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L.M. 1998, c. 42
LOI SUR LES BAUX VIAGERS ET MODIFICATIONS CORRÉLATIVES
| Table des matières |
(Date de sanction : 29 juin 1998)
SA MAJESTÉ, sur l'avis et avec le consentement de l'Assemblée législative du Manitoba, édicte :
DÉFINITIONS ET CHAMP D'APPLICATION
Les définitions qui suivent s'appliquent à la présente loi.
« aménagement » Selon le cas :
a) l'achat, la construction, la réfection ou l'achat et la réfection de locaux résidentiels en vue de l'établissement d'un ensemble résidentiel;
b) la conversion de locaux non résidentiels en un ensemble résidentiel ou l'achat de tels locaux et leur conversion en un ensemble résidentiel.
La présente définition vise notamment l'acquisition d'un bien-fonds ainsi que toutes les activités accessoires à l'aménagement de l'ensemble résidentiel, mais exclut la construction ou la fourniture des extra du locataire. ("development")
« bail viager » Convention de location écrite en vertu de laquelle ou relativement à laquelle :
a) des frais d'entrée ont été payés ou sont payables à l'égard d'une unité locative;
b) la personne ayant la première le droit d'occuper l'unité locative en vertu de la convention se voit accorder un droit d'occupation viager ou un droit d'occupation pour un terme fixe d'au moins 50 ans, si la convention est conclue après l'entrée en vigueur de la présente loi à l'égard d'une unité locative située dans un ensemble résidentiel dans lequel aucune unité n'a fait l'objet d'un bail viager avant l'entrée en vigueur de la présente loi.
La présente définition vise notamment toute convention distincte à l'égard de laquelle les frais d'entrée ont été payés ou sont payables. ("life lease")
« date de possession » La date à laquelle le locataire a le droit d'occuper une unité locative en vertu d'un bail viager et le locateur a le droit de se faire verser le loyer qui y est prévu. ("possession date")
« date d'occupation » Le premier jour du mois suivant le mois au cours duquel une autorité compétente délivre un permis d'occupation à l'égard d'un ensemble résidentiel. Aux fins de la détermination de la date d'occupation, si l'aménagement de l'ensemble résidentiel a lieu par étapes, l'ensemble est réputé être la partie qui contient l'unité locative du locataire. ("occupancy date")
« date prévue d'achèvement » La date communiquée au locataire comme étant celle où, au plus tard, il pourra occuper l'unité locative. ("projected completion date")
« extra du locataire » Modification ou amélioration dont conviennent le locateur et le locataire avant que celui-ci n'occupe pour la première fois l'unité locative en vertu d'un bail viager, laquelle modification ou amélioration touche :
a) dans le cas d'un premier locataire, les spécifications standard qu'indique le locateur relativement à l'unité locative du locataire;
b) dans le cas d'un autre locataire que le premier locataire, son unité locative. ("tenant's extra")
« fiduciaire » Fiduciaire que nomme le locateur d'un ensemble résidentiel aux fins de la réception et de l'administration des frais d'entrée, de la détention et de l'administration du fonds de remboursement ou de la détention et de l'administration du fonds de remboursement et de l'hypothèque que vise l'article 28. ("trustee")
« fonds de remboursement » Le ou les fonds constitués en application du paragraphe 19(2). ("refund fund")
« frais d'entrée » Somme, à l'exclusion d'un dépôt de garantie ou d'un loyer payable annuellement ou plus fréquemment, payée ou payable à l'égard d'une unité locative au locateur ou à un fiduciaire. ("entrance fee")
« locataire » Locataire, au sens de la Loi sur la location à usage d'habitation, mentionné dans un bail viager ou dans une cession de bail viager. La présente définition vise notamment tout locataire éventuel. ("tenant")
« locateur » Locateur, au sens de la Loi sur la location à usage d'habitation, d'un ensemble résidentiel; la présente définition s'entend notamment, en ce qui a trait à un projet d'ensemble résidentiel, de la personne qui, selon le cas :
a) en sera le locateur;
b) seule ou de concert avec d'autres amorce ou parraine :
(i) l'organisation, l'aménagement ou la commercialisation de l'ensemble,
(ii) l'établissement ou la constitution du locateur. ("landlord")
« locateur sans but lucratif » Locateur d'un ensemble résidentiel qui est une corporation :
a) régie par la partie XXII de la Loi sur les corporations;
b) remplissant les exigences réglementaires concernant les paiements à ses membres, à ses administrateurs et à ses dirigeants et concernant la distribution de son actif au moment de sa dissolution ou à tout autre moment. ("non-profit landlord")
« ministre » Le membre du Conseil exécutif chargé par le lieutenant-gouverneur en conseil de l'application de la présente loi. ("minister")
« offre de bail » Offre émanant du locateur ou du locataire en vue de la conclusion d'un bail viager à l'égard d'une unité locative. ("offer to lease")
« paiement antérieur au bail » Somme que paie un locataire éventuel au locateur afin de démontrer qu'il est intéressé à conclure un bail viager à l'égard d'une unité locative située dans un ensemble résidentiel en voie d'aménagement ou dont l'aménagement est projeté. ("pre-lease payment")
« premier locataire » Premier locataire à conclure un bail viager à l'égard d'une unité locative. ("initial tenant")
« prescribed » Version anglaise seulement.
Les termes et les expressions qui sont utilisés dans la présente loi, à l'exclusion du terme « règlement », et qui n'y sont pas définis mais qui sont définis dans la Loi sur la location à usage d'habitation ont, dans la présente loi, le sens que leur attribue cette loi.
Pour l'application de la présente loi, les frais d'entrée payés à l'égard d'une unité locative sont réputés remboursables si, au moment où le locataire prend possession de l'unité locative, le locateur est obligé, de façon conditionnelle ou inconditionnelle, d'exécuter un engagement selon lequel le locataire a ou peut avoir le droit de se faire verser une somme, à l'exclusion du remboursement d'un dépôt de garantie, à partir de la résiliation de la location de l'unité locative.
Dans la présente loi, si un bail viager a pour objet une unité locative qui n'existe pas encore, les termes « unité locative » s'entendent de l'unité locative projetée et les termes « ensemble résidentiel » s'entendent de l'ensemble résidentiel ou de l'ensemble résidentiel projeté dans lequel doit être située l'unité locative projetée.
Sauf disposition contraire de la présente loi ou des règlements, la présente loi s'applique à tous les baux viagers, à tous les locataires et locateurs visés par des baux viagers, à toutes les unités locatives faisant l'objet de baux viagers et à tous les ensembles résidentiels qui contiennent de telles unités locatives, que les baux viagers soient conclus ou que les unités locatives ou les ensembles résidentiels soient établis avant ou après son entrée en vigueur.
La présente loi lie la Couronne.
La présente loi ne s'applique pas aux habitations que vise le paragraphe 3(1) de la Loi sur la location à usage d'habitation.
Incompatibilité avec d'autres lois
Les dispositions de la présente loi l'emportent sur les dispositions incompatibles de toute autre loi.
Incompatibilité avec d'autres conventions
Les dispositions de la présente loi l'emportent sur les dispositions incompatibles de toute convention.
Restriction ou renonciation nulle
Sont nulles les dispositions d'une convention qui prévoient que l'application de la présente loi ou que les droits et obligations d'une personne qui y sont énoncés font l'objet d'une restriction ou d'une renonciation réelle ou présumée.
Emplacement des ensembles résidentiels
Il est interdit au locateur de conclure un bail viager à l'égard d'une unité locative située dans un ensemble résidentiel qui se trouve sur un bien-fonds donné à bail.
Exception touchant les ensembles résidentiels existants
Le paragraphe (1) ne s'applique pas aux unités locatives situées dans un ensemble résidentiel si, avant l'entrée en vigueur de la présente loi, le locateur a conclu un bail viager à l'égard d'une unité locative de l'ensemble.
PAIEMENTS ET COMMUNICATION
Le locateur peut recevoir ou permettre à un fiduciaire de recevoir d'un locataire un paiement antérieur au bail ou des frais d'entrée à l'égard d'un bail viager ou d'un ensemble résidentiel.
Paiements assujettis aux exigences de l'article 6
Après l'entrée en vigueur de la présente loi mais sous réserve de la partie 6, le locateur qui reçoit ou qui permet à un fiduciaire de recevoir un paiement en vertu du paragraphe (1) doit satisfaire aux exigences de l'article 6.
Paiement antérieur au bail interdit après la date d'occupation
Le locateur ne peut recevoir ni permettre à un fiduciaire de recevoir d'un locataire éventuel d'un ensemble résidentiel un paiement antérieur au bail à partir de la date d'occupation de l'ensemble.
Communication de renseignements
Avant de recevoir ou de permettre à un fiduciaire de recevoir un paiement antérieur au bail, le locateur communique au locataire, en conformité avec les règlements :
a) le montant approximatif des frais d'entrée qui seront exigibles à l'égard de chaque type d'unité locative de l'ensemble résidentiel ou de chaque type d'unité locative pour lequel le locataire a démontré un intérêt;
b) la date prévue d'achèvement;
c) les renseignements supplémentaires que prévoient les règlements.
Montant du paiement antérieur au bail
Le locateur ne peut recevoir ni permettre à un fiduciaire de recevoir un paiement antérieur au bail qui excède le montant réglementaire ou fixé de la manière prévue par règlement.
Le locateur peut recevoir ou permettre à un fiduciaire de recevoir du locataire des frais d'entrée si les conditions suivantes sont réunies :
a) le locataire a signé un bail viager ou une offre de bail et l'a remis au locateur;
b) le locateur a communiqué au locataire, en conformité avec les règlements :
(i) si les frais d'entrée sont remboursables, le montant minimal qui sera versé au fonds de remboursement,
(ii) les renseignements supplémentaires que prévoient les règlements;
c) le locateur a remis au locataire une déclaration écrite concernant les droits d'annulation prévus à l'article 10;
d) si le locataire est un premier locataire, le locateur a nommé en application du paragraphe 19(1) un fiduciaire pour recevoir et administrer de tels frais;
e) si les frais d'entrée sont remboursables, le locateur a nommé en application du paragraphe 19(2) un fiduciaire pour administrer un fonds de remboursement.
La personne qui reçoit un paiement antérieur au bail ou des frais d'entrée remet au payeur un reçu.
Le reçu indique :
a) la somme reçue;
b) la date de réception de la somme;
c) l'objet du paiement;
d) l'adresse ou l'emplacement de l'unité locative et de l'ensemble résidentiel visés, si l'auteur du reçu dispose de ces renseignements.
PAIEMENTS ANTÉRIEURS AU BAIL
Détention en fiducie du paiement antérieur au bail
Le locateur qui reçoit d'un locataire éventuel un paiement antérieur au bail le détient en fiducie au profit du locataire jusqu'à son versement en conformité avec le présent article ou jusqu'à ce qu'il le rembourse.
En cas de conclusion d'un bail viager à l'égard duquel le locataire a fait un paiement antérieur au bail, le locateur verse ce paiement :
a) au fiduciaire nommé en application du paragraphe 19(1), à valoir sur les frais d'entrée que doit payer le locataire;
b) au locataire, si les frais d'entrée ont été payés au complet.
Le locateur rembourse le paiement antérieur au bail, à moins que ce paiement n'ait déjà été versé au fiduciaire en application de l'alinéa (2)a), s'il devient raisonnable de conclure que l'aménagement de l'ensemble résidentiel ne sera pas terminé au plus tard à la date prévue d'achèvement communiquée au locataire.
Si, au plus tard à la date d'occupation d'un ensemble résidentiel, aucun bail viager n'est conclu entre le locataire qui a fait un paiement antérieur au bail à l'égard de l'ensemble et le locateur, ce dernier, à moins qu'il ne rembourse le paiement antérieur au locataire, le verse :
a) à celui-ci, si, au plus tard à la date d'occupation, il ne lui a pas offert un bail viager comportant des conditions comparables à celles que contient un bail viager consenti à l'égard d'une unité locative du même ensemble comparable à l'unité locative par rapport à laquelle le locataire a exprimé un intérêt;
b) au fiduciaire nommé en application du paragraphe 19(1) dans tous les autres cas.
Les sommes payables en application du paragraphe (2), (3) ou (4) sont versées au plus tard 14 jours après la date où elles deviennent payables pour la première fois.
FRAIS D'ENTRÉE
Détention en fiducie des frais d'entrée
Le locateur ou le fiduciaire qui reçoit d'un locataire des frais d'entrée les détient en fiducie au profit du locataire jusqu'à la fin de la période d'annulation prévue au paragraphe 10(2).
Restriction générale quant à l'utilisation des frais d'entrée
Sauf disposition contraire de la présente loi ou des règlements, les frais d'entrée ainsi que les revenus ou gains que le locateur obtient directement ou indirectement par l'intermédiaire d'une fiducie ou autrement et qui découlent du placement des frais d'entrée ne peuvent être utilisés que pour les besoins de l'ensemble résidentiel à l'égard duquel ils ont été reçus.
Remboursement des frais d'entrée au locataire
Le locateur rembourse ou fait rembourser au locataire la totalité des frais d'entrée dans les 14 jours suivant l'arrivée de l'un ou l'autre des événements suivants :
a) le retrait par le locataire de son offre de bail avant que le locateur ne l'accepte;
b) le rejet par le locateur de l'offre de bail du locataire ou l'omission par le locateur de l'accepter dans le délai imparti à cette fin.
DROITS D'ANNULATION
Le locateur inclut dans le bail viager, en conformité avec les règlements, une déclaration réglementaire concernant les droits d'annulation du bail, laquelle déclaration est remise au locataire, sauf s'il s'agit d'un cessionnaire.
Sous réserve du paragraphe (3), le locataire, sauf s'il s'agit d'un cessionnaire, peut, par avis écrit remis au locateur avant la prise de possession de l'unité locative, annuler le bail viager dans les sept jours suivant la date où il remet au locateur le bail viager ou l'offre de bail qu'il a signé.
Déclaration concernant les droits d'annulation
Si la déclaration concernant les droits d'annulation ne figure pas dans le bail viager ou si elle n'est pas en la forme réglementaire, la période de sept jours prévue au paragraphe (2) ne commence qu'à partir du jour où le locateur remet au locataire la déclaration réglementaire.
L'avis d'annulation est valable s'il indique de quelque façon que ce soit l'intention du locataire d'annuler le bail viager.
Le bail viager est annulé lorsque l'avis est remis au locateur en conformité avec l'article 39.
Remboursement des frais d'entrée au locataire
Le locateur rembourse ou fait rembourser la totalité des frais d'entrée au locataire qui annule son bail viager en vertu du présent article, dans les 14 jours suivant la remise de l'avis mentionné au paragraphe (5).
CESSION DE BAUX VIAGERS
Cession permise de baux viagers
Le locataire peut céder son bail viager, sauf si :
a) le bail lui interdit de le faire;
b) le bail prévoit qu'au moins 95 % des frais d'entrée payés à son égard sont remboursables, à l'exclusion de la partie versée pour les extra du locataire.
Le locataire qui cède son bail viager peut recevoir une contrepartie du cessionnaire.
Dès la cession d'un bail viager dont le terme correspond à la durée de la vie du locataire, le bail est réputé modifié et prévoir un terme qui correspond à la durée de la vie du cessionnaire, à moins que le locateur, le locataire et le cessionnaire ne modifient le bail afin de prévoir un terme fixe ou correspondant à la durée de la vie du cessionnaire.
Si un certificat de titre a été délivré en vertu de la Loi sur les biens réels relativement à un domaine à bail concernant une unité locative qui fait l'objet d'un bail viager :
a) si le bail viager est cédé, l'acte de transfert du domaine à bail peut être enregistré en vertu du paragraphe 85(1) de la Loi sur les biens réels, une copie de l'acte de cession y étant annexée à titre de preuve;
b) si le terme du bail viager est modifié ou réputé l'être en application du paragraphe (3), la modification peut être enregistrée en vertu du paragraphe 91(3) de la Loi sur les biens réels.
Il est interdit d'enregistrer un instrument visé par le paragraphe (4) avant la fin de la période d'annulation mentionnée au paragraphe 12(1).
Les registraires de district et les bureaux des titres fonciers que vise la Loi sur les biens réels bénéficient de l'immunité pour les actes accomplis par suite d'un enregistrement fait en vertu du présent article ou de l'omission de présenter pour enregistrement un instrument visé par le paragraphe (4).
Il est interdit au locataire de céder son bail viager et au locateur de consentir à la cession du bail viager, à moins que le cessionnaire n'ait reçu, en la forme prévue par règlement :
a) les renseignements réglementaires concernant le bail et l'ensemble résidentiel;
b) une déclaration réglementaire concernant les droits d'annulation que confère au cessionnaire l'article 12.
Période d'attente du cessionnaire
Le cessionnaire d'un bail viager peut, par avis écrit remis au cédant et au locateur avant la prise de possession de l'unité locative faisant l'objet de la cession, annuler la cession au plus tard sept jours après la plus éloignée des dates suivantes :
a) la date à laquelle le cédant signe l'acte de cession;
b) la date à laquelle le cessionnaire signe l'acte de cession;
c) la date à laquelle le locateur consent par écrit à la cession;
d) si la déclaration concernant les droits d'annulation exigée par le paragraphe 11(7) n'est pas soit remise au cessionnaire avant qu'il ne signe l'acte de cession, soit rédigée en la forme réglementaire, la date à laquelle cette déclaration est effectivement remise au cessionnaire.
L'avis d'annulation est valable s'il indique de quelque façon que ce soit l'intention du cessionnaire d'annuler la cession.
L'annulation prévue au paragraphe (1) prend effet lorsque l'avis d'annulation est remis au cédant et au locateur en conformité avec l'article 39.
Remboursement de la somme versée à l'égard de la cession
Le cessionnaire qui annule une cession en vertu du paragraphe (1) a le droit de se faire rembourser, dans les 14 jours suivant la remise de l'avis d'annulation, toute somme versée à l'égard de la cession.
Malgré les conditions de l'acte de cession ou de toute convention conclue en vue de la cession d'un bail viager, le cessionnaire peut retenir la totalité ou une partie de la somme payable au cédant en contrepartie de la cession jusqu'à la fin de la période d'annulation prévue au paragraphe (1).
OMISSION DE DONNER POSSESSION
Omission de donner possession de l'unité locative
Sous réserve du paragraphe (6), le locataire d'une unité locative qui n'a pas reçu libre possession de l'unité locative 30 jours après la date prévue d'achèvement peut annuler son bail viager, par avis écrit adressé au locateur, avant qu'il ne reçoive libre possession de l'unité.
L'annulation prévue au paragraphe (1) prend effet lorsque l'avis d'annulation est remis au locateur en conformité avec l'article 39.
Le locataire peut, au cours de la période de 30 jours suivant la date prévue d'achèvement, donner au locateur un avis anticipé d'annulation; toutefois, l'annulation ne prend effet qu'à la fin de cette période et que si le locateur n'a pas offert au locataire la possession immédiate et libre de l'unité locative au plus tard à la fin de la même période.
Le locataire qui annule son bail viager en vertu du présent article a droit à un remboursement du plein montant de ses frais d'entrée.
Le locateur rembourse ou fait rembourser les frais d'entrée au locataire dans les 60 jours suivant la prise d'effet de l'annulation.
Un juge de la Cour du Banc de la Reine peut, sur requête du locateur, proroger le délai prévu pour l'achèvement de l'aménagement de l'unité locative s'il détermine que l'omission de donner possession dans le délai prévu au paragraphe (1) était attribuable à un retard inévitable dans l'achèvement et non pas à la faute du locateur.
AVIS CONCERNANT LA DATE DE POSSESSION
Avis concernant la date de possession
Le locateur donne au premier locataire un avis écrit de la date de possession au moins 60 jours avant celle-ci.
Le locataire qui reçoit l'avis mentionné au paragraphe (1) peut consentir à une date de possession plus rapprochée.
CHANGEMENT DE LOCATEUR
Sous réserve du paragraphe (2), la personne qui acquiert l'intérêt du locateur dans un ensemble résidentiel ou une unité locative est réputée être le locateur visé par chaque bail viager en vigueur.
Sauf si la personne qui acquiert l'intérêt du locateur dans l'ensemble résidentiel ou l'unité locative dans le cadre d'une vente hypothécaire, d'une vente pour défaut de paiement des taxes ou d'une forclusion sous le régime de la Loi sur les biens réels convient du contraire :
a) chaque bail viager en vigueur est résilié;
b) la personne n'est pas liée par l'obligation de rembourser la totalité ou une partie des frais d'entrée payés en vertu d'un bail viager.
Droit de continuer à occuper l'unité locative
Le locataire dont le bail viager est résilié en application de l'alinéa (2)a) a le droit :
a) d'une part, de continuer à occuper son unité locative au moins jusqu'à la fin du mois au cours duquel le bail viager est résilié;
b) d'autre part, à la fin de ce mois, de continuer à occuper son unité locative en vertu d'une convention de location réputée pour des termes successifs, comme le prévoit l'article 23 de la Loi sur la location à usage d'habitation, le loyer pouvant toutefois être augmenté en conformité avec les dispositions applicables de la partie 9 de cette loi.
FONDS DE RÉSERVE, ASSURANCE ET RAPPORT ANNUEL
FONDS DE RÉSERVE
Maintien d'un fonds de réserve par le locateur sans but lucratif
Le locateur sans but lucratif d'un ensemble résidentiel maintient, à tout moment après la date d'occupation de l'ensemble, un fonds de réserve pour payer le remplacement imprévu de biens faisant partie de l'ensemble, y compris les toits, l'extérieur, les bâtiments, les chemins, les trottoirs, les égouts, le système de chauffage, le circuit électrique ou la plomberie, les ascenseurs, la buanderie, le stationnement et les installations de loisirs, ou pour payer les travaux de réparation majeurs imprévus dont l'ensemble fait l'objet.
Utilisation du fonds de réserve
En plus de servir aux fins prévues au paragraphe (1), les fonds gardés en réserve en application de ce paragraphe peuvent être utilisés :
a) pour couvrir les frais imprévus de l'ensemble résidentiel ou toute insuffisance imprévue de ses revenus;
b) conformément à un ordre donné en vertu de l'article 140.1 de la Loi sur la location à usage d'habitation.
ASSURANCE
Le locateur d'un ensemble résidentiel maintient, pendant et après l'aménagement de l'ensemble, au moins une police d'assurance en conformité avec les règlements.
Le locateur donne à tous les locataires de l'ensemble résidentiel un préavis écrit d'au moins 30 jours de l'annulation, de l'expiration ou de la réduction de l'assurance exigée en application du paragraphe (1).
RAPPORT ANNUEL
Le locateur d'un ensemble résidentiel convoque une assemblée des locataires au plus tard 16 mois après la date d'occupation de l'ensemble et, par la suite, au plus tard six mois suivant la fin de chacun de ses exercices, ou dans le délai supplémentaire qu'accorde le directeur nommé en application de la Loi sur la location à usage d'habitation, afin de présenter les états financiers mentionnés au présent article et d'entendre les observations des locataires au sujet de ces états ou de l'exploitation de l'ensemble.
Le locateur donne à chaque locataire de l'ensemble résidentiel un préavis écrit de la date, de l'heure et du lieu de l'assemblée, 30 à 50 jours avant celle-ci.
Le locateur inclut dans l'avis ou y joint les renseignements suivants, énoncés en conformité avec les règlements :
a) si un fiduciaire a été nommé en application du paragraphe 19(2), un état émanant du fiduciaire et indiquant, à l'égard du fonds de remboursement :
(i) les sommes versées au fonds et sur celui-ci au cours de l'exercice précédent, lequel état indique séparément les sommes versées aux locataires et celles versées au locateur,
(ii) le solde du fonds à la fin de cet exercice,
(iii) le cas échéant, les sommes dues aux anciens locataires de l'ensemble résidentiel;
b) un état émanant du locateur et indiquant, à l'égard de tout fonds de réserve qu'il maintient :
(i) les sommes versées au fonds et sur celui-ci au cours de l'exercice précédent,
(ii) le solde du fonds à la fin de cet exercice,
(iii) les sommes approximatives devant être versées au fonds et sur celui-ci pendant l'exercice en cours;
c) si les loyers exigés par le locateur en vertu des baux viagers représentent, pour un locataire quelconque, la fraction des frais de l'ensemble résidentiel qu'indique le bail, y compris les cotisations destinées à tout fonds de réserve ou fonds de remboursement, pour ce locataire :
(i) un état des revenus et des dépenses de l'ensemble résidentiel pour l'exercice précédent,
(ii) un budget détaillé pour l'exercice en cours;
d) les renseignements supplémentaires prévus par règlement.
FIDUCIAIRES ET FRAIS D'ENTRÉE REMBOURSABLES
NOMINATION DES FIDUCIAIRES ET QUALITÉS REQUISES
Nomination d'un fiduciaire à l'égard des frais d'entrée
Le locateur qui conclut un bail viager avec un premier locataire nomme un fiduciaire pour recevoir et administrer les frais d'entrée du locataire en conformité avec la présente loi et les règlements.
Nomination d'un fiduciaire à l'égard d'un fonds de remboursement
Si les frais d'entrée versés à l'égard d'un ensemble résidentiel sont remboursables, le locateur constitue un fonds pour garantir son obligation concernant le remboursement de ces frais et nomme un fiduciaire pour administrer ce fonds.
Le fiduciaire nommé à l'égard d'un ensemble résidentiel est :
a) soit une personne morale qui est constituée sous le régime des lois fédérales ou d'une province du Canada, qui est autorisée en vertu de la Loi sur les corporations à exercer l'activité d'une corporation de fiducie provinciale ou extra-provinciale et qui remplit les exigences réglementaires;
b) soit une personne qui remplit les exigences réglementaires applicables aux fiduciaires visés par la présente loi.
Le locateur ou tout locataire au profit duquel un fiduciaire administre des fonds peut demander à la Cour du Banc de la Reine de rendre une ordonnance remplaçant le fiduciaire pour le motif que celui-ci ne remplit pas les exigences prévues au paragraphe (1), auquel cas la Cour peut rendre l'ordonnance aux conditions qu'elle estime indiquées.
Si le fiduciaire cesse d'occuper ses fonctions à l'égard d'un ensemble résidentiel et s'il avait, immédiatement avant la cessation de ses fonctions, des obligations continues ou dont il ne s'est pas acquitté envers le locateur ou les locataires de l'ensemble, le locateur nomme immédiatement un autre fiduciaire à sa place pour qu'il s'acquitte de ces obligations, à moins que la Cour ne l'ait fait en vertu du paragraphe (2).
Application de la Loi sur les fiduciaires
Sont tranchées sous le régime de la Loi sur les fiduciaires les questions qui sont soulevées relativement à une fiducie ou à un fiduciaire que vise la présente loi et qui sont prévues par la Loi sur les fiduciaires, mais qui ne sont pas expressément prévues par la présente loi ou par la Loi sur la location à usage d'habitation.
FRAIS D'ENTRÉE DES PREMIERS LOCATAIRES
Sens de « unité locative non donnée à bail »
Pour l'application de l'alinéa (4)b), « unité locative non donnée à bail » s'entend de l'unité locative qui, avant le paiement du premier montant en vertu du présent article, n'est pas donnée à bail à un premier locataire de bonne foi dont le bail n'a pas été annulé en vertu de l'article 10 et ne peut plus l'être.
Frais d'entrée versés au fiduciaire
Dès l'expiration de la période d'annulation prévue au paragraphe 10(2), le locateur verse la totalité des frais d'entrée de chaque premier locataire, y compris l'intérêt couru sur ces frais, au fiduciaire nommé en application du paragraphe 19(1), à moins qu'il ne les ait remboursés au locataire.
Détention des frais d'entrée et des paiements antérieurs au bail
Les paiements antérieurs au bail versés en application de l'alinéa 8(4)b) au fiduciaire nommé en application du paragraphe 19(1) et les frais d'entrée reçus par ce fiduciaire, à l'exclusion des frais d'entrée qui doivent être remboursés ou versés à un locataire en vertu de la présente loi ou d'un ordre visé par l'article 154 de la Loi sur la location à usage d'habitation, sont détenus par le fiduciaire au profit des locataires jusqu'à ce que le locateur remplisse les exigences prévues aux alinéas (4)a) et b).
Conditions préalables au versement
Le fiduciaire nommé en application du paragraphe 19(1) ne peut verser au locateur ou au profit de celui-ci les sommes qu'il détient en application du paragraphe (3) tant que le locateur ne lui a pas fourni :
a) la preuve qu'exigent les règlements, relativement :
(i) à l'intérêt en common law du locateur dans les biens-fonds sur lesquels se trouve ou doit se trouver l'ensemble résidentiel,
(ii) aux coûts projetés de l'aménagement de l'ensemble,
(iii) à la disponibilité des fonds nécessaires à l'achèvement de l'aménagement,
(iv) à l'enregistrement d'une hypothèque dont a besoin un prêteur en vue du financement de l'aménagement de l'ensemble résidentiel,
(v) aux contrats conclus en vue de l'aménagement et à la garantie donnée en vue de l'exécution de ces contrats,
(vi) à l'obtention des approbations réglementaires nécessaires à la réalisation de l'aménagement,
(vii) à la garantie d'assurance qu'exige l'article 17,
(viii) à l'attestation des dépenses engagées ou des travaux achevés dans le cadre de l'aménagement de l'ensemble,
(ix) aux autres questions réglementaires;
b) une lettre de crédit irrévocable ou une garantie équivalente d'un montant qui correspond au moins au total du loyer de la première année qui serait payable à l'égard de toutes les unités locatives non données à bail, si elles étaient données à bail en vertu de baux viagers relativement auxquels les frais d'entrée minimaux exigés par le locateur ont été payés.
Réduction de la garantie si l'unité locative est donnée à bail
Si, avant la fin de la première année suivant la date d'occupation de l'ensemble résidentiel, une unité locative à l'égard de laquelle une garantie a été fournie en application de l'alinéa (4)b) est donnée à bail à un premier locataire de bonne foi, la somme garantie en application de cet alinéa peut être réduite du montant de loyer qui serait payable en vertu du bail, si le locataire avait payé les frais d'entrée minimaux exigés par le locateur, à partir de la date de possession de l'unité locative par le locataire jusqu'à la fin de cette année.
Si une lettre de crédit ou une autre garantie est fournie en application de l'alinéa (4)b) à l'égard d'un ensemble résidentiel, les fonds que le fiduciaire a obtenus en vertu de la lettre de crédit ou au moment de la réalisation de l'autre garantie sont affectés mensuellement aux frais d'exploitation de l'ensemble au cours de la première année qui suit la date d'occupation jusqu'à concurrence de la différence entre :
a) le loyer total qui serait payable pour le mois à l'égard des unités locatives mentionnées à cet alinéa si elles étaient louées en vertu de baux viagers relativement auxquels les frais d'entrée minimaux exigés par le locateur ont été payés;
b) le loyer total payable pour le mois à l'égard de ces unités.
Sauf disposition contraire des règlements, les fonds que le fiduciaire nommé en application du paragraphe 19(1) verse au locateur de l'ensemble résidentiel ou au profit de celui-ci sont utilisés à l'une ou plusieurs des fins suivantes :
a) paiement de l'aménagement de l'ensemble;
b) paiement des extra des locataires;
c) remboursement de la totalité ou d'une partie des frais d'entrée payés à l'égard de l'ensemble par au moins un des locataires;
d) versement de la contribution du locateur à un fonds de remboursement constitué à l'égard de l'ensemble;
e) exécution d'un ordre donné en vertu de l'article 154 de la Loi sur la location à usage d'habitation à l'égard de frais d'entrée;
f) remboursement au locateur des sommes qu'il a versées aux fins qui précèdent.
Les sommes qui ne sont pas nécessaires à ces fins ne sont utilisées que pour les besoins de l'ensemble résidentiel.
FRAIS D'ENTRÉE REMBOURSABLES ET FONDS DE REMBOURSEMENT
Au moins 95 % des frais d'entrée payables à l'égard d'un ensemble résidentiel, à l'exclusion de la partie de ces frais qui est exigible à l'égard des extra d'un locataire, sont remboursables si :
a) le locateur n'est pas un locateur sans but lucratif;
b) le terme du bail correspond à la durée de la vie du locataire.
Si les frais d'entrée payés ou payables à l'égard d'un ensemble résidentiel sont remboursables, le locateur verse dans le fonds de remboursement, avant la date d'occupation de l'ensemble, une somme qui n'est pas inférieure au montant minimal communiqué aux locataires en application du sous-alinéa 6(4)b)(i).
Dans le présent article, « date de priorité » s'entend :
a) dans le cas de l'annulation du bail du locataire en vertu de l'article 13, de la date de prise d'effet de l'annulation;
b) dans tout autre cas :
(i) du jour où la location prévue par le bail est résiliée,
(ii) du dernier jour du troisième mois suivant le mois où un avis de résiliation a été remis par le locateur ou le locataire, si cette date est postérieure.
Date de prise d'effet de l'annulation
Pour l'application de l'alinéa (1)a), si au moins deux annulations de baux viagers prennent effet au cours du même mois civil, ces annulations sont réputées prendre effet le dernier jour du mois.
Remboursement des frais d'entrée
Le locataire dont le droit à un remboursement total ou partiel de ses frais d'entrée n'a pas été entièrement reconnu a le droit de recevoir, sur les fonds disponibles dans le fonds de remboursement, la somme qui lui est due par le locateur :
a) dans le cas de l'annulation de bail que vise l'article 13, dans les 60 jours suivant la date de prise d'effet de l'annulation;
b) dans tout autre cas, au plus tard à la fin du troisième mois suivant la date de priorité du locataire, ou à toute date antérieure que prévoit le bail.
Si la somme disponible dans le fonds de remboursement est inférieure à la somme totale payable en application du présent article et de l'article 13 à l'égard d'au moins deux baux, le fiduciaire verse les fonds disponibles aux locataires dans l'ordre selon lequel sont survenues leurs dates de priorité et, si les fonds disponibles sont inférieurs aux sommes dues à au moins deux locataires ayant la même date de priorité, ces fonds leur sont versés en proportion des sommes qui leur sont payables.
Si le solde du fonds de remboursement d'un locateur sans but lucratif excède le total du montant minimal communiqué aux locataires en application du sous-alinéa 6(4)b)(i) et des sommes remboursables aux locataires dont les baux ont été annulés ou résiliés ou qui ont donné un avis de résiliation, le locateur peut retirer l'excédent du fonds de remboursement et l'utiliser pour les besoins de l'ensemble résidentiel ou à toute autre fin qu'autorisent les règlements.
Si les frais d'entrée payés à l'égard d'un ensemble résidentiel sont remboursables, le locateur ne peut utiliser les frais d'entrée reçus après la date d'occupation de l'ensemble résidentiel à une autre fin que leur remboursement sauf si, immédiatement après leur utilisation, le solde du fonds de remboursement correspond au moins au total visé par l'article 25.
Sens de « provisionnement intégral »
Pour l'application du présent article, il y a provisionnement intégral du fonds de remboursement constitué à l'égard d'un ensemble résidentiel lorsqu'après la date d'occupation de l'ensemble, la somme qui se trouve dans le fonds correspond au moins :
a) d'une part, à la somme totale payable aux anciens locataires de l'ensemble dont les frais d'entrée n'ont pas été remboursés;
b) d'autre part, à la somme totale qui serait payable sur ce fonds aux locataires actuels de l'ensemble si tous les baux viagers étaient résiliés.
Si le locateur de l'ensemble résidentiel n'est pas un locateur sans but lucratif au moment du provisionnement intégral du fonds de remboursement :
a) chacun des locataires actuels de l'ensemble a droit au remboursement de la partie remboursable de ses frais d'entrée;
b) le locateur avise chaque locataire du droit prévu à l'alinéa a).
Revenu – provisionnement intégral du fonds de remboursement
Si le locateur de l'ensemble résidentiel n'est pas un locateur sans but lucratif après le provisionnement intégral du fonds de remboursement :
a) les frais raisonnables du fiduciaire relatifs à l'administration du fonds sont payés sur le revenu et, au besoin, sur le capital du fonds;
b) le fiduciaire accumule le revenu restant du fonds au profit des locataires actuels de l'ensemble qui n'ont pas demandé ni obtenu le remboursement de la partie remboursable de leur frais d'entrée, lequel revenu leur est versé au moins une fois par année.
Interdiction de payer l'excédent à certains locateurs
Le fiduciaire nommé à l'égard d'un ensemble résidentiel ne peut verser une partie du fonds de remboursement à un locateur à but lucratif ou au profit de celui-ci.
GARANTIE HYPOTHÉCAIRE
Si la totalité ou une partie des frais d'entrée concernant un ensemble résidentiel est remboursable, le fiduciaire nommé en application du paragraphe 19(1) ne peut avancer ou permettre que soit avancée au locateur ou à son profit une partie de ces frais d'entrée, à l'exception, sous réserve du paragraphe (3), des fonds destinés à l'achat du bien-fonds sur lequel doit se trouver l'ensemble résidentiel, que si le locateur atteste :
a) d'une part, qu'une hypothèque satisfaisant aux exigences du paragraphe (2) et aux exigences supplémentaires prévues dans le bail viager a été dûment enregistrée au bureau des titres fonciers compétent à l'égard de l'intérêt du locateur dans les biens-fonds où se trouve l'ensemble;
b) d'autre part, que la garantie que confère l'hypothèque ne prendra pas rang, relativement aux fonds avancés, après les instruments et grèvements enregistrés, à l'exclusion :
(i) des hypothèques dans le cadre desquelles des fonds sont avancés pour que soit financé l'aménagement de l'ensemble,
(ii) des instruments que vise l'article 141 de la Loi sur les biens réels,
(iii) d'autres instruments enregistrés qui ne sont pas sensiblement opposés à la garantie conférée par l'hypothèque ou qu'exige une autorité gouvernementale afin de permettre l'aménagement de l'ensemble.
L'hypothèque que vise l'alinéa (1)a) doit pouvoir être enregistrée, doit remplir les exigences suivantes et peut contenir des conditions supplémentaires compatibles avec ces exigences :
a) le fiduciaire nommé en application du paragraphe 19(2) doit être désigné créancier hypothécaire;
b) l'hypothèque :
(i) doit garantir au moins le total des parties remboursables de tous les frais d'entrée qui ont été payés et qui n'ont pas été remboursés antérieurement ou qui sont payables au locateur ou au fiduciaire,
(ii) doit être remboursable sur demande formelle du fiduciaire;
c) si un bail viager conclu à l'égard de l'ensemble résidentiel le prévoit, l'hypothèque doit comporter l'obligation pour le locateur de verser des intérêts sur la somme exigée en vertu de l'hypothèque à compter de la date de la demande formelle jusqu'à la date du paiement, et doit garantir le paiement de ces intérêts;
d) l'hypothèque doit comporter toutes les conditions réglementaires applicables.
Le fiduciaire peut, avant l'enregistrement de l'hypothèque mentionnée à l'alinéa (1)a), remettre des fonds au locateur en vue de l'achat du bien-fonds sur lequel l'ensemble résidentiel doit se trouver uniquement si le locateur lui fournit un engagement écrit :
a) d'une part, pour garantir l'envoi des fonds au vendeur du bien-fonds en vertu d'une ou de plusieurs conditions fiduciaires stipulant que le locateur recevra le titre relatif au bien-fonds sous réserve uniquement des grèvements convenus;
b) d'autre part, pour enregistrer le transfert du bien-fonds sous le régime de la Loi sur les biens réels en série avec l'hypothèque mentionnée à cet alinéa.
Augmentation des frais d'entrée
Il est interdit au locateur de l'ensemble résidentiel de recevoir ou de permettre au fiduciaire de recevoir des frais d'entrée si cela a pour effet de porter le total des parties remboursables de tous les frais d'entrée versés à l'égard de l'ensemble et non remboursés antérieurement à un montant supérieur à la garantie offerte par une hypothèque (l' « hypothèque antérieure ») satisfaisant aux exigences de l'article 28, à moins que l'excédent ne soit garanti :
a) soit par une modification de l'hypothèque antérieure;
b) soit par une autre hypothèque semblable qui, dès son enregistrement, vient au même rang que l'hypothèque antérieure ou prend rang immédiatement après celle-ci, sous réserve uniquement des instruments ou des grèvements interposés qui sont enregistrés et qui ne sont pas sensiblement opposés à la garantie que confère l'hypothèque.
Si tous les frais d'entrée garantis par une hypothèque sont remboursés, le fiduciaire nommé en application du paragraphe 19(2) donne mainlevée de l'hypothèque.
DÉFAUT
Demande formelle du fiduciaire
Si, à la fin d'une période de deux ans suivant la résiliation d'un bail viager, ou de la période plus courte prévue dans le bail, la partie remboursable des frais d'entrée d'un ancien locataire n'a pas été entièrement remboursée, le fiduciaire nommé en application du paragraphe 19(2) doit, sur demande de l'ancien locataire, demander formellement au locateur le paiement de la partie non remboursée dans les 30 jours suivant la demande formelle.
Procédures de forclusion obligatoires
Sous réserve des paragraphes (3) et (4), si le locateur de l'ensemble résidentiel omet de se conformer à la demande formelle faite en application du paragraphe (1), le fiduciaire engage des procédures de vente hypothécaire et de forclusion sous le régime de la Loi sur les biens réels et prend toutes les mesures voulues pour que ces procédures se déroulent rapidement.
Si les anciens locataires d'un ensemble résidentiel qui ont le droit de demander au fiduciaire de prendre les mesures prévues au paragraphe (1) ont, après la résiliation de leur bail, donné au fiduciaire un avis écrit dans lequel ils renoncent au délai prévu pour le paiement du reste des frais d'entrée qui leur sont dus ou consentent à une prorogation de ce délai, le fiduciaire s'abstient de prendre les mesures prévues au paragraphe (2) ou reporte la prise de celles-ci.
Avant d'engager les procédures de vente hypothécaire et de forclusion, le fiduciaire :
a) convoque une assemblée des locataires dont les baux viagers n'ont pas été résiliés afin d'examiner la possibilité de présenter la requête visée par l'alinéa b);
b) si la majorité des voix exprimées à l'assemblée prévue à l'alinéa a) l'autorise à le faire – chaque bail viager donnant droit à un vote – demande à la Cour du Banc de la Reine une prorogation du délai accordé au locateur pour se conformer à la demande formelle avant d'engager ces procédures.
Distribution du fonds de remboursement
Après la vente hypothécaire, la forclusion ou la vente pour défaut de paiement des taxes d'un ensemble résidentiel, le fiduciaire distribue le reste du fonds de remboursement, le cas échéant, qu'il détient alors à l'égard de l'ensemble aux personnes qui étaient locataires de l'ensemble au moment de la vente ou de la forclusion, proportionnellement à leurs frais d'entrée, à moins que le nouveau locateur ne consente à être lié par les obligations de l'ancien locateur concernant les frais d'entrée.
Pour l'application du paragraphe 136(3) de la Loi sur les biens réels, les personnes qui sont des locataires de l'ensemble résidentiel au moment de la vente hypothécaire de l'ensemble se font verser, sur le surplus normalement payable au locateur sous le régime de ce paragraphe et proportionnellement à leurs frais d'entrée, les frais d'entrée payés en vertu de leurs baux viagers, avant tout paiement au locateur.
DISPOSITIONS GÉNÉRALES
Nombre d'ensembles résidentiels du locateur sans but lucratif
Le locateur sans but lucratif d'un ensemble résidentiel ne peut, après l'entrée en vigueur de la présente loi, devenir locateur d'un autre ensemble résidentiel, autrement qu'en vertu de l'alinéa b) de la définition de « locateur », au paragraphe 1(1).
Il est interdit à la personne à qui un certificat de titre a été délivré en application de la Loi sur les condominiums à l'égard d'une unité locative faisant l'objet d'un bail viager de vendre l'unité locative à une autre personne que le locataire, à moins que celui-ci n'ait l'option d'acheter l'unité à un prix ne dépassant pas le prix auquel elle sera offerte en vente et à des conditions au moins aussi avantageuses. L'option peut être levée avant que l'unité soit offerte en vente à une autre personne que le locataire, mais pas moins de 30 jours après sa réception.
Avis de bail viager déposé à l'égard du bien-fonds
Si une unité locative située dans un ensemble résidentiel est régie par la présente loi, le locateur est tenu, dans les 60 jours suivant la date d'occupation de l'ensemble, de déposer un avis revêtant la forme prévue par règlement :
a) à l'égard du titre relatif au bien-fonds sur lequel se trouve l'ensemble résidentiel, si le bien-fonds est régi par la Loi sur les biens réels;
b) à l'égard des répertoires des résumés des titres concernant le bien-fonds sur lequel se trouve l'ensemble résidentiel, si le bien-fonds est régi par la Loi sur l'enregistrement foncier.
L'omission de déposer l'avis ne porte pas atteinte aux droits et aux obligations qu'une personne a en vertu de toute autre disposition de la présente loi.
Le locateur dépose ou place les paiements antérieurs au bail, les frais d'entrée et les sommes versées à un fonds de réserve en application du paragraphe 16(1) en conformité avec les règlements.
Le fiduciaire dépose ou place les sommes qu'il a reçues sous le régime de la présente loi en conformité avec les règlements.
INFRACTIONS ET PEINES
Infraction – déclaration fausse ou trompeuse
Commet une infraction le locateur qui fait une déclaration fausse ou trompeuse en ce qui concerne un fait important ou omet d'énoncer un fait important, omission qui a pour effet de rendre la déclaration fausse ou trompeuse :
a) à un locataire éventuel afin de l'inciter à conclure un bail viager;
b) dans un bail viager, une offre de bail, une publicité offrant ou sollicitant un intérêt dans au moins un bail viager ou des renseignements qui doivent être communiqués à un locataire en application de la présente loi ou des règlements.
Commet également une telle infraction la personne qui, moyennant contrepartie, s'occupe de la promotion ou de l'aménagement d'un ensemble résidentiel et qui fait une telle déclaration ou omet d'énoncer un tel fait.
Infraction – contravention à la Loi ou aux règlements
Commet une infraction quiconque contrevient à la présente loi ou aux règlements.
Administrateurs, dirigeants et mandataires
Commettent l'infraction prévue au paragraphe (1) ou (2) les administrateurs, les dirigeants et les mandataires d'une personne morale qui autorisent cette infraction, qui y consentent ou qui y participent.
Ne commet pas l'infraction prévue au présent article la personne qui peut établir selon la prépondérance des probabilités qu'elle a pris les mesures voulues pour empêcher sa perpétration.
Quiconque est déclaré coupable d'une infraction que vise le présent article encourt, sur déclaration de culpabilité par procédure sommaire :
a) dans le cas d'une infraction que vise le paragraphe (1) :
(i) une amende maximale de 20 000 $ et un emprisonnement maximal d'un an, ou l'une de ces peines, et, en cas de récidive, une amende maximale de 30 000 $ ainsi qu'un emprisonnement maximal de trois ans, ou l'une de ces peines, si l'auteur de l'infraction est un particulier,
(ii) une amende maximale de 50 000 $ et, en cas de récidive, une amende maximale de 60 000 $, si l'auteur de l'infraction est une personne morale;
b) dans le cas d'une infraction que vise le paragraphe (2) :
(i) une amende maximale de 3 000 $ et un emprisonnement maximal d'un an, ou l'une de ces peines, et, en cas de récidive, une amende maximale de 10 000 $ ainsi qu'un emprisonnement maximal de trois ans, ou l'une de ces peines, si l'auteur de l'infraction est un particulier,
(ii) une amende maximale de 10 000 $ et, en cas de récidive, une amende maximale de 25 000 $, si l'auteur de l'infraction est une personne morale.
Le tribunal qui prononce la déclaration de culpabilité peut, en plus de toute autre peine, ordonner à la personne de verser une indemnité ou un dédommagement à l'égard de l'infraction.
Les poursuites pour une infraction que vise le présent article se prescrivent par un an à compter de la date à laquelle le directeur nommé en application de la Loi sur la location à usage d'habitation a pris connaissance de preuves suffisantes pour que soient justifiées de telles poursuites.
AVIS ET DISPOSITIONS DIVERSES
Tout document que vise la présente loi, y compris un avis, peut être :
a) donné par remise au destinataire ou :
(i) si le destinataire est un locateur ou un fiduciaire, par remise à un de ses représentants,
(ii) si le destinataire est un locataire, par remise à une personne qui se trouve dans sa résidence et qui semble être d'âge adulte;
b) expédié par courrier de première classe, port payé, à l'adresse à laquelle le destinataire réside ou fait affaire.
Malgré le paragraphe (1), les renseignements qu'un locateur doit communiquer ou remettre à un locataire en application du paragraphe 6(2), de l'alinéa 6(4)b) ou c) ou du paragraphe 11(7) sont :
a) donnés par remise au locataire, à une personne qui se trouve dans sa résidence et qui semble être d'âge adulte ou à la personne qu'il désigne à cette fin;
b) expédiés au locataire par courrier recommandé, port payé, à l'adresse à laquelle il réside.
Malgré le paragraphe (1), le locataire donne au locateur l'avis d'annulation prévu au paragraphe 10(2) ou 12(1) avant la fin de la période d'annulation :
a) par remise au locateur ou à un de ses représentants et, s'il s'agit de l'avis prévu au paragraphe 12(1), au cédant ou à un de ses représentants;
b) par envoi à l'adresse que le locateur et, s'il y a lieu, le cédant indiquent à cette fin;
c) si le locateur ou le cédant le permet, par envoi par télécopieur au numéro que le locateur ou le cédant communique à cette fin au locataire.
Le document qui est expédié en application de l'alinéa (1)b) est réputé donné le cinquième jour suivant celui de sa mise à la poste et le document expédié en application de l'alinéa (2)b) est donné au moment de sa livraison, à moins que le destinataire ne prouve, qu'ayant agi en toute bonne foi, il n'a pas reçu le document ou il ne l'a reçu que plus tard pour une raison indépendante de sa volonté, notamment parce qu'il était absent, malade ou qu'il avait subi un accident.
Directives du directeur ou de la Commission
Malgré les autres dispositions du présent article, le directeur nommé ou la Commission constituée en application de la Loi sur la location à usage d'habitation peut ordonner qu'un document soit donné d'une façon qui n'est pas prévue au présent article.
Le document qui n'est pas donné en conformité avec le présent article est néanmoins donné de façon valable si son destinataire en a pris connaissance dans le délai au cours duquel il devait être donné en vertu de la présente loi.
Observation quant à l'essentiel
L'observation quant à l'essentiel des exigences de la présente loi ou des règlements relatives au contenu des formules, des avis ou des documents suffit à moins que le directeur nommé ou la Commission constituée en application de la Loi sur la location à usage d'habitation n'estime qu'elle aurait pour effet de causer une injustice à quelqu'un.
Admissibilité en preuve du certificat du directeur
L'article 186 de la Loi sur la location à usage d'habitation s'applique, avec les adaptations nécessaires, aux poursuites et aux instances prévues par la présente loi.
RÈGLEMENTS
Règlements du lieutenant-gouverneur en conseil
Le lieutenant-gouverneur en conseil peut, par règlement :
a) prendre des mesures concernant les placements que les locateurs ou les fiduciaires peuvent faire au moyen, d'une part, des fonds qu'ils reçoivent en vertu de baux viagers ou à l'égard de ceux-ci et, d'autre part, des revenus provenant de ces fonds;
b) soustraire des ensembles résidentiels, des unités locatives, des locataires et des locateurs visés par des baux viagers, ou une catégorie d'entre eux, à l'application de tout ou partie de la présente loi ou des règlements;
c) prendre des mesures concernant toute question nécessaire ou utile à l'application de la présente loi.
Le ministre peut, par règlement :
a) prévoir des exigences pour l'application de l'alinéa b) de la définition de « locateur sans but lucratif », au paragraphe 1(1);
b) prévoir les renseignements qui doivent être fournis aux locataires éventuels ou aux locataires pour l'application du paragraphe 6(2), de l'alinéa 6(4)b), du paragraphe 11(7) et de l'article 46, ainsi que la forme et les modalités entourant leur communication;
c) pour l'application du paragraphe 6(3), fixer le montant maximal de tout paiement antérieur au bail ou prévoir le mode de fixation de ce montant;
d) pour l'application du paragraphe 9(2), prendre des mesures concernant l'utilisation des frais d'entrée et des revenus ou gains découlant de leur placement, y compris les conditions que doivent remplir les locateurs ou une catégorie de locateurs avant d'utiliser ces fonds;
e) prendre des mesures concernant la forme et le contenu des déclarations concernant les droits d'annulation mentionnées au paragraphe 10(1) et à l'alinéa 11(7)b) ainsi que les modalités entourant leur remise aux locataires;
f) pour l'application du paragraphe 17(1), prendre des mesures concernant l'assurance que doit maintenir le locateur;
g) prendre des mesures concernant les renseignements qui doivent être inclus dans l'avis mentionné au paragraphe 18(3) ou qui doivent y être joints;
h) pour l'application du paragraphe 20(1), prévoir les exigences applicables aux fiduciaires;
i) prendre des mesures concernant les exigences qui sont prévues à l'alinéa 21(4)a) et qui doivent être remplies avant qu'un fiduciaire ne verse des sommes à un locateur;
j) prendre des mesures concernant les fins auxquelles les fonds que vise le paragraphe 21(7) peuvent être utilisés;
k) prendre des mesures concernant les fins auxquelles l'excédent retiré du fonds de remboursement en vertu de l'article 25 peut être utilisé;
l) prévoir les conditions qui doivent être incluses dans l'hypothèque mentionnée à l'article 28;
m) prévoir la forme de l'avis mentionné à l'article 36;
n) définir les termes ou les expressions utilisés dans la présente loi, mais qui n'y sont pas expressément définis;
o) prendre toute autre mesure d'ordre réglementaire prévue par la présente loi.
APPLICATION AUX QUESTIONS SOULEVÉES AVANT L'ENTRÉE EN VIGUEUR DE LA LOI
Paiements antérieurs aux baux faits avant l'entrée en vigueur
44(1) Les paragraphes 6(1), (2) et (3) et les articles 7 et 8 ne s'appliquent pas aux paiements antérieurs aux baux reçus avant l'entrée en vigueur de la présente loi.
Frais d'entrée payés avant l'entrée en vigueur
L'article 7 et le sous-alinéa 6(4)b)(ii) ne s'appliquent pas aux frais d'entrée reçus avant l'entrée en vigueur de la présente loi.
Cessions faites avant l'entrée en vigueur
Le paragraphe 11(7) ne s'applique pas à la cession d'un bail viager à laquelle le locateur a consenti avant l'entrée en vigueur de la présente loi.
Baux viagers conclus avant l'entrée en vigueur
Si, avant l'entrée en vigueur de la présente loi, le locateur a conclu un bail viager à l'égard d'un ensemble résidentiel, les dispositions suivantes et les exigences qui y sont énoncées ne s'appliquent ni à l'ensemble résidentiel, ni au locateur, ni aux frais d'entrée ou au paiement antérieur au bail versés à l'égard de l'ensemble avant ou après l'entrée en vigueur de la Loi, ni au bail viager en vertu duquel les frais ou le paiement ont été versés, ni au locataire qui les a versés :
a) le paragraphe 6(4), à l'exclusion du sous-alinéa b)(ii);
b) l'article 8;
c) les paragraphes 9(1) et (2);
d) l'alinéa 11(1)b);
e) l'article 13;
f) l'article 14;
g) la partie 4, à l'exclusion :
(i) du paragraphe 20(3), le cas échéant, et du paragraphe 20(4),
(ii) le cas échéant, de l'article 30, avec les adaptations nécessaires,
(iii) le cas échéant, du paragraphe 31(3), avec les adaptations nécessaires, et, le cas échéant, du paragraphe 31(4),
(iv) de l'article 32,
(v) de l'article 33.
Frais d'entrée reçus après l'entrée en vigueur
Sous réserve de l'article 47, la personne qui reçoit, après l'entrée en vigueur de la présente loi, des frais d'entrée à l'égard de l'ensemble résidentiel que vise le paragraphe (1) détient le montant en fiducie pour le locataire jusqu'à la fin de la période d'annulation prévue au paragraphe 10(2).
Communication de renseignements
Le locateur qui, avant l'entrée en vigueur de la présente loi :
a) a reçu des frais d'entrée d'un locataire ou a consenti à la cession d'un bail viager;
b) n'a pas communiqué au locataire ou au cessionnaire la quasi-totalité des renseignements qu'il serait tenu de communiquer au locataire en application du paragraphe 6(2), de l'alinéa 6(4)b) ou de l'alinéa 11(7)a) si les frais d'entrée étaient reçus ou si la cession avait lieu après l'entrée en vigueur de la Loi,
est tenu, dans les trois mois suivant l'entrée en vigueur de celle-ci, de communiquer à tout locataire visé par un bail viager en vigueur à la date de la communication, en conformité avec les règlements, les renseignements qui, selon ceux-ci, doivent être communiqués au locataire à l'égard de son bail viager ou de l'ensemble résidentiel.
Droit d'annulation prévu à l'article 10
L'article 10 et le paragraphe 45(2) ne s'appliquent pas au bail viager si le locataire a signé le bail ou l'offre de bail avant l'entrée en vigueur de la présente loi.
Droit d'annulation prévu à l'article 12
L'article 12 ne s'applique pas à la cession d'un bail viager à laquelle le locateur a consenti avant l'entrée en vigueur de la présente loi.
Si la date d'occupation d'un ensemble résidentiel est antérieure à l'entrée en vigueur de la présente loi, l'article 18 s'applique, avec les adaptations nécessaires, au locateur comme si la date d'occupation correspondait à la date d'entrée en vigueur de la Loi.
Avis de bail viager déposé à l'égard du bien-fonds
Le locateur dépose l'avis prévu à l'article 36 dans les 90 jours suivant l'entrée en vigueur de la présente loi si la date d'occupation d'un ensemble résidentiel est antérieure à cette entrée en vigueur.
Exigences applicables au fonds de réserve
Le locateur sans but lucratif d'un ensemble résidentiel dont la date d'occupation est antérieure à l'entrée en vigueur de la présente loi constitue un fonds de réserve en conformité avec l'article 16 avant le jour où doit être donné un avis de la deuxième assemblée annuelle des locataires exigée par l'article 18.
MODIFICATIONS CORRÉLATIVES
SECTION 1
LOI SUR LES BIENS RÉELS
Modification du c. R30 de la C.P.L.M.
La présente section modifie la Loi sur les biens réels.
Le paragraphe 91(3) est modifié :
a) par adjonction, après « renouvelant le bail ou », de « modifiant ou »;
b) par substitution, à « une formule que le registraire de district juge satisfaisante », de « la formule réglementaire »;
c) par adjonction, après « la durée du bail a été », de « modifiée ou »;
d) par adjonction, après « renouvellement », de « , la modification ».
Il est ajouté, après le paragraphe 91(3), ce qui suit :
Modification de la durée d'un bail viager
Pour l'application de la présente loi, il demeure entendu que dès la cession d'un bail dont la durée correspond à la durée de la vie du preneur, aucune modification du bail visant à prévoir que sa durée correspond à un nombre d'années déterminé ou à la durée de la vie du cessionnaire n'a pour effet de résulter en un nouveau bail.
Le paragraphe 136(3) est modifié par adjonction, après « Loi sur le paiement des salaires », de « , de l'article 33 de la Loi sur les baux viagers ».
SECTION 2
LOI SUR LA LOCATION À USAGE D'HABITATION
Modification du c. R119 de la C.P.L.M.
La présente section modifie la Loi sur la location à usage d'habitation.
Le paragraphe 1(1) est modifié :
a) par substitution, à la définition de « locateur », de ce qui suit :
« locateur » Sont assimilés au locateur :
a) le propriétaire d'une unité locative ou toute autre personne autorisant l'occupation de l'unité locative ou donnant le droit de l'occuper, y compris ses héritiers, ayants droit, représentants personnels et ayants cause;
b) la personne, à l'exclusion du locataire occupant l'unité locative, qui a un droit de possession sur l'ensemble résidentiel dans lequel est située l'unité locative et qui tente d'exercer l'un des droits conférés au locateur en vertu d'une convention de location ou de la présente loi, y compris le droit de percevoir le loyer;
c) le créancier hypothécaire qui tente, en vertu des conditions de l'hypothèque, d'évincer un locataire d'une unité locative. ("landlord")
b) dans la définition de « convention de location », par adjonction, après le point final, de « La présente définition vise notamment les baux viagers. »;
c) par adjonction, en ordre alphabétique, de ce qui suit :
« bail viager » Bail viager au sens de la Loi sur les baux viagers. ("life lease")
« frais d'entrée » Frais d'entrée au sens de la Loi sur les baux viagers. ("entrance fee")
Il est ajouté, après le paragraphe 1(1.1), ce qui suit :
Dans la présente loi, si un bail viager a pour objet une unité locative qui n'existe pas encore, « unité locative » s'entend de l'unité locative projetée et « ensemble résidentiel » s'entend de l'ensemble résidentiel ou de l'ensemble résidentiel projeté dans lequel doit être située l'unité locative projetée.
Il est ajouté, après le paragraphe 1(4), ce qui suit :
Dans la présente loi, toute mention de la Loi sur les baux viagers vaut mention des règlements d'application de cette loi.
Le paragraphe 7(2) est remplacé par ce qui suit :
Formule type de convention de location
Toute convention de location écrite doit :
a) être établie en la forme réglementaire, sauf s'il s'agit d'un bail viager;
b) être signée par le locateur et le locataire ou leurs représentants.
Le paragraphe 7(4) est modifié par adjonction, après « La convention de location », de « , à l'exclusion d'un bail viager, ».
Il est ajouté, après le paragraphe 7(5), ce qui suit :
Assertions avancées dans un bail viager
Toute assertion avancée sous le régime de la Loi sur les baux viagers par un locateur à un locataire éventuel à l'égard d'un bail viager constitue une condition de ce bail.
Le paragraphe 11(1) est modifié par adjonction, après « réglementaire », de « , à l'exclusion d'un bail viager, ».
Il est ajouté, après le paragraphe 11(1), ce qui suit :
Exigences applicables aux baux viagers
Les baux viagers ne peuvent contenir des clauses qui :
a) sont incompatibles avec la présente loi, la Loi sur les baux viagers ou les paragraphes 5(2) à (2.5) de la Loi sur les condominiums;
b) imposent aux locataires des obligations qui sont déraisonnables dans les circonstances.
Le paragraphe 11(2) est modifié par suppression de « en application du paragraphe (1) ».
L'article 14 est modifié par adjonction, après « présente loi », de « ou la Loi sur les baux viagers ».
Le paragraphe 21(1) est modifié par adjonction, après « écrite », de « , à l'exclusion d'un bail viager, ».
Il est ajouté, après l'article 22, ce qui suit :
Renouvellement d'un bail viager pour une durée précisée
Si un bail viager prévoit la date à laquelle il expire et que le locateur n'offre pas au locataire un nouveau bail viager au moins trois mois avant la date d'expiration ou que le locataire n'accepte pas le nouveau bail, le locataire a le droit de continuer à occuper l'unité locative en vertu d'une convention de location réputée pour des termes successifs, comme le prévoit l'article 23, le loyer pouvant toutefois être augmenté en conformité avec les dispositions applicables de la partie 9.
L'article 24 est remplacé par ce qui suit :
Les articles 21, 22 et 23 ne s'appliquent pas aux locations temporaires que prévoit l'alinéa 102(1)a), et les articles 21 et 22 ne s'appliquent pas aux locations temporaires que prévoit l'alinéa 102(1)b).
L'article 40 est modifié :
a) par adjonction, après « loi », de « ou de la Loi sur les baux viagers »;
b) par adjonction, après « partie », de « et de la Loi sur les baux viagers ».
L'article 41 est modifié :
a) par adjonction, après « loi », de « ou de la Loi sur les baux viagers »;
b) par adjonction, après « partie », de « et de la Loi sur les baux viagers ».
Il est ajouté, après le paragraphe 42(3), ce qui suit :
Sauf disposition contraire de la Loi sur les baux viagers, le locataire ne peut céder son bail viager si celui-ci lui interdit de le faire.
Il est ajouté, après l'article 68, ce qui suit :
Si un bail viager a été résilié en vertu de l'alinéa 15(2)a) de la Loi sur les baux viagers et que le locataire continue à occuper son unité locative en vertu du paragraphe 15(3) de cette loi, il est interdit à toute personne à qui un certificat de titre a été délivré en vertu de la Loi sur les condominiums à l'égard de l'unité locative de vendre l'unité locative à une autre personne que le locataire, à moins que celui-ci n'ait l'option d'acheter l'unité à un prix ne dépassant pas le prix auquel elle sera offerte en vente et à des conditions au moins aussi avantageuses. L'option peut être levée après un délai d'au moins 30 jours suivant sa réception.
L'article 86 est modifié par substitution, à « Lorsque la convention de location est écrite et », de « Lorsqu'une convention de location écrite, à l'exclusion d'un bail viager, ».
Le paragraphe 87(2) est modifié par adjonction, après « convention de location », de « , à l'exclusion d'un bail viager, ».
Il est ajouté, après le paragraphe 87(2), ce qui suit :
Le locataire peut résilier un bail viager en donnant au locateur un avis de résiliation ne prenant pas effet avant :
a) la fin du troisième mois suivant le mois où l'avis est donné;
b) la date plus rapprochée que prévoit le bail viager.
Le bail viager peut prévoir que la période de préavis qu'exige la présente loi ne commence pas avant la date de possession de l'unité locative par le locataire, au sens de la Loi sur les baux viagers.
L'article 88 est modifié par substitution, à son numéro, du numéro de paragraphe 88(1) et par adjonction de ce qui suit :
Le paragraphe (1) ne s'applique pas au bail viager conclu avant la date d'occupation, au sens de la Loi sur les baux viagers, de l'ensemble résidentiel dans lequel est située l'unité locative.
Le passage introductif du paragraphe 98(1) est modifié par adjonction, après « locataire », de « , à l'exclusion d'un locataire visé par un bail viager, ».
Le paragraphe 99(1) est modifié par substitution, à « Le locateur », de « Sous réserve du paragraphe (9), le locateur ».
Le paragraphe 99(6) est modifié par substitution, à « Le locataire », de « Sauf dans le cas où le paragraphe (6.1) s'applique, le locataire ».
Il est ajouté, après le paragraphe 99(6), ce qui suit :
Le locateur qui remet au locataire l'avis de résiliation prévu à l'alinéa (1)b) à l'égard d'une unité locative qu'il désire rénover et transformer en unité locative visée par un bail viager ne peut louer l'unité en vertu d'un bail viager à une autre personne sans d'abord offrir de conclure avec le locataire un bail viager comportant des conditions comparables.
Le paragraphe 99(7) est modifié par adjonction, après « paragraphe (6) », de « ou (6.1) ».
Il est ajouté, après le paragraphe 99(8), ce qui suit :
Le locateur ne peut résilier un bail viager en vertu du paragraphe (1) que si le directeur a autorisé la résiliation en vertu de l'article 99.1.
Il est ajouté, après l'article 99, ce qui suit :
Le locateur qui désire résilier un bail viager pour un des motifs mentionnés au paragraphe 99(1) présente au directeur la demande que vise le paragraphe 152(1.1) en vue d'obtenir un ordre autorisant la résiliation.
Saisi de la demande mentionnée au paragraphe (1), le directeur donne avis de celle-ci et du droit d'opposition y relatif :
a) au locataire que vise le bail viager;
b) aux autres locataires de l'ensemble résidentiel dont les conventions de bail viager ne font pas l'objet de la demande mais dont l'intérêt pourrait, selon lui, être touché par celle-ci.
Toute personne qui a le droit de recevoir avis de la demande peut, dans le délai que prévoit l'avis, s'opposer à celle-ci en faisant parvenir au directeur un avis écrit motivé.
Le directeur peut, par ordre, autoriser un locateur à résilier un bail viager sous le régime du paragraphe 99(1), sous réserve des conditions qu'il estime raisonnables, si, après l'examen des observations du locateur, des oppositions reçues en vertu du paragraphe (3) et des éléments énoncés au paragraphe (5), il est convaincu qu'il n'existe aucune solution de rechange raisonnable et réalisable à la démolition, à la rénovation ou à la transformation qui permettrait le maintien du bail viager.
Éléments à prendre en considération
Avant de donner l'ordre que vise le paragraphe (4), le directeur peut prendre en considération les questions qu'il estime pertinentes, y compris :
a) le droit de tenure du locataire dans le cadre du bail viager;
b) les intérêts financiers du locataire dans le cadre du bail viager;
c) les intérêts financiers des autres locataires que vise l'alinéa (2)b) dans le cadre de leurs baux viagers;
d) l'état de l'unité locative;
e) la santé et la sécurité des locataires de l'ensemble résidentiel.
Le paragraphe 102(1) est remplacé par ce qui suit :
Définition de « location temporaire »
Dans le présent article, « location temporaire » s'entend :
a) de la location par le locateur de sa résidence à titre d'unité locative pour une période temporaire à la condition que le locataire lui en remette la libre possession à la fin de la période pour qu'il puisse l'utiliser;
b) de la location par le locateur d'une unité locative pour une période temporaire si :
(i) d'une part, l'unité locative a été antérieurement occupée dans le cadre d'un bail viager ou n'a jamais été occupée antérieurement autrement que dans le cadre d'une location temporaire,
(ii) d'autre part, l'unité locative est louée à la condition que le locataire lui en remette la libre possession à la fin de la période afin qu'il en donne possession à un locataire dans le cadre d'un bail viager.
Résiliation de la location temporaire
La location temporaire prend fin :
a) à la fin de la convention de location, si la convention précise la date à laquelle elle prend fin;
b) dans le cas d'une convention qui a pour objet une location temporaire visée par l'alinéa (1)a) et qui ne précise pas la date à laquelle la location doit prendre fin, par remise au locataire d'un avis de résiliation d'au moins un terme, lequel avis prend effet le dernier jour d'un terme;
c) dans le cas d'une convention qui a pour objet une location temporaire visée par l'alinéa (1)b) et qui ne précise pas la date à laquelle la location doit prendre fin, par remise au locataire d'un avis de résiliation d'au moins trois termes, aux fins de la remise de possession de l'unité locative à un locataire ayant conclu un bail viager, lequel avis prend effet le dernier jour d'un terme.
Le paragraphe 102(2) est modifié par suppression de « visée au paragraphe (1) ».
Il est ajouté, après le paragraphe 116(3), ce qui suit :
Inapplication aux baux viagers
La présente partie, à l'exception des articles 118, 119 et 140.1, ne s'applique pas à l'unité locative occupée dans le cadre d'un bail viager si :
a) d'une part, le locateur est un locateur sans but lucratif, au sens de la Loi sur les baux viagers, et si l'ensemble résidentiel dans lequel est située l'unité locative est administré sans but lucratif;
b) d'autre part, le bail viager prévoit que le calcul du loyer du locataire est fondé sur la partie des frais d'exploitation budgétisés et des sommes budgétisées versées à des fonds de réserve et à un fonds de remboursement, au sens de la Loi sur les baux viagers, qui est attribuable au locataire.
Le paragraphe 123(1) est modifié par adjonction, après « du présent article », de « et de l'article 126.1 ».
Il est ajouté, après l'article 126, ce qui suit :
AUGMENTATION DE LOYER APRÈS LA RÉSILIATION D'UN BAIL VIAGER
Augmentation de loyer après la résiliation d'un bail viager
Malgré le paragraphe 123(2), dans le cas où, après la résiliation d'un bail viager en vertu de l'alinéa 15(2)a) de la Loi sur les baux viagers, le locataire continue à occuper l'unité locative comme le prévoit le paragraphe 15(3) de cette loi, le locateur, s'il désire augmenter le loyer exigé à l'égard de l'unité locative d'un montant dépassant l'augmentation maximale permise en vertu des règlements, peut présenter une demande au directeur en vue de l'obtention d'un ordre permettant l'augmentation.
Le locateur ne peut présenter qu'une demande sous le régime du présent article à l'égard d'un ensemble résidentiel.
La demande que vise le paragraphe (1) est présentée en une forme que le directeur juge acceptable et est déposée au plus tard 14 jours après le début de la période de trois mois prévue au paragraphe 25(1).
Fixation des loyers exigibles pour toutes les unités locatives
La demande que le locateur présente en application du paragraphe (1) vise également la fixation des loyers qui peuvent être exigés à l'égard de toutes les unités locatives de l'ensemble résidentiel touché, pour la période de 12 mois suivant la date d'entrée en vigueur de la première augmentation de loyer demandée.
Dès réception de la demande que vise le présent article, le directeur avise les locataires des unités locatives touchées de leur droit de s'opposer à l'augmentation de loyer. Toutefois, aucune procédure n'est invalidée du fait que l'avis n'a pas été donné à chaque locataire.
Le locataire qui reçoit l'avis prévu au paragraphe 25(1) relativement à l'augmentation de loyer que vise le présent article peut, au plus tard 60 jours avant la date à laquelle l'augmentation projetée doit entrer en vigueur, déposer auprès du directeur une opposition pour le motif que l'augmentation de loyer n'est pas justifiée.
Après avoir examiné les observations du locateur, l'opposition du locataire, ainsi que les loyers exigés à l'égard d'unités locatives qui sont de type, de dimensions et d'âge semblables, qui ont des services et des installations analogues et qui sont situées à peu près dans le même secteur que l'unité locative, le directeur fixe, par ordre, le loyer maximal qui peut être exigé à l'égard de chaque unité locative de l'ensemble résidentiel et assortit l'ordre des conditions qu'il estime raisonnables.
Il est ajouté, après le paragraphe 131(1), ce qui suit :
Augmentation de loyer à l'égard d'une unité locative antérieurement exemptée
Le locateur qui, de façon légitime, reprend ou est sur le point de reprendre possession d'une unité locative exemptée, en vertu du paragraphe 116(4), de l'application de certaines des dispositions de la présente partie peut, dans le cadre de la première convention de location qui est conclue après la reprise de possession et qui ne fait pas l'objet d'une telle exemption, augmenter le loyer du montant qu'il détermine.
Le paragraphe 131(2) est modifié par substitution, à « paragraphe (1) », de « paragraphe (1) ou (1.1) ».
Il est ajouté, après l'article 140 mais avant la partie 10, ce qui suit :
BAUX VIAGERS SITUÉS DANS DES ENSEMBLES RÉSIDENTIELS SANS BUT LUCRATIF
Le locataire d'une unité locative visée par le paragraphe 116(4) peut, dans les 30 jours suivant la réception de l'avis d'augmentation de loyer prévu au paragraphe 25(1), demander au directeur de réviser les loyers que le locateur envisage d'exiger pour les unités locatives louées dans l'ensemble résidentiel, dans le cadre de baux viagers.
Saisi de la demande que vise le paragraphe (1), le directeur enquête sur la question et, s'il procède à une révision :
a) avise le locateur de la révision et de son droit de présenter des observations concernant les loyers qu'il envisage d'exiger;
b) avise les autres locataires de l'ensemble résidentiel de leur droit de s'opposer au loyer projeté pour le motif qu'il est déraisonnable ou qu'il n'est pas calculé en conformité avec le bail viager;
c) peut exiger que le locateur dépose auprès de lui les documents qu'il estime nécessaires concernant les revenus, les frais, les fonds de réserve et les loyers relatifs à l'ensemble résidentiel.
Après avoir examiné les oppositions reçues des locataires et les renseignements fournis par le locateur, le directeur peut, par ordre :
a) rajuster ou refuser les frais budgétisés;
b) exiger que des sommes détenues dans un ou plusieurs fonds de réserve soient affectées aux frais d'exploitation;
c) refuser toute partie des loyers désignée à titre de versement à un fonds de réserve ou à un fonds de remboursement sous le régime de la Loi sur les baux viagers;
d) fixer les loyers qui peuvent être exigés pour les unités locatives de l'ensemble résidentiel, lesquels sont calculés en conformité avec les baux viagers, à compter de la date visée par l'avis d'augmentation de loyer.
Éléments à prendre en considération
Avant de donner l'ordre que vise le présent article, le directeur examine :
a) si les frais budgétisés ou les frais engagés sont légitimement attribuables à l'administration de l'ensemble résidentiel au profit des locataires;
b) si les sommes détenues dans les fonds de réserve au profit de l'ensemble résidentiel et l'objet des fonds sont raisonnables dans les circonstances;
c) les autres questions réglementaires.
Le paragraphe 152(1) est modifié :
a) par substitution, à « du présent article », de « de la présente loi ou des dispositions de la Loi sur les baux viagers »;
b) par adjonction, après « les parties 1 à 8 », de « ou par la Loi sur les baux viagers »;
c) par adjonction, après « des parties 1 à 8 », de « ou de cette loi ».
Le paragraphe 152(2) est modifié par substitution, à « ou les parties 1 à 8 », de « , les parties 1 à 8 ou la Loi sur les baux viagers ».
Il est ajouté, après le paragraphe 152(3), ce qui suit :
Absence de pouvoir relativement à l'article 38 de la Loi sur les baux viagers
Le pouvoir que le paragraphe (1) ou (2) confère au directeur à l'égard de la Loi sur les baux viagers ne s'étend pas à l'article 38 de cette loi.
Le paragraphe 153(3) est modifié par substitution, à « Le directeur », de « Sous réserve du paragraphe (6), le directeur ».
Il est ajouté, après le paragraphe 153(5), ce qui suit :
Questions régies par la Loi sur les baux viagers
Si la Loi sur les baux viagers régit la question mentionnée au paragraphe 152(2) ou au paragraphe (3) ou si la question concerne un bail viager, le directeur peut, au lieu de rendre une décision ou de donner un ordre prévu à l'article 154, rendre une décision en vertu de laquelle il refuse de statuer sur la question compte tenu d'un ou de plusieurs des éléments suivants :
a) la complexité de la question;
b) la somme en cause;
c) le nombre de personnes ou d'intérêts touchés.
Instance introduite devant le tribunal
Toute personne directement touchée par la décision du directeur portant refus de statuer sur une question que vise le paragraphe (6) peut introduire une instance devant le tribunal afin qu'il soit statué sur la question.
Dans le cadre de l'instance introduite en vertu du paragraphe (7), le tribunal peut :
a) soit statuer sur la question;
b) soit renvoyer la question au directeur afin qu'il l'examine de nouveau en conformité avec ses directives.
La décision que rend le directeur en vertu du paragraphe (6) est définitive et ne peut faire l'objet d'aucun appel.
Le paragraphe 154(1) est modifié :
a) dans le passage introductif :
(i) par adjonction, après « les parties 1 à 8 », de « ou par la Loi sur les baux viagers »,
(ii) par adjonction, après « des parties 1 à 8 », de « ou de cette loi »;
b) dans les points 3, 4 et 5, par adjonction, après « par les parties 1 à 8 », de « , par la Loi sur les baux viagers »;
c) dans le point 12, par adjonction, après « aux parties 1 à 8 », de « ou par la Loi sur les baux viagers »;
d) dans le point 1, par adjonction, après « les parties 1 à 8 », de « , la Loi sur les baux viagers »;
e) dans le point 2, par adjonction, après « des parties 1 à 8 », de « ou de la Loi sur les baux viagers »;
f) par adjonction, après le point 8, de ce qui suit :
8.1.Une décision ou un ordre au moyen duquel il met fin ou annule un bail viager, dans le cas où la partie 6, la Loi sur les baux viagers ou un bail viager le permet.
8.2.Une décision ou un ordre au moyen duquel il ordonne le remboursement à un locataire de la totalité ou d'une partie d'un paiement antérieur au bail, au sens de la Loi sur les baux viagers, ou des frais d'entrée.
8.3.Une décision ou un ordre au moyen duquel il ordonne le versement d'une indemnité à un locataire à l'égard du droit de celui-ci de céder son bail viager.
Il est ajouté, après le paragraphe 154(5), ce qui suit :
Si la totalité ou une partie du paiement antérieur au bail ou des frais d'entrée qui doit être remboursée en vertu du point 8.2 du paragraphe (1) a été versée à un fiduciaire sous le régime de la Loi sur les baux viagers, le directeur peut, après avoir avisé le fiduciaire de la demande et lui avoir donné la possibilité de se faire entendre, lui ordonner de payer, sur les fonds qu'il détient relativement à l'ensemble résidentiel, la somme qui doit être remboursée au locataire.
Le paragraphe 161(3) est modifié par adjonction, après « par l'article 140 », de « , par la Loi sur les baux viagers ».
Le paragraphe 171(2) est modifié par adjonction, après « par les parties 1 à 8 », de « , par la Loi sur les baux viagers ».
Le paragraphe 175(1) est modifié par substitution, à « ou par l'une des dispositions des parties 1 à 8 », de « , par l'une des dispositions des parties 1 à 8 ou par la Loi sur les baux viagers ».
L'alinéa 185(1)a) et les paragraphes 185(2) et (4) sont modifiés par adjonction, après « présente loi », de « ou de la Loi sur les baux viagers ».
L'article 189 et le paragraphe 190(1) sont modifiés par adjonction, après « présente loi », de « ou par la Loi sur les baux viagers », et le paragraphe 190(2) est modifié par adjonction, après « présente loi », de « ou de la Loi sur les baux viagers », à chaque occurrence.
Le paragraphe 191(1) est modifié par adjonction, après « présente loi », de « ou de la Loi sur les baux viagers ».
Il est ajouté, après l'article 197, ce qui suit :
Paiements prévus par la Loi sur les baux viagers
Le paiement antérieur au bail, au sens de la Loi sur les baux viagers, ou les frais d'entrée que le locateur reçoit d'un locataire éventuel ou d'un locataire à l'égard d'un bail viager avant l'entrée en vigueur de cette loi sont réputés ne pas être et n'avoir jamais été un paiement ou une contrepartie interdit par l'article 14 de la présente loi.
CODIFICATION PERMANENTE ET ENTRÉE EN VIGUEUR
La présente loi peut être citée sous le titre : Loi sur les baux viagers. Elle constitue le chapitre L130 de la Codification permanente des lois du Manitoba.
La présente loi entre en vigueur à la date fixée par proclamation.