobilienkauf: Welcher Immobilientyp ist der richtige für Sie?
Reihenhaus, Penthouse oder Townhouse: Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte wissen, nach welcher Immobilienart er sucht. Die Entscheidung hängt vor allem von der persönlichen Lebenssituation und den Lebensvorstellungen des potenziellen Käufers ab. So spielt es etwa eine Rolle, wie viele Personen in die Immobilie einziehen und ob sich das Traumhaus eher in der Stadt oder auf dem Land befinden sollte. Diese Fragen sollten Sie sich vor dem Immobilienkauf stellen.
Wann werden die Immobilien wieder billiger?
Der Immobilienmarkt unterliegt verschiedenen Einflussfaktoren und kann zyklischen Schwankungen unterliegen. Obwohl es möglich ist, dass Immobilienpreise in Zukunft sinken könnten, gibt es keine definitive Gewissheit. Es ist ratsam, lokale Marktbedingungen, wirtschaftliche Trends und andere relevante Faktoren aufmerksam zu beobachten, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Ein Immobilienmakler kann hier helfen.
Welche Kosten kommen bei einem Immobilienkauf auf mich zu?
Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie verschiedene Kostenfaktoren beachten. Dazu zählen der Kaufpreis der Immobilie, Notargebühren, Grundbuchkosten, eventuelle Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer und Finanzierungskosten wie Zinsen und Kreditgebühren. Welche weiteren Kosten entstehen können, erfahren Sie in unserem Artikel