Haus verkaufen oder vermieten –
was tun mit meiner Immobilie?
Eine Erbschaft, die Scheidung vom Ehepartner, die Schenkung eines Hauses oder der Ablauf der Spekulationsfrist: Es gibt viele Gründe, die Eigentümer vor die Frage stellen, ob sie ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollten, wenn sie nicht selbst darin wohnen möchten. Erfahren Sie hier, welche Vor- und Nachteile die beiden Optionen bieten.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Für den Verkauf einer Immobilie sprechen Wertzuwachs, fehlende Mittel für Modernisierung, Kreditrückzahlung und der Vorzug eines Verkaufserlöses gegenüber Mieteinnahmen.
Für die Vermietung einer Immobilie sprechen Finanzielle Rendite, Inflationsschutz, steuerliche Vorteile, potenzieller Wertzuwachs sowie Altersvorsorge. Dagegen sprechen jedoch Risiken wie Mietnomaden, Mietausfälle, Abnutzung, zeitaufwändige Verpflichtungen.
Eine Immobilienbewertung kann Ihnen bei der Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung ihrer Immobilie helfen. Mit der kostenlosen Online-Bewertung von Homeday finden Sie schnell und unverbindlich heraus, wie viel Ihre Immobilie derzeit wert ist und ob sich ein Verkauf aktuell lohnt.
Inhaltsverzeichnis
Hausverkauf oder -vermietung: Welche Verpflichtungen und welcher Zeitaufwand entstehen für mich?
Welche steuerlichen Aspekte gilt es, beim Verkauf oder bei der Vermietung zu beachten?
Verkaufen oder vermieten – Was lohnt sich finanziell?
Um zu beurteilen, ob sich für eine Immobilie eher deren Verkauf oder die Vermietung lohnt, ist es wichtig, ihren aktuellen Marktwert zu kennen. Mit der kostenlosen Online-Immobilienbewertung von Homeday finden Sie mit wenigen Klicks heraus, welchen Verkehrswert Ihre Immobilie aktuell hat. Die Bewertung hilft Ihnen bei der Einschätzung des erzielbaren Verkaufspreises sowie der möglichen Mietrendite.
Was spricht für den Verkauf einer Immobilie?
Für Eigentümerinnen, die weder Zeit noch Kosten in die Verwaltung und Instandhaltung ihrer Immobilie stecken möchten, stellt sich die Frage, ob sie ihr Haus vermieten oder verkaufen sollten oft erst gar nicht. Sie entscheiden sich gleich für den Verkauf. Er ist auch in diesen Fällen eine Alternative zur Vermietung:
Wenn die Preise für Immobilien in der Stadt oder Region Ihrer Immobilie gestiegen sind und Sie mit einem erheblichen Wertzuwachs und damit Gewinn beim Verkauf rechnen können.
Wenn Ihnen die Mittel für eine notwendige Modernisierung beziehungsweise Instandhaltung generell fehlen oder Sie diese Investitionen nicht tätigen möchten.
Wenn sich der Verkaufserlös beispielsweise dazu nutzen lässt, einen Kredit zu tilgen.
Wenn Sie einen einmaligen Verkaufserlös einem dauerhaften Mieterlös vorziehen, z. B. weil sie damit eine neue Immobilie kaufen oder sich einen anderen Traum erfüllen möchten.
Wenn Ihre Immobilie mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz ist oder die Spekulationssteuer aus anderen Gründen nicht für Sie anfällt.
Wenn das Haus oder die Wohnung nicht vermietet sind, da der Erlös dadurch höher ist. Denn ein Mietverhältnis lässt sich auch durch den Käufer nicht ohne Weiteres beenden.
Wenn die Mietrendite geringer als die Erträge aus anderen Geldanlagen ausfallen würde.
Generell empfiehlt sich der Verkauf, wenn die Nachfrage groß ist und die Verkaufspreise auf einem hohen Niveau liegen.
Hinweis:
Wann es sich lohnt, Ihre Immobilie zu verkaufen, erfahren Sie außerdem in unserem Ratgeberartikel: Der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf
Was spricht für die Vermietung einer Immobilie?
Die Vermietung einer Immobilie lohnt sich in erster Linie aus finanzieller Sicht. Denn wer eine Immobilie vermietet, profitiert häufig von einer lukrativen Rendite. Um sie zu ermitteln, werden die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie gesetzt. Eine Mietrendite von mindestens vier Prozent wird gewöhnlich als gut eingestuft. In der Regel fällt die Rendite bei Immobilien höher aus als bei anderen klassischen Geldanlagen. Außerdem gilt sie – in gefragter Lage und gepflegtem Zustand – als inflationssichere und zuverlässige Einnahmequelle, die zugleich als Altersvorsorge dient. Der örtliche Mietspiegel bietet eine Orientierungshilfe, an der sich die Jahresmiete ableiten lässt und die für die Entscheidung “Haus oder Wohnung verkaufen oder vermieten” nützlich sein kann.
Außerdem sprechen auch diese Argumente dafür, Ihre Immobilie zu vermieten:
Es existiert eine hohe Nachfrage nach Mietimmobilien in Ihrer Gegend, was die Mieten entsprechend steigen lässt.
Sie besitzen die Immobilie weniger als zehn Jahre und müssten bei einem Verkauf Spekulationssteuer zahlen.
Sie haben die Immobilie erst vor Kurzem gekauft und und möchten Mietverluste sowie laufenden Kosten (z. B. Instandhaltung, Reparaturen) steuerlich geltend machen.
Sie haben die Immobilienfinanzierung noch nicht abbezahlt und möchten die Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrer Bank umgehen.
Sie besitzen die notwendigen finanziellen Mittel für Instandhaltungskosten.
Sie bevorzugen einen dauerhaften Mieterlös gegenüber einem einmaligen Verkaufserlös.
Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Immobilie in der Zukunft noch an Wert gewinnt.
Sie möchten die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt selbst beziehen (Stichwort Altersvorsorge).
Hinweis:
Sie sind noch nicht sicher, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten? Mit der kostenlosen Online-Bewertung von Homeday finden Sie schnell und unverbindlich heraus, wie viel Ihre Immobilie derzeit wert ist und ob sich ein Verkauf aktuell lohnt.
Welche Gründe können gegen eine Vermietung sprechen?
Den Vorteilen einer Vermietung stehen leider auch Nachteile gegenüber. Entscheiden sich Vermieter für den falschen Kandidaten, drohen im schlimmsten Fall hohe Kosten. Dies ist etwa der Fall, wenn:
Mietnomaden die Immobilie bewohnen und sich weigern, die Miete zu zahlen.
Es zu Mietausfällen kommt, weil sich Mieter die Miete nicht leisten können.
Mieterinnen die Wohnung vermüllen und der Vermieter für notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach dem Auszug aufkommen muss.
Spricht eine mögliche Abnutzung gegen eine Vermietung?
Auch die Gefahr der Abnutzung, also Wertminderung der Immobilie, ist ein Grund, der Eigentümer bei der Entscheidung “Haus bzw. Wohnung vermieten oder verkaufen” vor der Vermietung zurückschrecken lässt. Was viele jedoch nicht wissen: Für die Absetzung für Abnutzung (AfA) lässt sich eine Steuervergünstigung in Anspruch nehmen und die Anschaffungs- und Fertigungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren von der Steuer absetzen. Bei Immobilien, die vor dem Jahr 1925 errichtet wurden, gilt ein 40-jähriger Abschreibungszeitraum. Dies gilt jedoch nur für vermietete Immobilien und nicht für das Grundstück. Grund: Der Grund und Boden selbst nutzt sich in der Regel nicht ab und wird daher nicht in seinem Wert gemindert.
Hausverkauf oder -vermietung: Welche Verpflichtungen und welcher Zeitaufwand entstehen für mich?
Wer die Entscheidung “Haus verkaufen oder vermieten” treffen möchte, sollte auch den zeitlichen Aspekt der jeweiligen Option berücksichtigen. Vor allem bei der Vermietung kommen zahlreiche Aufgaben auf den Eigentümer zu.
Welche Pflichten und Zeitaufwände fallen bei der Vermietung einer Immobilie an?
Bei einer Immobilienvermietung kommen auf die Vermieterin verschiedene Verpflichtungen zu, die Aufwand und Investitionen mit sich bringen. Das beginnt bereits mit der Suche nach einem solventen und zuverlässigen Mieter bzw. Nachmieter. Darüber hinaus müssen sich Vermieter zum Beispiel bei Auszug oder Tod des Mieters auf mögliche Phasen des Leerstands einstellen, die zu Lasten der Rendite gehen.
Außerdem kommen auch diese Aufgaben auf Vermieter zu:
Er muss die Höhe der Miete berechnen.
Jährlich sind Heiz- und Betriebskosten des Mieters sowie die eigenen Kosten und Einnahmen für das Finanzamt zu dokumentieren.
Generell fallen Reparatur- und Wartungsarbeiten an. Die Vermieterin muss sich zwar nicht persönlich um die Beseitigung von Schäden ihres Mieters kümmern, aber sie ist in der Pflicht, Abhilfe durch einen Handwerker zu organisieren.
Gut zu wissen:
Wer diesen Aufwand scheut, kann einen Verwalter beauftragen. Das ist jedoch mit Kosten verbunden. Zudem ist zu bedenken, dass sich die Entscheidung zur Vermietung nicht ohne Weiteres rückgängig machen lässt. Denn die Kündigung eines Mietverhältnisses muss gut begründet sein und unter Umständen einer richterlichen Überprüfung standhalten.
Welche Aufgaben und Zeitaufwände entstehen beim Verkauf einer Immobilie?
Der Zeitaufwand ist beim Verkauf einer Immobilie deutlich geringer als der Zeitaufwand einer Vermietung. Zwar fallen auch beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf zahlreiche Aufgaben an. Der Verkaufsprozess selbst ist jedoch in der Regel nach einigen Monaten abgeschlossen. Die Pflichten des Verkäufers enden mit der Schlüsselübergabe an den neuen Eigentümer. Wer einen Makler beauftragt, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, spart einen Großteil des Zeitaufwandes. Der Immobilienexperte verhandelt zudem in der Regel einen guten Verkaufspreis.
Sollte man ein geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?
Wenn Sie im Rahmen einer Erbschaft in den Besitz einer Immobilie gekommen sind, gibt es – je nach Situation – zahlreiche Optionen. Wenn Sie eine vermietete Immobilie erben, erben Sie auch die bestehenden Mietverhältnisse und werden damit automatisch zum Vermieter. In diesem Fall können Sie den Hausmietvertrag oder Wohnungsmietvertrag auch nicht einfach kündigen, um die Immobilie leerstehend zu verkaufen. Es ist jedoch möglich, das Mietverhältnis im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung zu beenden, wenn Sie oder ein Verwandter einziehen möchten.
Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen beziehungsweise eine vermietete Wohnung verkaufen, bedeutet dies in der Regel einen geringeren Verkaufspreis. Dennoch kann der Verkauf einer geerbten Immobilie aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein – allen voran, wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind. Damit jeder den gleichen Anteil an der Erbschaft erhält, ist es üblich, die Immobilie im Rahmen einer Erbauseinandersetzung zu verkaufen.
Ein Verkauf bietet sich darüber hinaus auch bei einer leerstehenden geerbten Immobilie an. Oft entscheiden sich Erben bei der Wahl ein geerbtes Haus zu verkaufen oder zu vermieten für den Verkauf, wenn die Immobilie sehr weit von ihrem eigenen Wohnort entfernt liegt. In diesem Fall müssen viele Dienstleister mit der Verwaltung und Vermietung betraut werden. Ihr Einsatz ist kostspielig und reduziert die Rendite der Immobilie. Erben sollten daher genau nachrechnen, welche Option – Haus bzw. Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten – sich für sie eher auszahlt.
Verkaufen oder vermieten: Was empfiehlt sich bei einem alten Haus?
Je älter ein Haus ist, desto höher ist auch der Sanierungs-, Renovierungs oder Modernisierungsbedarf. Die Maßnahmen sind teils sehr kostspielig und können Vermieterinnen ohne entsprechend hohe Rücklagen schnell in eine finanzielle Schieflage bringen. Viele Eigentümer entscheiden sich daher für den Verkauf eines alten Hauses, um neben der Verwaltungs- und Instandhaltungspflicht vor allem mögliche hohe Kosten abzuwenden.
Gut zu wissen:
Bei Immobilien unter Denkmalschutz wird die Sanierung von Fenster, Dach und Fassade steuerlich gefördert. Das Gleiche gilt für den Einbau einer neuen Heizung. Mehr Details erhalten Sie in unserem Ratgeberartikel: Denkmalschutz bei Immobilien – Vor- und Nachteile
Welche steuerlichen Aspekte gilt es, beim Verkauf oder bei der Vermietung zu beachten?
Bei der Frage „Vermieten oder verkaufen?“ spielen auch steuerliche Aspekte eine Rolle: Wer seine Immobilie durch einen Kredit finanziert, profitiert in vielen Fällen von einem steuerlichen Vorteil bei der Vermietung: Denn sind die Mieteinnahmen geringer als die zu zahlenden Kreditraten, reduziert sich dadurch das zu versteuernde Einkommen. Umgekehrt erhöhen die Mieteinnahmen das zu versteuernde Einkommen, wenn die Immobilie bereits abbezahlt ist. Die Kapitalanlage bedeutet für den Eigentümer dann einen steuerlichen Nachteil.
Auch beim Verkauf einer Immobilie ist der Erlös unter Umständen zu versteuern. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, muss innerhalb dieser Spekulationsfrist eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Diese kann bis zu 40 Prozent des Gewinns betragen. Keine Steuer zahlen Eigentümer, die die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt und möchte der Eigentümer das Darlehen vorzeitig tilgen, muss die Bank als Darlehensgeber zustimmen. Sie erhebt in diesem Fall in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.
Checkliste: Sollten Sie Ihr Haus verkaufen oder vermieten?
Ein Hausverkauf bietet sich für Sie beispielsweise an, wenn:
Sie einen einmaligen, großen Verkaufserlös regelmäßigen kleineren Einnahmen vorziehen.
Sie schnell Kapital benötigen (z. B. für den Kauf einer neuen Immobilie).
für Sie keine Spekulationssteuer anfallen würde.
sich durch eine hohe Nachfrage ein hoher Verkaufspreis für Ihre Immobilie erzielen lässt.
die Immobilie in einer strukturschwachen Gegend liegt, in der die Immobilienpreise fallen.
Ihre Immobilie aktuell leer steht, was den Verkaufspreis in der Regel steigert.
Sie keinen Zeitaufwand in die Verwaltung der Immobilie stecken möchten.
die erzielbare Mietrendite unter den Gewinnen aus Geldanlagen liegen würde.
Sie kein Geld in Instandhaltungs-, Modernisierungs- oder Sanierungskosten stecken möchten.
die Mieteinnahmen für Ihre Immobilie nur gering ausfallen würden.
Sie das Risiko von Mietausfällen vermeiden wollen.
Sie eine Immobilie als Erbengemeinschaft geerbt haben und das Erbe aufteilen wollen.
Die Vermietung Ihrer Immobilie bietet sich beispielsweise an, wenn:
Sie laufende Einnahmen einem einmaligen Verkaufserlös vorziehen.
Ihr Haus oder Ihre Wohnung in gutem Zustand ist und keine großen Instandhaltungskosten zu erwarten sind.
Sie Lust und Zeit haben, sich um Verwaltungsaufgaben und Mieterbelange zu kümmern.
Sie Ihre Immobilie erst vor kurzem gekauft haben, von Steuervorteilen profitieren und zugleich die Spekulationssteuer bei einem Verkauf umgehen möchten.
Ihre Immobilie zu einem guten Mietpreis an solvente Mieter vermietet ist und Sie mit weiteren Mietsteigerungen rechnen können.
Fazit: Soll ich mein Haus verkaufen oder vermieten?
Eine pauschale Aussage dazu, ob es besser ist, ein Haus zu verkaufen oder zu vermieten, lässt sich nicht treffen. Natürlich kommt es letztendlich immer auf die persönlichen Umstände des Immobilieneigentümers an, ob er sich für eine Vermietung oder den Verkauf der Immobilie entscheidet. Daher können noch zahlreiche weitere Argumente die Wahl beeinflussen. Welche Option sich aus steuerlicher, finanzieller oder zeitlicher Sicht lohnt, kommt immer auf den Einzelfall an. Professionelle Hilfe bei der Entscheidungsfindung erhalten Eigentümer beispielsweise von einem Steuerberater. Einen guten Überblick über die aktuellen Angebotspreise für Miet- und Kaufimmobilien erhalten Sie auch mit dem Homeday-Preisatlas. Die interaktive Karte zeigt Ihnen kostenlos die Quadratmeterpreise für jeden Wohnblock in ganz Deutschland.
Der Preisatlas dient als eine erste Orientierung, da neben der Lage auch die Ausstattung und der Zustand einen wesentlichen Einfluss auf den Marktpreise einer Immobilie haben. Daher empfiehlt es sich, vor der Entscheidung einen Fachmann zu Rate zu ziehen.
Gut zu wissen:
Die erfahrenen Homeday-Makler kennen nicht nur die aktuellen Marktpreise und die Angebot-Nachfrage-Situation. Mit einer kostenfreien Immobilienbewertung finden sie auch schnell heraus, wie viel Ihre Immobilie derzeit wert ist und ob es sich eher lohnt, ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten.
Verkaufen oder vermieten – FAQ
Was ist besser – Haus vermieten oder verkaufen?
Ob Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten sollten, hängt von finanziellen, zeitlichen und steuerlichen Aspekten sowie Ihren persönlichen Umständen ab. Wer einen hohen Verkaufserlös erwartet, den Erlös für einen neuen Immobilienkauf benötigt oder die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten einer Mietimmobilie umgehen will, entscheidet sich etwa für den Verkauf. Wer regelmäßige Einnahmen vorzieht und solvente Mieter hat, trifft die Entscheidung zur Vermietung. Hier erhalten Sie eine Entscheidungshilfe zum Thema “Haus vermieten oder verkaufen”.
Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?
Häufig stellt sich nach einer Erbschaft die Frage, ob die Hinterbliebenen das geerbte Haus verkaufen oder vermieten sollen. Zum Verkauf kommt es in der Regel, wenn ein Erbe ausgezahlt werden möchte. Wirtschaftlich gesehen kann die Vermietung, gerade in gefragten Wohnlagen, jedoch die bessere Lösung sein. Informieren Sie sich hier zum Thema “Immobilien: Verkauf vs. Vermietung”
Welche Vorteile sprechen für die Vermietung einer Immobilie?
Die Vermietung einer Immobilie birgt durchaus Vorteile. Langfristige und vor der Inflation sichere Erträge sind ein Punkt. In guter Lage ist eine Wertsteigerung vorprogrammiert. Oft ist es sinnvoll, erst zu vermieten und dann zu verkaufen. Allerdings darf der Eigentümer mögliche Kosten nicht außer Acht lassen. Sie fallen etwa für die Instandhaltung oder Verwaltung der Mietimmobilie an.
Vermieten oder verkaufen: Welche Nachteile sprechen gegen die Vermietung einer Immobilie?
Die Vermietung einer Immobilie kann auch Nachteile mit sich bringen. Ist das Haus alt und verwohnt, fallen Sanierungskosten an. Befindet sich die Immobilie in einer wenig gefragten Lage, kann es zu Leerständen kommen. Ein Risiko können auch Mietnomaden sein.
Vermieten oder verkaufen: Was spricht für einen Verkauf der Immobilie?
Der Verkauf einer Immobilie ergibt beispielsweise Sinn, wenn die Nachfrage sehr groß ist und sich ein hoher Verkaufspreis erzielen lässt. Allerdings sollte der erzielte Preis in ebenfalls rentierliche Anlagen investiert werden. Ein Verkauf ist auch sinnvoll, wenn nach einer Erbschaft das Erbe aufgeteilt werden muss oder Sie als Eigentümer den bei einer Mietimmobilie anfallenden Zeit- und Kostenaufwand für Verwaltung und Instandhaltung scheuen. Mehr zum Thema “Haus verkaufen und vermieten” erfahren
Welche Kaufnebenkosten sind steuerlich absetzbar?
Kaufnebenkosten sind nur steuerlich absetzbar, wenn die Immobilie vermietet oder betrieblich genutzt wird. Im Fall der Vermietung kann der Erwerber alle Kosten als Werbungskosten geltend machen. Damit kann es steuerlich auch interessanter sein, ein Haus zu vermieten statt zu verkaufen. Sanierungsmaßnahmen bei Vermietung sind ebenfalls steuerlich abzugsfähig.
Was muss ich als Vermieter an Steuern zahlen?
Der Eigentümer muss bei Vermietung verschiedene Steuern zahlen. Die Mieterträge unterliegen vollständig der Einkommensteuer. Allerdings können sie um die Aufwendungen gekürzt werden, die durch die Vermietung entstehen. Die Grundsteuer ist zunächst vom Vermieter zu zahlen. Er kann diese aber auf die Mieter umlegen. Erfahren Sie hier mehr zur Besteuerung, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten.
Themengebiet: Immobilien vermieten
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.