行使优先受偿权以质量合格为前提
《2021年解释》第三十八条实际上隐含了一个前提，即合同无效。只有在合同无效的情况下，讨论质量合格是否为行使工程价款优先受偿权的前提才有意义。如果合同有效且质量验收合格，承包人当然享有优先受偿权，此时讨论该问题的意义不大。
在《2018年解释》出台前，实务界对此问题并未形成统一认识，关于承包人行使优先受偿权是否以合同有效为前提，争议很大。直到《2018年解释》第十九条的出台才定分止争，《2021年解释》第三十八条则完全沿袭了这一规定。
《2018年解释》之所以规定承包人行使优先受偿权不以合同有效为前提，主要基于以下几点理由：
1.避免负面激励：建设工程施工合同无效的情况非常普遍。如果限定优先受偿权以合同有效为条件，不仅会导致该制度的目的落空，甚至可能诱发发包人的道德风险（如故意制造无效合同），形成负面激励。
2.符合司法惯例：对于合同无效但工程质量合格的，法院一贯支持承包人参照合同约定请求支付工程价款。工程建设的根本目的是保证工程质量，因此，只要质量合格即可主张权利，这符合一贯的司法实践。同时，承包人在起诉请求支付工程价款时一并主张优先受偿权，也符合司法实际。
3.保护农民工权益：优先受偿权源自《民法典》第八百零七条，上位法并未将合同有效作为享有该权利的前提。在实践中，如果在合同无效时不给予优先受偿权，将直接影响对农民工权益的保护。
工程价款优先受偿权不一定存在
尽管工程质量合格，但承包人并不一定享有将工程折价或拍卖的权利。在合同无效的情况下，“工程价款”的含义与通常情况有所区别，实务中也常与工程赔偿、工程补偿相混淆。
1.公益设施：《民法典》第三百九十九条规定，学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。此外，一些军事设施、海港设施等也不得抵押。基于法律对这类财产流转的限制，其自然不属于可通过折价、拍卖实现优先受偿权的财产范畴。
2.违法建筑：在未取得土地规划许可和建筑规划许可的情况下实施建设，合同无效，所形成的建筑物或构筑物属于违法建筑。对此可区分“实质违法”与“程序违法”：
- 程序违法：若当事人可事后补办手续，使违法建筑转为合法建筑，则承包人可享有优先受偿权。
- 实质违法：因行为违法导致无法完成不动产登记等物权手续，根据《民法典》第二百三十二条，不发生物权效力，因此也不存在优先受偿权的问题。
在此情况下，承包人实际仅享有要求发包人赔偿损失的权利，而非请求支付工程价款的权利，更不享有工程价款优先受偿权。如果因法律法规原因导致优先受偿权不存在，承包人的债权顺位将劣后于抵押权，与普通债权人并列，这是承包人应当注意的法律风险。
对工程质量的特别约定能否阻碍优先受偿权
实践中，一些发包人要求承包人争创高于国家合格标准的奖项，如“鲁班奖”、“钱江杯”等。此时，关于“建设工程质量合格”的标准便存在争议。
有观点认为，商事领域应尊重当事人约定，若工程质量未达到约定的更高标准，则承包人不应享有优先受偿权。
但司法实践并未采纳上述观点，而是认为只要工程质量达到国家法定的合格标准，即可作为行使工程价款优先受偿权的条件。主要基于两点理由：
1.法定标准：工程质量合格是国家竣工验收的法定标准，只要达到此标准即可交付使用。
2.法定权利：优先受偿权是法定权利，不能由当事人通过约定排除适用。
笔者赞同以工程质量合格作为行使优先受偿权的条件。双方约定的高于合格标准的质量要求，通常会在合同中以独立条款列明，并约定相应的奖惩措施。因此，以法定合格标准作为行使优先受偿权的条件，并不会损害发包人或第三人的法益平衡。发包人完全可以依据合同约定，就工程质量未达标向承包人主张违约责任。