엘리스 법

Ellis Act

엘리스법([1]California Government Code 12.75)은 1985년 캘리포니아 주법으로 임대주택을 계속 공급하도록 강요하기 위해 지자체의 욕구에도 불구하고 집주인이 거주 임차인을 '임대사업에서 나가' 퇴출시킬 수 있도록 하고 있다.

입법부는 캘리포니아주 내시 대 산타모니카시(Nash v. City of Santa Monica[2], 1984) 37 Cal에서 열린 캘리포니아 연방대법원의 결정에 대응하여 엘리스법을 통과시켰다. 3d 97은 임대시장에서 집주인이 부동산을 철수하기 위해 세입자를 '폐업'으로 내몰지 못하도록 할 수 있다고 주장했다. [3]: 1

요약

엘리스법은 도시 등 지방법인은 집주인이 계속 주택을 공급해야 할 경우 주택 소유자가 세입자를 내쫓지 못하도록 하는 임대차 관리 조례를 갖고 있는 것을 금지하고 있다. 이 법은 계속 임대하는 집주인을 통제하는 조례를 제한하지 않는다. 예를 들어, 조례로 인해 집주인이 세입자를 퇴거시킨 후 다른 세입자에게 임대하는 것을 막을 수 있다.

엘리스법을 이용하려면 집주인이 모든 주거단지를 해지하고 모든 '주거임대주택'을 철수해야 하는데, 이는 대략 모든 '주거임대주택'을 의미한다. 예를 들어, 집주인은 낮은 임대료, 임대료, 임대료, 임대료 등으로 임대차계약의 만기를 해지할 수 없고 동시에 시장금리 만기를 유지할 수 없다.

지방 단체들은 집주인의 폐업 능력에 대해 다양한 제한을 가할 수 있다. 예를 들어, 도시는 집주인에게 "철거의향서"를 제출하도록 요구할 수 있으며, 임차인의 이름, 개업일, 임대료 등과 같은 정보를 시에 제공할 수 있다. 시는 세입자가 62세 이상이라고 주장하거나 장애인이라고 주장할 경우 "실향민에게 미치는 악영향을 완화하기 위해" 이전지원금을 지급하거나 임대차계약 종료일을 기준 120일에서 철회절차 개시일로부터 1년으로 연장하도록 요구할 수 있다.[citation needed]

시는 또한 향후 해당 재산의 임대 사용을 제한할 수 있다. 임대인이 철수 후 10년 이내에 철회된 단위를 임대차계약으로 제시하면 그 단위를 실향된 세입자에게 제공해야 하고, 최초 5년 이내에 단위를 제공하면 이전 임대율로 실향된 세입자에게 제공하도록 요구할 수 있다.[citation needed]

역사

엘리스 법은 공화당 주 상원의원(1981~1988) 제임스 '짐' 엘리스 전 샌디에이고 대표의 이름을 딴 것이다.

캘리포니아주 입법부는 캘리포니아주 대법원이 산타모니카[2] 내시 대 시티에서 지방 자치단체들이 임대시장에서 재산을 철수하기 위해 세입자들을 '영업 중단'으로 몰아내는 것을 막을 수 있다는 판결에 따라 엘리스법을 통과시켰다. [3]: 1

실행

시행령은 시마다 다르므로 관할구역마다 요건이 다르다.

샌프란시스코

샌프란시스코는 CPI와 함께 증가하는 보상을 요구한다.[4][5] 2019년 기준, 세입자당 6,985.23달러로, 장애인 또는 노인 세입자당 $4656.81이 추가되어 개당 $20,955.68이 상한가였다.[6]

2014년과 2015년 샌프란시스코 감독관 데이비드 캠포스는 이주 대금을 인상해 이주 세입자에게 2년간 시장금리 보조금을 지급하는 내용의 법률안을 2건 작성했다.[7] 총 납입금액이 무제한이고 이전비용이 필요하지 않은 2014년 첫 번째 시도는 연방법원에 의해 위헌적 재산권 침해가 선고되었다. [8]: 1 [9]: 1 [10] [11] 2015년, 두 번째 법안은 2014년 법안의 축소판이었는데, 이번에는 이전을 세입자당 최대 5만 달러로 제한했고, 이 법안에 이전을 위한 비용을 지출해야 했다. [12]: 1 이 법은 "임대차 시장에서의 퇴출을 위한 집주인의 권리에 엄청난 가격을 매겼다"는 이유로 주법원에 의해 기각되었다. [12]: 1 [13]: 1

2014년 SB1439 캘리포니아 주 입법부에서 샌프란시스코 카운티에 대한 엘리스 법 개정안이 발의되었다면 SB 1439는 엘리스 퇴거를 신청한 부동산 소유주에게 다른 건물과 함께 하기 전에 5년을 기다리도록 요구했을 것이다.[15] 그 조치는 통과되지 않았다.[16]

산타모니카

산타모니카는 엘리스 법이 폐지된 후 어떤 용도로든 건물을 사용할 수 있기 전에 소유주에게 재취업 허가를 받도록 요구한다.[17]

로스앤젤레스

로스엔젤레스는 5년 후까지 같은 사유지에 건설된 주택에 임대료 관리 규정을 적용하고 있다. [18]: 1

적용

철회된 주택단지를 더 이상 임대할 수 없게 되면 엘리스법을 시행하는 부동산 소유자들은 아파트를 개별 임차권("TIC") 단위로 매도하는 경우가 많다. 샌프란시스코와 같은 일부 도시에서는 철회된 부동산에 대해 엄격한 제한을 가한다(예: 콘도미니엄 전환 방지 또는 부속 주택의 추가). 그러나 2016년 제1지법의 항소심 판결로 엘리스법(Ellis Act of Units)의 '거주자'를 금지하는 샌프란시스코 조례에 대한 이의제기가 가능했으며 주법은 "거주 임대시장에서의 철거를 시도하는 소유자에 대한" 실질적인 퇴거 통제 분야를 차지하고 있다고 밝혀 엘리스법(Ellis Act)에 대해 1심 판결을 내렸다.주법에 의거하여 그 권리의 사용을 금지하려는 사후 규제 "권한"에 제한을 가한다.

비판과 대응

샌 프란시스코, 로스 앤젤레스에서 입주 단체들 주장은 캘리포니아 지주들 보통과 최고의 주택 시장 periods[22]동안 돈을 벌 빈자리에rent-stabilized 속성을 관리함으로써 엘리스 법"집세 통제 우회하는 것"[20][21]/오용을/그들이 top-ma에 비싼 콘도미니엄,retenantnewly-vacated 유닛을 질 건물을 철거할 수 있다.rket 임대료, 또는 장기 임대 임대 세입자의 존재로 인해 더 이상 가치 저하가 되지 않는 건물을 매입한 것보다 훨씬 더 높은 가격으로 전매할 수 있다.

마크 레노 상원의원은 2014년 집주인이 부동산을 매입한 뒤 5년간 엘리스법을 사용할 수 없도록 하는 법안 SB 1439를 도입했다. SB 1439를 지원하기 위해 Salesforce, Twilio는 물론 Accela, AfterCollege, Peerspace, Squaretrade, Xoom과 같은 기술 회사들도 나왔다.[23]

참조

  1. ^ "California Government Code Chapter 12.75".
  2. ^ a b Nash v. City of Santa Monica, 37 Cal. 3d 97 (1998).
  3. ^ a b Green, Matthew (2013-11-08). "Meet the Ellis Act, the Law Driving Many San Francisco Evictions". KQED. Archived from the original on 2019-06-21. Retrieved 2019-06-21.
  4. ^ "Section 37.9A Tenant Rights in Certain Displacements Under Section 37.9(a)(13) Rent Board". sfrb.org. San Francisco Rent Board. Retrieved 2 June 2019. §37.9A(a)(3): “… relocation payments shall be paid to the tenants as follows:”
  5. ^ "Section 37.9A Tenant Rights in Certain Displacements Under Section 37.9(a)(13) Rent Board". sfrb.org. San Francisco Rent Board. Retrieved 2 June 2019. §37.9A(a)(3)(D): “… shall increase annually at the rate of … Consumer Price Index…”
  6. ^ "Relocation Payments for Tenants Evicted Under the Ellis Act" (PDF). sfrb.org. San Francisco Rent Board. Retrieved 2 June 2019.
  7. ^ "California Superior Court Strikes Ordinance Amendment re Increased Relocation Payments to Tenants in Ellis Evictions". sfrb.org. San Francisco Rent Board. Retrieved 2 June 2019.
  8. ^ Taylor, Barbara (October 22, 2014). "SF City Attorney To Appeal Court's Ruling To End Ellis Act-Relocation Payments". CBS News. Archived from the original on 2014-10-27. Retrieved 2019-04-15.
  9. ^ Kendall, Marisa (November 30, 2018). "New Oakland renter protections attacked in court - Lawsuit seeks to stop tenant relocation payments". San Jose Mercury News. Archived from the original on 2018-12-03. Retrieved 2019-04-15.
  10. ^ "Campos' Ellis Act payment law invalidated by federal judge". sfexaminer.com. San Francisco Examiner. 22 October 2014. Retrieved 2 June 2019.
  11. ^ "Judge strikes down another SF eviction payment law". sfexaminer.com. San Francisco Examiner. 6 October 2015. Retrieved 2 June 2019.
  12. ^ a b "Appeals Court Strikes Down SF Law On Tenant Relocation Payments". CBS News. March 22, 2017. Archived from the original on 2017-03-23. Retrieved 2019-04-15.
  13. ^ McDermid, Riley (March 23, 2017). "Court strikes down S.F. law governing how much landlords must pay to relocate tenants". San Francisco Business Times. Bizjournals. Archived from the original on 2017-06-20. Retrieved 2019-04-15.
  14. ^ "Bill Text - SB-1439 Residential real property: withdrawal of accommodations".
  15. ^ Melody Gutierrez (30 May 2014). "S.F. Ellis Act reform bill passes in state Senate". SFGate.
  16. ^ "California Legislative Information". California Legislative Information. CA Government. Retrieved 28 July 2016.
  17. ^ "Tenants Together: Landlords busted by city task force". Archived from the original on 2010-12-01.
  18. ^ "Rent Control Of Replacement Units Upheld". California Planning & Development Report. 2009-05-13. Archived from the original on 2016-06-20. Retrieved 2019-06-27.
  19. ^ Goodman, Justin (2016-09-19). "San Francisco Legislative Update (2016): Accessory Dwelling Unit Ordinance Finds Additional Housing Stock in Existing Space". Costa-Hawkins.com. Archived from the original on 2016-10-10. Retrieved 2019-06-27.
  20. ^ "Evicted Residents Vow To Keep Eye On Building". 14 May 2015.
  21. ^ Anti-Eviction Mapping Project. "Ellis Act Evictions - Anti-Eviction Mapping Project".
  22. ^ Southern California Public Radio (24 April 2015). "Ellis Act evictions in LA on the rise". Southern California Public Radio.
  23. ^ "Salesforce and some other tech companies fight to block San Francisco evictions - San Francisco Business Times". Archived from the original on 2014-04-22.

외부 링크