Bodenrichtwert: So lässt sich der Preis eines Grundstücks berechnen
Der Bodenrichtwert bildet die Grundlage, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen. Erfahren Sie hier u.a., was sich hinter dem Begriff verbirgt, wer den Wert ermittelt und wie sich der Bodenrichtwert vom Verkehrswert einer Immobilie unterscheidet.
Inhaltsverzeichnis
Wie berechnet sich der Grundstückspreis anhand des Bodenrichtwerts? ➤ Beispiel
Für wen ist der Bodenrichtwert von Interesse und welchen Nutzen haben die Werte?
Was ist der Unterschied zwischen dem Bodenrichtwert und dem Verkehrswert?
Welche Rolle spielen Bodenrichtwerte beim Grundstücks- oder Immobilienkauf?
Wo finde ich die aktuellen Bodenrichtwerte? ➤ Bodenrichtwertkarte
Wie kann ich den Bodenwert mit dem Bodenrichtwert berechnen?
Was ist der Bodenrichtwert?
Grund und Boden hat – je nach seiner Lage in Deutschland – einen unterschiedlichen Wert und damit Preis. Der Bodenwert gibt in Deutschland – gemäß Paragraf 196 BauGB (Baugesetzbuch) – den Lagewert eines durchschnittlichen Quadratmeters Grund und Boden einer Gemeinde beziehungsweise eines einzelnen Gebiets an. Rechtsgrundlage für den Bodenrichtwert ist § 196 des Baugesetzbuchs. Demnach sind anhand von Kaufpreissammlungen "flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden" zu ermitteln. Grundlage bilden die Kaufpreise von in ihrem Wert und ihrer Nutzung vergleichbaren Grundstücken.
Bodenrichtwertkarte Deutschland
Der Bodenrichtwert hilft bei der Ermittlung des Grundstückswerts und dient – laut §196 BauGB – als Orientierung hinsichtlich der Besteuerung von Grund und Boden. Generell sollen die Bodenrichtwerte den Immobilienmarkt transparenter machen.
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Wer legt den Bodenrichtwert fest?
Der Bodenrichtwert ergibt sich aus dem Durchschnittswert von Grundstücken einer Gemeinde. Er wird von dem Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde festgelegt.
Grundlage für ihre Berechnung sind die tatsächlichen Verkäufe beziehungsweise Käufe von Grundstücken innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Zu diesem Zweck stellen die Notare des jeweiligen Gebiets den Gutachterausschüssen Kopien aller von ihnen beurkundeten Kaufverträge zur Verfügung. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte einer Gemeinde berechnen anschließend durchschnittliche Quadratmeterpreise, welche sie in Bodenrichtwertkarten beziehungsweise -tabellen zusammenfassen. Sie bilden den örtlichen Bodenrichtwert in den unterschiedlichen Bodenrichtwertzonen ab. Um den Bodenrichtwert zu ermitteln, ist auch der jeweilige Entwicklungszustand (z.B. Grad der Erschließung) des Grund und Bodens zu berücksichtigen.
Grundsätzlich sollen Bodenrichtwerte bundesweit anhand der gleichen Grundsätze ermittelt werden. Entsprechende Regelungen finden sich gebündelt in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Gut zu wissen:
Die Bodenrichtwertzonen fassen Grundstücke mit ähnlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen zusammen. Bei den Zonen kann es sich um ganze Ortschaften oder Stadtteile handeln, aber auch nur um einzelne Straßen oder Straßenzüge.
Wie berechnet sich der Grundstückspreis anhand des Bodenrichtwerts?
Um den Grundstückspreis zu berechnen, wird der Bodenrichtwert mit der Größe des Grundstücks multipliziert.
Entspricht der Bodenrichtwert dem Grundstückspreis?
In der Realität liegt der Markt- oder Verkehrswert eines Grundstücks jedoch meist höher als der Bodenrichtwert, da Bodenrichtwerte nur globale Durchschnittspreise (der Vergangenheit) wiedergeben. Positive Besonderheiten des Grundstücks fließen nicht in die Ermittlung ein.
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Beispielrechnung
Das nachfolgende Beispiel zeigt, wie ein Gutachterausschuss den Bodenrichtwert ermittelt.
Um den Wert von Grund und Boden für einen geplanten Neubau zu ermitteln, zieht der Gutachterausschuss die Daten vergleichbarer Transaktionen heran.
| Grundstück | Verkaufspreis | Verkaufszeitpunkt |
|---|---|---|
| 1. Grundstück (400 m²) | 57.000 € | Verkauf vor zwei Jahren |
| 2. Grundstück (200 m²) | 23.000 € | Verkauf vor einem halben Jahr |
| 3. Grundstück (300 m²) | 40.000 € | Verkauf vor zwei Jahren |
| 4. Grundstück (600 m²) | 70.000 € | Verkauf vor einem Jahr |
Die Flächen und Preise sind jeweils zu addieren:
| 400 m² | + 200 m² | + 300 m² | + 600 m² | = 1.500 m² |
| 57.000 € | + 23.000 € | + 40.000 € | + 70.000 € | = 190.000 € |
Im letzten Schritt werden die Werte in der Bodenwert-Berechnungsformel zueinander in Beziehung gesetzt:
190.000 €:1500 m² = 126,67 € /m²
Das Ergebnis ist der Bodenrichtwert pro Quadratmeter innerhalb einer Zone.
Welche Faktoren haben Einfluss auf den Bodenrichtwert?
Neben der Sammlung an Verkaufspreisen von Grundstücken sind noch weitere Faktoren ausschlaggebend für den Bodenwert beziehungsweise dienen diese zur Berechnung, wenn keine Verkaufspreise vorliegen.
Wertbeeinflussender Faktor | Detail |
|---|---|
Lage des Grundstücks | Wie ist die Infrastruktur entwickelt (Gibt es Ärzte, Geschäfte des täglichen Bedarfs in der Nähe etc.)? |
Individuelle Merkmale des Grundstücks | Wie lässt sich das Grundstück bebauen (Handelt es sich um Bauland, Bauerwartungslandetc.)? |
Was mindert den Bodenrichtwert?
Einige Faktoren mindern den Bodenrichtwert, dazu gehören beispielsweise eine schlecht ausgebaute Infrastruktur oder eine fehlende Anbindung an den Nahverkehr. Auch die Nachbarschaft hat Einfluss. Befindet sich dort eine Mülldeponie oder eine Großbaustelle lässt das den Bodenrichtwert fallen. Ist das Grundstück selbst nicht erschlossen oder nicht bebaubar, mindert auch das den Bodenrichtwert.
Für wen ist der Bodenrichtwert von Interesse und welchen Nutzen haben die Werte?
Beim Bodenrichtwert geht es immer darum, den aktuellen Wert eines Grundstücks festzustellen. Dabei ist der amtliche Wert in unterschiedlichen Fällen von Nutzen:
Eigentümer, die ein unbebautes oder bebautes Grundstück verkaufen möchten und erfahren wollen, wie viel ihr Grundstück wert ist
Eine Erbin oder eine Erbengemeinschaft, die ein Grundstück geerbt hat und den Wert des Vermögens erfahren möchte
Noch-Eheleute beziehungsweise Richter, die den Bodenrichtwert im Rahmen einer Scheidung kennen müssen -> Stichwort: Zugewinngemeinschaft
Das Finanzamt, um die jährliche Grundsteuer eines Grundstücks zu ermitteln sowie die Höhe der Steuern bei Schenkungen oder einer Erbschaft zu berechnen
Gut zu wissen:
Die Bebauung eines Grundstücks hat keinerlei Einfluss auf den Bodenrichtwert. Ist ein Gebiet bebaut, wird der Wert so ermittelt, als gäbe es keine Bebauung.
Was ist der Unterschied zwischen dem Bodenrichtwert und dem Verkehrswert?
Der gutachterlich festgestellte Durchschnittswert dient zur Wertermittlung, spiegelt aber nicht den aktuellen Verkehrswert wider. Der Bodenrichtwert ist nicht gleich dem Grundstückspreis. Der amtliche Richtwert zeigt die Preise, die in der Region in der letzten Zeit erzielt wurden. Beim Verkaufspreis für ein Grundstück oder eine Immobilie werden weitere Faktoren berücksichtigt.
Welche Rolle spielen Bodenrichtwerte beim Grundstücks- oder Immobilienkauf?
Die Lage ist ein wesentlicher Faktor für den Wert einer Immobilie. Der reine Immobilienwertrichtet sich nach der vorhandenen Bausubstanz, dem Zustand und den durchgeführten Modernisierungen oder Sanierungen. Dennoch ist der Gesamtwert immer mit der Lage verbunden. So ist ein Gebäude mit einer relativ schlechten Bausubstanz in einer angesagten und stark nachgefragten Lage deutlich mehr wert als ein vergleichbares Gebäude in einer schlechten Lage mit geringer Nachfrage.
Wann werden die Bodenrichtwerte aktualisiert?
Spätestens alle zwei Jahre werden die Daten der Bodenrichtwertzone aktualisiert. Stichtag dafür ist in der Regel der 31. Dezember oder 1. Januar. Die Bundesländer beziehungsweise Gemeinden können jedoch festlegen, dass die Werte häufiger zu aktualisieren sind.
Wo finde ich die aktuellen Bodenrichtwerte?
Laut § 196 BauGB Abs. 3 müssen die aktuellen Bodenrichtwerte veröffentlicht und dem zuständigen Finanzamt mitgeteilt werden. In Deutschland verfügen alle Kreise, kreisfreien Städte, Gemeinden und Ortschaften über Bodenrichtwertkarten. Zuständig ist hier das Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt. Jeder Bürger ist befugt, die Bodenwerte kostenlos über Bodenrichtwertkarten oder eine -richtwerttabelle einzusehen. Gegen eine geringe Aufwandspauschale ist es auch möglich, eine Abschrift zu erhalten. Viele Gemeinden stellen diese Informationen zudem online und in der Regel kostenlos zur Verfügung. Um Auskunft über den jeweiligen Bodenrichtwert zu erhalten, sind entweder die Flurstückkennzeichnung oder die Adresse des Grundstücks anzugeben.
Das amtliche Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, kurz BORIS-D bietet die Möglichkeit, Bodenrichtwerte länderübergreifend online abzufragen. Ziel ist es, die Daten einer breiten Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Wenn Sie den Wert für ein Grundstück erfahren möchten, tragen Sie die Anschrift in das vorgesehene Feld ein.
Damit erhalten Sie eine informelle Auskunft über den Richtwert an Ihrer Anschrift. Geht es um eine amtliche Bodenrichtwertauskunft, bleibt das den zuständigen Gutachterausschüssen der Länder vorbehalten. Wichtig sind die hier abgefragten Bodenrichtwerte für die Grundsteuer und die erforderliche Erklärung gegenüber dem Finanzamt. Für jedes Bundesland gibt es ein eigenes Portal, das über die gültigen Richtwerte informiert. Die Bodenrichtwertportale der Bundesländer im Überblick:
Wie lese ich die Bodenrichtwertkarte?
Wenn Sie den amtlichen Richtwert für ein bestimmtes Grundstück wissen möchten, tragen Sie die Anschrift in das entsprechende BORIS-Portal. Auf einer Karte sehen Sie dann die jeweils gültigen Werte für dieses Gebiet.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Berlin?
Es gibt nicht nur einen Bodenrichtwert in Berlin, da es in der deutschen Hauptstadt zahlreiche Bodenrichtwertzonen gibt. Grundsätzlich unterscheiden sich die Bodenrichtwerte von Bezirk zu Bezirk. So liegen die aktuellen Bodenrichtwerte für Grundstücke zwischen 180 Euro pro Quadratmeter (Treptow-Köpenick) und 2.900 Euro pro Quadratmeter (Charlottenburg-Wilmersdorf).
Wie kann ich den Bodenwert mit dem Bodenrichtwert berechnen?
Die Bodenrichtwerte legen die Gutachterausschüsse wie bereits beschrieben auf Grundlage verschiedener Faktoren fest. Um den Bodenwert Ihres Grundstücks zu berechnen, benötigen Sie also den gültigen Bodenrichtwert und die Größe Ihres Grundstücks.
Grundstückswert ermitteln nach folgender Formel:
Bodenrichtwert pro Quadratmeter x Grundstücksgröße in Quadratmeter = Bodenwert
Der Bodenwert ist wichtig, wenn der Wert einer Immobilie nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren ermittelt wird.
Ist der Bodenrichtwert bindend?
Nein, der Bodenrichtwert ist nicht gleichzusetzen mit dem Verkehrswert, also dem aktuellen Marktwert einer Immobilie. Es handelt sich lediglich um einen Richtwert, der auch nicht bindend ist. Das heißt: Der Eigentümer eines Grundstücks ist nicht gesetzlich dazu verpflichtet, den Kaufpreis an den Bodenwert anzupassen.
Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie?
Der Bodenrichtwert einer Immobilie bezieht sich ausschließlich auf den Grund und Boden eines Grundstücks. Die Bebauung, also die Immobilie selbst, wird dabei nicht berücksichtigt. Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, kommen verschiedene Immobilienexperten infrage – vom Gutachter für Immobilien über Architekten bis hin zum Immobilienmakler. Wer sich für die Ermittlung am besten eignet, hängt davon ab, wofür der Verkehrswert ermittelt werden soll. Erfragen etwa ein Gericht oder das Finanzamt den Immobilienwert, ist das Immobilienwertgutachten eines staatlich anerkannten oder öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachters erforderlich. Wer hingegen einen Immobilienverkauf plant, sollte einen Immobilienmakler mit der Wertermittlung beauftragen.
Gut zu wissen:
Da der Wert eines Grundstücks von verschiedenen Faktoren abhängt, empfiehlt es sich einen Experten zu beauftragen, um den Bodenrichtwert zu ermitteln. Die Homeday-Makler kennen die Grundstückspreise in Ihrer Gegend und bestimmen den entsprechenden Wert zuverlässig. Das Beste: Die Bewertung von Homeday ist kostenlos und unverbindlich.
Bodenrichtwert – FAQ
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert gibt den Grundstückswert in einer bestimmten Region an. Er ergibt sich aus dem Wert ähnlicher Grundstücke in dieser Region und wird vom jeweiligen Gutachterausschuss ermittelt. Grundstücke mit ähnlicher Nutzung und annähernd gleichen Werten fassen die Kommunen in den Bodenrichtwertzonen zusammen. Rechtliche Grundlage für den Bodenrichtwert ist §196 BauGB. Wie sich Grundstückspreise ermitteln lassen, erfahren Sie hier.
Wie berechnet sich der Grundstückspreis anhand des Bodenrichtwerts?
Es ist relativ leicht, den Grundstückswert anhand des Bodenrichtwerts zu ermitteln. Dafür ist lediglich die Größe des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert zu multiplizieren. Allerdings gibt es häufig eine Differenz zwischen Bodenrichtwert und tatsächlichem Verkehrswert des Grundstücks. Jetzt mehr Details erfahren
Entspricht der Bodenrichtwert dem Verkehrswert?
Bodenrichtwert und Verkehrs- beziehungsweise Marktwert eines Grundstücks sind selten identisch. Der Wert eines Grundstücks ändert sich, wenn sich die die Lage in den Augen von Käufern oder Verkäufern ändert. Gewinnt ein Stadtteil an Attraktivität, steigt auch der Verkehrswert der Grundstücke und Immobilien. Der Bodenrichtwert bleibt zunächst stabil.
Wie oft ändert sich der Bodenrichtwert?
Spätestens alle zwei Jahre werden Daten der Bodenrichtwertzone aktualisiert. Stichtag dafür ist in der Regel der 31. Dezember oder 1. Januar. Die Bundesländer beziehungsweise Gemeinden können jedoch festlegen, dass die Bodenrichtwerte häufiger zu aktualisieren sind.
Wie kann ich die Bodenrichtwerte einsehen?
In Deutschland verfügen alle Kreise, kreisfreien Städte, Gemeinden und Ortschaften über Bodenrichtwertkarten. Zuständig ist hier das Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt. Jeder Bürger ist befugt, die Bodenrichtwerte kostenlos über Bodenrichtwertkarten oder eine -richtwerttabelle einzusehen. Gegen eine geringe Aufwandspauschale ist es auch möglich, eine Abschrift zu erhalten. Viele Gemeinden stellen diese Informationen zudem online und in der Regel kostenlos zur Verfügung. Mehr zu Bodenrichtwerten erfahren
Wie wird der Bodenwert berechnet?
Der Bodenwert wird nach folgender Formel berechnet:
Bodenrichtwert x Grundstücksgröße in Quadratmetern.
Was kann den Wert eines Grundstücks mindern?
Altlasten oder abrissbedürftige Gebäude auf einem Grundstück können den Wert eines Grundstücks mindern, da diese vor einer Bebauung erst beseitigt werden müssen. Auch wenn denkmalrechtliche oder baurechtliche Vorgaben zu beachten sind, kann das für eine Reduzierung des Werts sorgen.
Themengebiet: Immobilienbewertung
Hinweis:
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