Alternative Investments

Universidad de Montevideo

Master de Finanzas

Setiembre 2021
Real Estate
Contenido

▪ Introducción

I. Que son los REITs?

II. Por que invertir en REITs?

III. Impacto del Coronavirus

IV. Mercado Inmobiliario en Uruguay

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Introduction

▪ Real estate can provide investors diversification, current income, capital appreciation and
a potential hedge against inflation.

▪ What’s more, investors have broad choices as the investable real estate market, excluding
single-family properties, amounts to $20 trillion or 22% of US investable assets, according
to industry estimates.

In comparison, the US equity market is $29.7 trillion, or 32% of investable assets and
outstanding US bond market debt stands at $41.8 trillion, or 46%.

▪ Recognizing real estate’s distinct characteristics, S&P Dow Jones Indices and MSCI Inc.
decoupled real estate from the financial sector, giving real estate its own sector within the
Global Industry Classification Standard

The real estate sector makes up around 3% of the S&P 500. Companies in the sector include
American Tower Corp., Boston Properties, and Equinix.

▪ Private Real Estate vs Publicly Registered

Fuente: Morgan Stanley 3

I. Que son los REITs?
Understanding REITs

What is a REIT?

▪ A Real estate investment trusts (REITs), is a company or group of companies that own and
manage real estate. REITs operate by owning buildings, leasing space to tenants and paying
most of this income to shareholders.

▪ Many REITs are traded like a stock on the main stock exchanges (listed REITs), while others
are also available to the public but not listed on a stock exchange or privately owned.

▪ REITs are a simple way for investors to add an allocation to property in their portfolios.

▪ Typically, REITs are mandated to pay out approximately 90% of income to shareholders, in
the form of dividends, so they tend to be popular with income-seeking investors.

What do REITs invest in?

▪ REITs typically seek to invest in high quality property assets. Over time, REITs have
expanded beyond investing in traditional real estate, such as retail, office, industrial and
residential. Increasingly, REITs are investing in alternative real estate sectors perceived as
‘high growth’, such as logistics, cell towers, data centres, student accommodation and self-
storage.

Fuente: Janus Henderson 5

Equity Market by Sector

Fuente: Credit Suisse – May 2020 6

Understanding REITs

How does a listed REIT work?

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Internal Use Only

Do NOT distribute

II. Por que invertir en REITS?

i. Mejora la Frontera de Eficiencia

Fuente: Janus Henderson 9

i. Correlaciones

Fuente: Nuveen Research as of Q3 2019 10

i. Correlaciones
Correlaciones de largo plazo con bonos del gobiernos cercanas a cero

Fuente: Janus Henderson – Mar 2021 11

ii. Atractivos por Valuaciones vs Private Market

Fuente: FTSE Nareit, MSCI, Moodys – March 2021 12

ii. Atractivos por Valuaciones y …

Fuente: Green Street Advisors, Janus Henderson Investors, 30 September 2020 13

ii. Atractivos por Valuaciones y …

Fuente: Morgan Stanley Research – October 2020 14

ii. … Dividendos

Fuente: Janus Henderson, Moodys as of March 2021 15

iii. Retornos vs. Acciones & Bonos

Fuente: Janus Henderson, MSCI & S&P as of March 2021 16

iii. Retornos vs. Acciones & Bonos

Fuente: JPMorgan AM as of June 2021 17

iv. Hedge con la Inflación

Fuente: Janus Henderson & Credit Suisse – Mar 2021 18

iv. Composición del mercado “listado”

Fuente: Janus Henderson & Bloomberg as of March 2021 19

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III. Impacto del Coronavirus en el

Sector Inmobiliario
Impacto varia según el sector

Fuente: Morgan Stanley – October 2020 21

Impacto varia según el sector

Fuente: UBS Research & Janus Henderson – October 9, 2020 22

El futuro se adelanta

Fuente: Janus Henderson 23

Áreas de crecimiento Estructural

Fuente: Janus Henderson 24

Cobro de Alquileres

Fuente: Janus Henderson – September 2020 25

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IV. Mercado Inmobiliario

en Uruguay
Internal Use Only

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Contexto Global
Contexto Global
▪ Anomalía de tasas de interés a nivel global

▪ Rendimientos Esperados reducidos para activos tradicionales, particularmente para renta fija

▪ Inversores Institucionales y Retail en búsqueda de Renta o Cupón ” (“Search for Yield

Environment”)

▪ Creciente Incertidumbre y volatilidad (geopolítica, elecciones, acciones, divisas, …)

➢ Construcción de Portafolios: Inversiones Alternativas (incluyendo Real Estate)

Retornos Anualizados – Portafolio “Tradicional” Rendimiento de Bonos del Gobierno

Fuente: Morgan Stanley Research & JPMorgan – Data as of June 30, 2020 28
Renta Fija: Retornos Esperados

Fuente: Pictet Research – July 2020 29

Renta Fija: Retornos Esperados

Fuente: Pictet Research – July 2020 30

Internal Use Only

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Contexto Regional
Contexto Regional
▪ Crecimiento Económico sostenido y estable en el largo plazo

Fuente: Uruguay XXI & WEO 32

Contexto Regional
▪ Crecimiento con Equidad (implicancias para el consumo)

Fuente: Uruguay XXI & WEO 33

Contexto Regional
▪ Uruguay muy bien posicionado en LatAm, liderando en términos de Estabilidad Social y Política

Fuente: Uruguay XXI 34

Contexto Regional
▪ Mejora Sostenida en Calidad Crediticia

Fuente: Uruguay XXI 35

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Uruguay
Consideraciones Iniciales
Factores que influyen positivamente en las dinámicas del sector inmobiliario:

▪ Estímulos Fiscales a través de reducciones impositivas para desarrollos inmobiliarios

▪ Flexibilización de requisitos para Residencia Fiscal

▪ Reducción en Costo de Construcción: ciclo económico & evolución del tipo de cambio

▪ Coyuntura regional, particularmente Argentina

▪ Muy buen manejo del control epidemiológico en medio de la crisis sanitaria en América Latina

o Institucionalidad

o Seguridad Jurídica

o Régimen de Zonas Francas

Fuente: Inteligencia de Mercado – RIO Asset Management 37

Cap Rates en Uruguay
▪ En este contexto global de rendimientos bajos para activos tradicionales, los cap rates que ofrece
el mercado uruguayo son atractivos en términos relativos

Rentas Comerciales: o Oficinas: Cap Rates 5% - 8%

o Logística: Cap Rates 9% - 11%
o Centros comerciales: Cap Rates: 7% - 12%

Rentas Vivienda o Viviendas: Cap Rates: 7% - 9%

Multifamiliar:

Rentas Futuras: o Alta calidad constructiva

(desarrollos)
o Ubicaciones premium
o Coinversión con el desarrollador
o Tasas de Retorno: 10% - 15%

Fuente: Inteligencia de Mercado – RIO Asset Management 38

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Sector Forestal en Uruguay

Forestación en Uruguay

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Forestación en Uruguay

Fuente: PWC 41
Forestación en Uruguay

Estadísticas Claves
2020
USD 2.200 MM 25.000
10% 1,15 MM 90%
Exportaciones Puestos de
De los bosques
trabajo La energía De hectáreas de están
eléctrica del país bosques certificados por
3,6% 1,5% del empleo generada a partir plantados los sellos más
del país de biomasa exigentes a nivel
forestal La superficie internacional
Del PBI representa 10% ocupada por el
del total. sector representa
6% del tota
USD 4.500 MM

De Inversión
Extranjera Directa
(IED) en los últimos
10 años

Plantas de celulosa

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Forestación en Uruguay

Relevancia del Sector Superficie

El sector forestal es el principal Sector Exportador

El territorio forestado ocupa solamente el 6% de
del Uruguay, con una participación de aprox. 20% de
la superficie del país y es de esperar que se
las exportaciones totales.
mantenga en esos niveles por mucho tiempo. Las
áreas forestales difícilmente lleguen a ocupar mas
El total de exportaciones ascendió a USD 1,900
del 10%
millones el año pasado.

Plantas de Celulosa

Actualmente existen dos plantas (Montes del Plata &

UPM I) y una tercera planta en proceso de
construcción (UPM II).

Se estima que con la tercera planta las

exportaciones de celulosa aumente un 75%, tanto en
volumen como en valor

Fuente: Sociedad de Productores Forestales, Diario El Pais 43

Real Estate en Uruguay

Campo Forestal Ganadero: o Rentas forestales: USD 150 – USD 180 por hectárea
o Precio de Referencia: USD 3.000 – USD 3.500
o Rentabilidad Bruta Estimada: 5% - 5,5%

o Rentas Ganaderas: USD 60 – USD 90 por hectárea

o Precio de Referencia: USD 3.000 – USD 3.500
o Rentabilidad Bruta Estimada: 2% - 2,5%

▪ Rentabilidad Bruta: 4%
▪ Apreciación de la tierra: 3% por año
▪ Rentabilidad Total Estimada: 7%

Fuente: Inteligencia de Mercado 44