Mietvertrag Haus: Auf diese Punkte sollten Sie achten
Der Hausmietvertrag regelt Rechte und Pflichten zwischen Vermieter und Mieter. Details spielen im Mietvertrag eine wichtige Rolle. In diesem Artikel finden Sie für Ihr Haus kostenlose Mietvertrag-Vorlagen und erfahren außerdem, welche Arten von Mietverträgen es gibt, was der Vertrag beinhalten sollte und worauf Sie als Vermieter achten müssen.
Inhaltsverzeichnis:
Wie unterscheiden sich vermieterfreundliche und mieterfreundliche Mietverträge?
Welche Sonderklauseln gibt es beim Mietvertrag für ein Einfamilienhaus?
Mietvertrag Haus: Welche Arten von Hausmietverträgen gibt es?
Vermieter haben die Möglichkeit, ihre Immobilie entweder befristet oder unbefristet zu vermieten. Für beide Fälle gibt es unterschiedliche Mietverträge – und unterschiedliche Bedingungen.
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Mietvertrag Haus: Wann bietet sich ein befristeter Mietvertrag an?
Ein befristeter Mietvertrag legt den Mietzeitraum auf eine bestimmte Zeitperiode fest. Das heißt, Beginn und Ende des Vertrags sind klar definiert. Allerdings ist ein Vermieter nur dann berechtigt, einen Mietvertrag für ein Haus zu befristen, wenn er einen berechtigten Grund nach § 575 BGB hat. In folgenden Fällen ist die Vermieterin berechtigt, einen befristeten Hausmietvertrag mit ihrer Mieterin zu schließen:
Die Vermieterin möchte selbst in das Haus einziehen
Ein Familienangehöriger oder eine Angehörige des Haushalts des Vermieters soll in Anschluss an die Mietzeit in das Haus einziehen
Der Vermieter plant, das Haus abzureißen, wesentlich zu verändern oder im großen Umfang zu sanieren
Die Vermieterin plant, das Haus nach Ablauf des Mietvertrags als Dienst- und Werkswohnungen einer Firma einzusetzen und dementsprechend den Wohnraum Mitarbeitenden der Firma zur Verfügung zu stellen
Der Grund der die Vermieterin berechtigt, ihre Wohnung befristet zu vermieten, muss zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Fehlt die Begründung, ist die Befristung unwirksam und der Mietvertrag für ein Haus unbefristet gültig.
Gut zu wissen: Während der Vertragslaufzeit haben in der Regel weder Mieter noch Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis mittels einer ordentlichen Kündigung zu beenden. Zu jeder Zeit besteht jedoch das Recht zur außerordentlichen und besonderen Kündigung (zum Beispiel: Kündigung wegen Zahlungsverzug oder Kündigung wegen Abmahnung).
Die Mieterin ist berechtigt, vier Monate vor Vertragsende beim Vermieter nachzufragen, ob der Grund für die Befristung noch aktuell ist. Verzögert sich dieser – zum Beispiel, weil der Eigentümer später einziehen möchte – ist die Mieterin berechtigt, eine entsprechende Verlängerung des geschlossenen Mietvertrags für das Haus einzufordern. Wenn die Gründe für die Befristung komplett entfallen, kann die Mieterin sogar verlangen, dass der Vermieter das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert. In jedem Fall ist der Vermieter hier in der Beweispflicht.
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Mietvertrag Haus: Wann ist ein unbefristeter Mietvertrag sinnvoll?
In einem unbefristeten Mietvertrag einigen sich Mieter und Vermieter auf ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Dabei ist eine ordentliche Kündigung sowohl von Seiten des Mieters als auch des Vermieters jederzeit möglich. Nach § 573 c BGB beträgt die Frist für eine ordentliche Kündigung in der Regel drei Monate. Nach fünf beziehungsweise acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate.
Es gibt allerdings einen Ausnahmefall: Vermieterinnen können im unbefristeten Mietvertrag für ihr Haus einen Zeitraum festlegen, für den eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen wird. Dieser sogenannte Kündigungsausschluss ist für maximal vier Jahre rechtens.
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Welcher Mietvertrag ist der beste?
Welcher Mietvertrag der beste ist, hängt von der jeweiligen Situation ab. Wollen die Eigentümer des Hauses dieses beispielsweise in absehbarer Zeit selbst nutzen, so bietet sich ein befristeter Mietvertrag an. Gleiches gilt, wenn die Mieterin schon weiß, dass sie das Haus nur für einen begrenzten Zeitraum benötigt. In beiden Fällen ist ein Zeitmietvertrag eine gute Wahl, bei dem das Mietverhältnis nach vereinbarter Zeit ausläuft, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
Was steht im Mietvertrag für ein Haus?
Die Form des Mietvertrags für ein Einfamilienhaus ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Vor allem bei befristeten Verträgen empfiehlt es sich nach §550 BGB jedoch, den Vertrag schriftlich zu schließen.
Diese Faktoren sollte der Mietvertrag für ein Haus beinhalten:
Name und Anschrift des Vermieters
Name sowie persönliche Daten des Mieters
Adresse des Mietshauses
Aufschlüsselung des Wohnraums: Anzahl und Bezeichnung der einzelnen Räume sowie der mitvermieteten Flächen
Quadratmeterzahl des Hauses (siehe auch: Wohnflächenberechnung Formular)
Datum, ab dem der Mietvertrag läuft
ggf. Datum, zu dem der Mietvertrag für das Haus endet (bei Befristung)
ggf. Begründung für Befristung (z.B. Eigenbedarf, Sanierung)
Höhe der Miete sowie deren Aufschlüsselung (Betriebskosten, Kosten für Stellplatz etc.)
ggf. Mietanpassungsvereinbarungen wie Indexmiete oder Staffelmiete
Regelung zur Zahlung der Miete (inklusive Daten Mietkonto)
Regelung zur Zahlung der Mietkaution
Zahl und Art der an den Mieter übergebenen Schlüssel
Bedingungen zur Nutzung des Wohnraums
Regelungen zu Reparaturleistungen
ggf. Hinweis auf Widerrufsrecht
ggf. Mietvertrag Hausordnung
Auch Themen wie Untervermietung, Tierhaltung oder das Anbringen von Rauchmeldern gehören in den Mietvertrag für ein Haus.
Der zweifach ausgefertigte Mietvertrag ist vom Mieter und Vermieter zu unterschreiben. Jede Partei erhält ein Exemplar für ihre Unterlagen.
Datenschutz im Mietvertrag - Was müssen Vermieterinnen beachten?
Durch die Regelungen der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) müssen Vermieterinnen seit 2018 beim Aufsetzen des Mietvertrags besonders auf den Datenschutz Ihrer Mieterinnen achten. Es ist zwar notwendig im Mietvertrag personenbezogene Daten der Mieter zu erheben, Fragen zu höchstpersönlichen Lebensbereichen sind Vermieterinnen nicht erlaubt.
Zu folgenden Bereichen müssen Mieterinnen dem Vermieter keine Auskunft geben:
Sexualität
Religionszugehörigkeit
Staatsangehörigkeit und ethnische Herkunft
Familienstand oder eine bestehende Schwangerschaft
politische Orientierung
Vorstrafen
Daten, die die Gesundheit des Mieters betreffen
Hobbys und sonstige Vorlieben
Mietvertrag Haus: Welcher Mietvertrag ist für Vermieter am besten?
Für einen Eigentümer, der sein Haus vermieten möchte, ist ein vermieterfreundlicher Mietvertrag ideal. Wer vorhat, sein Haus zu vermieten, sollte darauf achten, seiner Mieterin einen vermieterfreundlichen Mietvertrag vorzulegen. Das heißt, bestimmte Regelungen des Mietvertrags sollten vorteilhaft für den Vermieter vereinbart werden, beziehungsweise den Vermieter nicht benachteiligen. Vermieterinnen sollten bei der Vermietung ihres Hauses selbstständig darauf achten, denn das deutsche Mietrecht schützt bei Mängeln in erster Linie den Mieter – vom Hausrecht bis zur Mietminderung.
Beim Mietvertrag für ein Haus haben Vermieter jedoch die Möglichkeit, bestimmte Punkte in ihrem Sinne zu regeln.
In der folgenden Tabelle finden Sie einige Tipps für vermieterfreundliche Regelungen:
| Mietkaution | Vereinbaren Sie unbedingt, wie viel Mietkaution Ihr Mieter zu zahlen hat und setzen Sie eine Frist, bis wann diese bei Ihnen eingehen soll. Steht nichts über die Kaution im Mietvertrag für Ihr Haus, haben Sie auch kein Recht, diese einzufordern. |
| Kleinreparaturen | Um am Ende nicht selbst alle anfallenden Rechnungen zu zahlen, sollten Sie im Mietvertrag genau regeln, in welcher Höhe sich Ihre Mieter an anfallenden Kleinreparaturen jährlich zu beteiligen haben. |
| Nebenkosten | Trägt Ihr Mieter die Nebenkosten, muss dies explizit im Mietvertrag geregelt sein. Andernfalls bleiben Sie auf den Nebenkosten, beziehungsweise der Betriebskostenabrechnung sitzen. |
Wie unterscheiden sich vermieterfreundliche und mieterfreundliche Mietverträge?
Mittels verschiedener Klauseln gestaltet sich ein Mietvertrag vermieter- oder mieterfreundlich. Legt der Vermieter die Nebenkosten auf die Mieterin um und stellt ihr beispielsweise auch die Grundsteuer in Rechnung, ist der Vertrag eher vermieterfreundlich.
Enthält der Vertrag hingegen Klauseln wie den Verzicht auf eine Mietanpassung in einem festgelegten Zeitraum oder die Erlaubnis, Haustiere zu halten, handelt es sich um einen mieterfreundlichen Mietvertrag. Die Bedingungen sind in dem beschriebenen Fall eher zu Gunsten des Mieters ausgelegt.
Was ist bei Verwendung einer Mustervorlage für die Vermietung eines Hauses zu beachten?
Im Internet finden Sie zahlreiche Muster-Mietverträge für Häuser zum Download. Darüber hinaus erhalten Sie Vorlagen für Standard-Mietverträge für Häuser bei Mietervereinen und teilweise auch in Schreibwarenläden. Allerdings sollten Vermieterinnen darauf achten, dass die Haus-Mietvertrag-Vorlage korrekte und rechtssichere Formulierungen beinhaltet. Sie sollten bei der Auswahl eines Muster-Mietvertrags für Ihr Haus in jedem Fall darauf achten, dass es sich um einen seriösen Anbieter handelt.
Soll der Mietvertrag eine Hausordnung oder eine Datenschutzvereinbarung enthalten, sind dafür ebenfalls entsprechende Vorlagen verfügbar.
Hinweis:
Vermieterinnen können sich hier eine Haus-Mietvertrag-Vorlage kostenfrei herunterladen. Egal ob Sie einen Mietvertrag für ein Einfamilienhaus oder einen Mietvertrag für eine Doppelhaushälfte benötigen, sie können die Hausmietvertrag-PDF selbst ausfüllen und so individuell an Ihre Immobilie anpassen.
Was ist ein Einheitsmietvertrag?
Als Einheitsmietvertrag bezeichnet man einen vorgefertigten Mietvertrag, in den nur noch die individuellen Daten eingetragen werden müssen. Es handelt sich also um einen Mustervertrag. Bei der Nutzung eines Einheitsmietvertrages sollte darauf geachtet werden, dass dieser alle Bedürfnisse des Mietverhältnisses mit seinen Formulierungen abdeckt.
Welche Sonderklauseln gibt es beim Mietvertrag für ein Einfamilienhaus?
Vermieterinnen eines Einfamilienhauses sollten in Erwägung ziehen, einige Sonderklauseln in den Mietvertrag aufzunehmen.
Gehört zu dem vermieteten Haus ein Garten, sollten für diesen genaue Regelungen im Mietvertrag für das Einfamilienhaus getroffen werden. Üblich ist eine Formulierung, nach der der Mieter im Garten für einen ordnungsgemäßen Zustand sorgen muss. Dazu gehört, dass die Mieterin verpflichtet ist, auch angrenzende Grundstücke im Blick zu haben und die Rechte der Nachbarn zu berücksichtigen.
Gibt es eine Garage, einen Stellplatz oder einen Carport, sollte auch darauf im Mietvertrag eingegangen werden. Wichtig ist, die Lage und die erlaubte Nutzung genau zu definieren. Viele Muster-Mietverträge für Einfamilienhäuser (PDF) enthalten bereits entsprechende Klauseln.
Wenn Sie als Vermieter bei der Garage oder dem Stellplatz flexibel bleiben möchten, etwa weil sie in Erwägung ziehen, den Platz selbst zu nutzen, ist ein separater Mietvertrag empfehlenswert. In diesem Fall sollten Sie im Hausmietvertrag erwähnen, dass für den Stellplatz, die Garage oder den Carport ein eigener Vertrag abgeschlossen wird.
Kann der Mieter den Hausmietvertrag widerrufen?
Grundsätzlich ist der Mietvertrag für das Haus wirksam, sobald dieser von beiden Parteien unterzeichnet wurde. Auch wenn der Mieter noch nicht in das Haus eingezogen ist, kann er nicht einfach von dem vereinbarten Vertrag zurücktreten.
Auch hier gibt es eine Ausnahme: Sollte ein Widerrufsrecht bestehen, so kann der Mieter innerhalb der geregelten Frist von dem Mietvertrag für das Haus zurücktreten. In der Regel gilt für Mietverträge eine Widerrufsfrist von 14 Tagen.
Auch wenn die Mieterin vor Vertragsunterzeichnung, das Haus nicht besichtigen konnte, hat sie nach §312 BGB das Recht, den Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsbelehrung sollte in diesem Fall zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Wurde der Mieter nicht über sein Widerrufsrecht informiert, verlängert sich die Frist von 14 Tagen auf 12 Monate und 14 Tage.
Mietvertrag Haus - FAQ
Wo bekomme ich einen Mietvertrag für ein Haus her?
Sie erhalten Muster-Mietverträge für Häuser bei Mietervereinen oder in Schreibwarenläden. Wichtig ist, dass es sich um rechtssichere Dokumente handelt. Auch bei Homeday können Sie einen Standard-Mietvertrag für Ihr Haus kostenfrei downloaden. Mehr Informationen zu rund um den Mietvertrag für ein Haus
Was ist bei der Erstellung eines Mietvertrags für ein Haus wichtig?
Gesetzlich ist nicht vorgeschrieben, welche Form ein Mietvertrag haben muss. Um späteren Rechtsstreit zu vermeiden, empfiehlt es sich jedoch, die Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter schriftlich festzuhalten. Zu den wichtigsten Inhalten des Mietvertrags zählen dabei neben Miethöhe und Daten des Hauses auch Regelungen zu Nebenkosten und Kleinreparaturen. Welche Angaben und Vereinbarungen in den Mietvertrag für ein Haus gehören, haben wir hier für Sie zusammengefasst.
Was muss in einem Mietvertrag für ein Haus stehen?
Der Hausmietvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen Mieter und Vermieter. Neben den personenbezogenen Daten und den Kosten enthält er genaue Angaben zum Haus: z.B. Lage, Aufschlüsselung des Wohnraums und Ausstattung. Auch Themen wie Untervermietung, Tierhaltung und weitere Nutzungsbedingungen gehören in den Vertrag. Damit die Vereinbarungen rechtlichen Bestand haben, erhalten Vermieter und Mieter je ein Exemplar des unterschreiben Vertrags.
Was sollten Sie als Vermieter eines Hauses beachten?
Das deutsche Mietrecht ist vorwiegend auf den Schutz von Mietern ausgerichtet. Um später keinen Nachteil zu haben, sollten Vermieter deshalb darauf achten, Regelungen im Mietvertrag möglichst in ihrem Sinne zu gestalten. Dazu zählen etwa die Vereinbarung einer Kaution oder die Regelung, dass sich der Mieter an Kleinreparaturen beteiligt. Was bei Mietverträgen für Häuser noch zu beachten ist, erfahren Sie hier.
Wann ist ein befristeter Mietvertrag für ein Haus sinnvoll?
Der befristete Mietvertrag legt den Mietzeitraum für den Mieter bereits bei Einzug fest. Für die Befristung benötigt der Vermieter nach §575 BGB einen berechtigten Grund: dazu zählen u.a. Eigenbedarf, Abriss, starke bauliche Veränderungen des Hauses oder die Vermietung an “einen zur DIenstleistung verpflichteten”. Fehlt der Befristungsgrund, gilt der Mietvertrag unbefristet.
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