Kappungsgrenze: Die 7 wichtigsten Vermieter-Infos
Für Vermieter gelten bei Mieterhöhungen gesetzliche Vorgaben. Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Kappungsgrenze zu beachten, die bei Mieterhöhungen einen bestimmten Spielraum vorgibt. Im folgenden Artikel erfahren Sie unter anderem, welche rechtlichen Grundlagen es für die Kappungsgrenze gibt, wie sie berechnet wird und welche speziellen Regelungen einige Bundesländern vorsehen.
Das Wichtigste zusammengefasst
Nach der Kappungsgrenze darf der Vermieter die Miete in drei Jahren um maximal 20 Prozent anpassen.
Die Bundesländer sind berechtigt, die Kappungsgrenze auf 15 Prozent zu senken.
Für Mieterhöhungen nach Modernisierungen gelten gesonderte Regelungen.
Für Staffel- und Indexmietverträge gilt die Kappungsgrenze nicht.
Inhaltsverzeichnis:
Welche Ausnahmen und Sonderreglungen gibt es bei der Kappungsgrenze?
Welche regionalen Besonderheiten gibt es bei der Kappungsgrenze?
Welche aktuelle gesetzliche Entwicklung gibt es bei der Kappungsgrenze?
Aktuelle Mietpreise in der Nähe Ihrer Immobilie:
1. Was ist die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze wurde zum Schutz der Mieter eingeführt und soll vor einer übermäßigen Mietsteigerung schützen. Die Grenze legt fest, in welcher Höhe eine Mieterhöhung in einem bestimmten Zeitraum zulässig ist.
Grundsätzlich gilt eine maximale Erhöhung der Nettokaltmiete um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Der Gesetzgeber hat mit einer Mietrechtsänderung im Jahr 2013 die Möglichkeit für Bundesländer geschaffen, die Obergrenze auf 15 Prozent zu reduzieren. Damit soll einem zu starken Anstieg der Mieten entgegengewirkt werden.
2. Die rechtlichen Grundlagen der Kappungsgrenze
Gesetzliche Regelungen:
BGB § 558 Absatz 3: Festlegung der maximalen Mietsteigerung innerhalb von drei Jahren.
Mietrechtsänderungsgesetz aus dem Jahr 2013: Die Bundesländer haben die Möglichkeit, bei knappen Wohnraumangebot die Kappungsgrenze auf 15 Prozent zu senken.
Verordnungen der Bundesländer über eine abgesenkte Kappungsgrenze.
3. Kappungsgrenze in der Praxis
Wie wird die Kappungsgrenze berechnet?
Die Anhebung der Miete wird auf Grundlage der Nettokaltmiete und der möglichen Erhöhung berechnet. Ob mit einer Anpassung von 15 oder 20 Prozent gerechnet wird, hängt von den Verordnungen der Länder ab:
Nettokaltmiete x 15 % oder 20 %
= mögliche Mieterhöhung
Als Grundlage gilt die Nettokaltmiete, die drei Jahre vor der Anpassung bezahlt werden musste. Das ist die Miete ohne Betriebs- und Nebenkosten.
Liegt die Miete nach der maximal möglichen Erhöhung, über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf der Vermieter lediglich bis zu diesem Betrag anpassen, auch wenn sich rein rechnerisch eine höhere Mieterhöhung ergibt.
Praktische Beispiele für die Berechnung der Kappungsgrenze
Die folgenden Beispiele verdeutlichen die Berechnungsweise:
Beispiel 1:
Ein Mieter erhält zum 1.4.2023 eine Mieterhöhung auf 8,40 Euro pro Quadratmeter. Ausgangsmiete ist die Miete, die am 1.4.2020 gezahlt wurde, diese liegt bei 7 Euro. Die Erhöhung beträgt 20 Prozent der bisherigen Miete, rein rechnerisch wäre diese Erhöhung also möglich, da es sich nicht um eine Region mit einer abgesenkten Obergrenze handelt.
In diesem Beispiel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 8 Euro pro Quadratmeter. Die Anpassung auf 8,40 Euro ist daher wegen der Grenze nicht zulässig - der Vermieter darf die Miete auf maximal 8 Euro anheben, da ein Mietpreis von 8,40 Euro die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen würde.
Beispiel 2:
Ein Vermieter erhöht die Miete zum 1.7.2023 von 6,50 Euro pro Quadratmeter (Ausgangsmiete vom 1.7.2020) auf 7,75 Euro. Die Erhöhung beträgt 1,25 Euro, beziehungsweise 19,23 Prozent, was innerhalb der gesetzlichen Vorgaben von 20 Prozent liegt.
Allerdings handelt es sich um eine Stadt mit abgesenkter Mietobergrenze auf 15 Prozent. Die Mieterhöhung ist also nicht zulässig. Der Vermieter darf maximal um 97,50 Euro auf 747,50 Euro erhöhen. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt mit 7,80 Euro über der neuen Miete und muss in diesem Beispiel daher nicht berücksichtigt werden.
Beispiel 3:
Der Mieter entnimmt einem Schreiben, dass seine Miete von 8,50 Euro auf 10,20 Euro pro Quadratmeter erhöht werden soll. In den letzten drei Jahren gab es keine Anpassungen, vor drei Jahren betrug die Miete 8,50 Euro. Es handelt sich um eine Gemeinde ohne abgesenkte Kappungsgrenze, die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 10,50 Euro. Da die Mieterhöhung 20 Prozent beträgt und die Vergleichsmiete nicht überschritten wird, ist die Anpassung zulässig.
4. Welche Ausnahmen und Sonderreglungen gibt es bei der Kappungsgrenze?
Es gibt verschiedene Ausnahmen, bei denen die gesetzliche Regelung nicht zu berücksichtigen ist:
Bei neu abgeschlossenen Mietverträgen gilt die Mietpreisbremse.
Bei Index- oder Staffelmietverträgen
Bei preisgebundenem Wohnraum
Mieterhöhungen nach Modernisierungen werden bei Mieterhöhungen wie folgt behandelt:
Seit dem 1.1.2019 gilt eine Begrenzung für Mietanpassungen nach Modernisierungen. Demnach dürfen Vermieter die Miete nach einer Modernisierung maximal um 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Liegt die Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter, darf der Vermieter maximal 2 Euro pro Quadratmeter erhöhen.
Geht es um eine energetische Sanierung, die der Werterhöhung dient und dafür sorgt, dass Mieter bei den Nebenkosten sparen, greift die Mietgrenze nicht.
Eine weitere Ausnahme ist die Kappungsgrenze bei der Teilinklusivmiete, bei der ein Teil der Nebenkosten in der Miete enthalten ist. Die Grenze wird hier also nicht auf die Nettokaltmiete, sondern auf die höhere Teilinklusivmiete berechnet. Demzufolge sind bei dieser Variante rechnerisch höhere Mietanpassungen denkbar.
5. Fallstricke für Mieter und Vermieter
Wichtig ist, dass Vermieter die gesetzlichen Vorgaben beachten, damit eine Mieterhöhung nicht unwirksam wird. Folgende Faktoren haben Vermieter idealerweise im Blick:
Die Mieterhöhung muss immer schriftlich begründet werden.
Die Anpassung der Miete muss unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze erfolgen.
Wurde eine Mieterhöhung vorgenommen, ist die nächste Anpassung erst in einem Jahr erneut möglich. Die Mietbegrenzung ist einzuhalten.
Bei Mietern ergeben sich Fallstricke durch die Art des Mietvertrages: So gelten bei Index- oder Staffelmietverträgen die Kappungsgrenzen nicht. Bei diesen Mietverträgen sind Anpassungen von mehr als 20 Prozent denkbar.
Mieter, die ihre Zustimmung zu einer rechtmäßigen Mieterhöhung verweigern, können vom Vermieter auf Zahlung der höheren Miete verklagt werden. Wer eine Mietanpassung erhält und nicht sicher ist, ob die Anpassung korrekt ist, lässt sich im besten Fall von einem Mieterverein oder einem Experten beraten.
Die Kappungsgrenze aus Sicht der Mieter
Die Obergenze schützt Mieter vor überhöhten Mieten.
Bei einer Modernisierung gilt die Kappung bei bestimmten Maßnahmen nicht.
Die Obergenze schützt Mieter vor überhöhten Mieten und sorgt dafür, dass die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums nicht übermäßig erhöht werden kann. Gerade in Regionen mit einem sehr angespannten Wohnungsmarkt sind die Mieter vor zu stark ansteigenden Mietpreisen geschützt. Hält der Vermieter die Kappungsgrenze nicht ein, sind Mieter berechtigt, die Miete auf den gesetzlich maximal zulässigen Betrag zu reduzieren.
Handelt es sich um eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung, gilt die Kappung bei bestimmten Maßnahmen nicht und die Mieter müssen zwar mehr bezahlen, profitieren auf der anderen Seite in der Regel von geringeren Betriebskosten. Gerade bei einer energetischen Modernisierung ist mit deutlich sinkenden Betriebskosten für Heizung- und/oder Warmwasser rechnen.
Die Kappungsgrenze aus Sicht der Vermieter
Mietbegrenzungen schränken u.U. finanziellen Möglichkeiten ein.
Bei einer Teilinklusivmiete sind höhere Mieterhöhungen möglich.
Für Vermieter zeigen die Mietbegrenzung und die ortsübliche Vergleichsmiete den gesetzlichen Rahmen für Mieterhöhungen auf. Unter Umständen grenzt das die finanziellen Möglichkeiten, in die Immobilie zu investieren ein, da die Maßnahmen nicht kostendeckend realisiert werden können. Durch den Abschluss eines Index- oder Staffelmietvertrages ist es möglich, die Mietobergrenze zu umgehen.
Auch bei einer Teilinklusivmiete sind höhere Mieterhöhungen möglich: Ein Teil der Betriebskosten ist in der Miete enthalten, die Kappungsgrenze gilt also nicht für die Nettokaltmiete. Bei einer prozentualen Anpassung der Miete um maximal 20 Prozent fällt die Mieterhöhung also insgesamt höher aus, da die Miete bereits höher ist.
6. Welche regionalen Besonderheiten gibt es bei der Kappungsgrenze?
Die Bundesländer haben die Möglichkeit, die Kappungsgrenze in Regionen mit knappen Wohnraumangebot per Verordnung auf 15 Prozent zu senken. Die folgende Tabelle zeigt, wo reduzierte Grenzen gelten:
Bundesland | Städte und Gemeinden mit Kappungsgrenze |
Baden-Württemberg | 89 Städte und Gemeinden, unter anderem Stuttgart, Freiburg und Karlsruhe |
Bayern | 162 Städte und Gemeinden, unter anderem München, Augsburg und Nürnberg |
Berlin | Gesamt |
Brandenburg | 30 Städte und Gemeinden, unter anderem Potsdam und Königs-Wusterhausen |
Bremen | Gesamt, ohne Bremerhaven |
Hamburg | Gesamt |
Hessen | 31 Städte und Gemeinden, unter anderem Frankfurt, Kassel, Wiesbaden |
Mecklenburg-Vorpommern | Rostock |
Niedersachsen | 18 Städte und Gemeinden, unter anderem Hannover, Göttingen und Braunschweig |
Nordrhein-Westfalen | 18 Städte und Gemeinden, unter anderem Köln, Düsseldorf, Münster |
Rheinland-Pfalz | Landau, Speyer, Mainz, Trier |
Sachsen | Dresden, Leipzig |
Schleswig-Holstein | 16 Städte und Gemeinden, unter anderem Kiel, Wyk und Kampen |
Thüringen | Erfurt |
Im Saarland und in Sachsen-Anhalt gibt es keine reduzierte Mietobergrenze.
Aktuelle Mietpreise in der Nähe Ihrer Immobilie:
7. Welche aktuelle gesetzliche Entwicklung gibt es bei der Kappungsgrenze?
Gerichte haben sich bereits mehrfach mit der Gültigkeit der Kappungsgrenze beschäftigt. So hat der Bundesgerichtshof die Herabsetzung der Mietbegrenzung auf 15 Prozent in Berlin im Jahr 2015 bestätigt (Az. VIII ZR 217/14).
Die Ampelkoalition plant, die Kappungsgrenze in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt auf 11 Prozent zu senken, um die Bestandsmieter zu schützen. Zudem sollen bei der Berechnung des qualifizierten Mietspiegels künftig die letzten sieben Jahre in die Berechnung einfließen, bisher waren es die letzten sechs Jahre. Die Mietpreisbremse soll laut Koalitionsvertrag bis 2029 verlängert werden.
Die festgelegten Schritte wurden von der Bundesregierung bisher nicht in die Wege geleitet.
FAQ - Kappungsgrenze
Was versteht man unter Kappungsgrenze?
Kappungsgrenze bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden darf. Dabei darf die neue Miete nicht höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein.
Wo gilt die Kappungsgrenze von 15 %?
Die meisten Bundesländer mit Ausnahme vom Saarland und Sachsen-Anhalt haben in verschiedenen Städten und Gemeinden die abgesenkte Kappungsgrenze eingeführt. Unter anderem gilt die Begrenzung in Berlin, Hamburg und München.
Wie hoch darf die maximale Mieterhöhung sein?
Die Miete darf in drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden. Als Grundlage für die Berechnung dient die Nettokaltmiete vor drei Jahren. In Gebieten mit reduzierter Kappungsgrenze gilt eine maximale Erhöhung von 15 Prozent. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf mit der Anpassung nicht überschritten werden.
Themengebiet: Immobilien vermieten
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.